Photo de Marseille

Un marché immobilier attractif et dynamique

Marseille présente plusieurs atouts majeurs pour l'investissement locatif :

  • Des prix compétitifs : Avec un prix médian de 3 625 €/m², Marseille reste bien plus abordable que d'autres grandes métropoles françaises (4 421 €/m² à Bordeaux, 4 973 €/m² à Nice)
  • Une demande locative soutenue : Environ 63 % de la population marseillaise est locataire, garantissant un marché locatif dynamique
  • Une attractivité croissante : Depuis début 2026, Marseille enregistre +8,9 % d'acquéreurs supplémentaires, signe d'un regain d'intérêt pour la ville

Des rendements locatifs parmi les plus élevés de France

La Métropole d’Aix-Marseille-Provence se distingue par sa rentabilité exceptionnelle dans le paysage immobilier français. Le rendement brut moyen s'établit à 5,38 %, positionnant la ville en tête des grandes métropoles, juste derrière Grenoble (5,72 %) et loin devant Paris (3,91 %).

Avantages de la rentabilité marseillaise :

  • Loyer moyen de 14,46 €/m² permettant des revenus locatifs intéressants
  • Possibilité d'atteindre 6 à 9 % de rendement brut selon les quartiers choisis
  • Dans certains arrondissements populaires, la rentabilité peut même dépasser 8 %

Une ville en pleine transformation urbaine

Marseille bénéficie de nombreux projets d'aménagement qui valorisent le patrimoine immobilier :

  • Le projet Euroméditerranée qui redynamise plusieurs quartiers
  • Des infrastructures en amélioration continue
  • Une desserte TGV performante reliant Paris en 3 heures
  • Un développement culturel et économique soutenu

Le dispositif Jeanbrun : une nouvelle opportunité d’investissement à Marseille 

Le nouveau dispositif Jeanbrun mis en place début 2026 semble être une réponse adaptée à la crise du logement à Marseille, en particulier dans le contexte actuel de baisse de l'offre locative et de réduction des investissements immobiliers. Une baisse de 10 % de l'offre locative a été constatée en 2025 et s’est accompagnée d’une réduction des ventes aux investisseurs particuliers de 41 % au premier trimestre 2025, due à la fin du dispositif Pinel et à la hausse des taux d'intérêt.

L’objectif du dispositif Jeanbrun est de relancer l'investissement locatif privé en instaurant un mécanisme d'amortissement fiscal qui remplace la réduction d'impôt du Pinel. Il permet aux bailleurs de déduire un pourcentage du prix d'acquisition (hors foncier) de leurs revenus fonciers imposables de 3,5 % à 5,5 % par an dans le neuf et de 2 % à 3 % dans l'ancien rénové et de déduire leurs charges locatives.

Le dispositif Jeanbrun semble offrir une solution viable pour relancer l'investissement locatif à Marseille, en compensant les rendements locatifs par des avantages fiscaux significatifs. Les plafonds de loyers en zone A et les taux d'amortissement proposés rendent ce dispositif particulièrement attractif pour les investisseurs, tout en répondant aux besoins de logement social et intermédiaire dans la ville.

Prix de l'immobilier à Marseille : panorama par arrondissement

Évolution générale du marché

Le marché immobilier marseillais a connu une évolution de +18,4 % entre 2020 et 2026. Après une forte progression jusqu'en 2023 (+20,6 %), les prix se sont légèrement ajustés de -1,8 % entre 2023 et 2026, reflétant une stabilisation du marché.

En début 2026, le prix immobilier à Marseille affiche une légère hausse de +0,4 % sur un an, avec une tendance à la reprise sur plusieurs arrondissements.

Prix au m² par arrondissement en 2026

Le tableau ci-dessous présente les prix moyens et leur évolution dans les différents arrondissements de Marseille :

Arrondissement Prix moyen/m² Évolution sur 1 an Caractéristiques

1er

3 174 €/m²

-1,8 %

Centre historique, Vieux-Port, touristique

2e

3 366 €/m²

+2,3 %

Quartiers centraux, dynamique

3e

1 781 €/m²

-3,1 %

Belle de Mai, en mutation urbaine

4e

2 871 €/m²

-0,2 %

5 Avenues, Blancarde, familial

5e

3 471 €/m²

-0,3 %

Accessible, bien desservi

6e

3 801 €/m²

+0,8 %

Quartiers résidentiels bourgeois

7e

5 230 €/m²

+3,1 %

Endoume, Roucas Blanc, vue mer

8e

4 450 €/m²

+1,1 %

Périer, Bonneveine, plages

9e

3 498 €/m²

+1,3 %

Résidentiel, familles

10e

2 845 €/m²

+0,7 %

Prix accessibles

11e

3 323 €/m²

+3,6 %

Meilleure progression

12e

3 796 €/m²

+1,9 %

Secteur en développement

13e

2 954 €/m²

+2,5 %

Château-Gombert, Les Olives

14e

1 740 €/m²

+2,1 %

Prix très attractifs

15e

1 674 €/m²

+3,2 %

Arrondissement le plus abordable

Source : Notaires.fr

Les arrondissements les plus chers

Le 7e arrondissement domine le marché avec un prix moyen de 5 230 €/m², grâce à ses quartiers prestigieux offrant une vue mer exceptionnelle (Endoume, Roucas Blanc, Pharo). Il connaît une hausse de +3,1 % sur un an.

Le 8e arrondissement suit avec 4 450 €/m², attirant les familles recherchant la proximité des plages et un environnement résidentiel de qualité.

Les arrondissements les plus accessibles

Les 14e et 15e arrondissements offrent les prix les plus bas de Marseille (respectivement 1 740 €/m² et 1 674 €/m²), avec une croissance dynamique de +2,1 % et +3,2 %. Ces secteurs en mutation représentent d'excellentes opportunités pour maximiser le rendement locatif.

Le 3e arrondissement (1 781 €/m²) bénéficie des retombées du projet Euroméditerranée et présente un fort potentiel de valorisation malgré une baisse temporaire de -3,1 %.

Les meilleurs quartiers pour investir à Marseille

Pour identifier la zone idéale selon votre profil et concrétiser votre projet marseillais en toute sérénité, s'entourer d'un partenaire de confiance est la clé.


Quartiers à forte rentabilité locative

Le 3e arrondissement - Belle de Mai

  • Prix moyen : 1 781 €/m²
  • Rendement potentiel : 8 % et plus
  • Atout principal : Projet Euroméditerranée, transformation urbaine majeure
  • Profil locatif : Jeunes actifs, étudiants, artistes

Les 14e et 15e arrondissements

  • Prix moyens : 1 674 €/m² à 1 740 €/m²
  • Rendement estimé : 7 à 8,5 %
  • Avantages : Accessibilité maximale, quartiers familiaux en développement
  • Stratégie : Investissement à haut rendement

Le 1e arrondissement - Vieux-Port et centre

  • Prix moyen : 3 174 €/m²
  • Rendement : 5 à 6 %
  • Particularité : Fort potentiel locatif étudiant et touristique
  • Demande locative permanente

Quartiers à valorisation patrimoniale

Le 7e arrondissement

  • Prix moyen : 5 230 €/m²
  • Rendement : 4 à 5 %
  • Profil : Investissement patrimonial premium
  • Clientèle : Cadres supérieurs, professions libérales
  • Perspective : Forte stabilité et valorisation long terme

Le 8e arrondissement - Périer, Bonneveine

  • Prix moyen : 4 450 €/m²
  • Rendement : 4,5 à 5,5 %
  • Atouts : Proximité plages, qualité de vie, secteur résidentiel
  • Locataires types : Familles aisées

Le 2e arrondissement

  • Prix moyen : 3 366 €/m²
  • Évolution : +2,3 % sur un an
  • Stratégie : Équilibre entre rendement et valorisation
  • Secteur central dynamique

Quartiers équilibrés (rendement + valorisation)

Les 11e et 13e arrondissement

  • Prix : 2 954 €/m² à 3 323 €/m²
  • Rendement : 5,5 à 7 %
  • Profil : Investissement classique équilibré
  • Avantages : Prix accessibles 20 à 30 % inférieurs au centre-ville avec rendements comparables

Rentabilité et loyers à Marseille

Prix des loyers au m² en 2026

Le loyer moyen à Marseille s'établit à 14 €/m² (charges non comprises) sur les quatre derniers trimestres, avec une tendance haussière de +1,6 % par rapport à l'année précédente.

Loyers moyens par typologie :

  • Appartement T1 : 17 €/m²
  • Appartement T2 : 15 €/m²
  • Appartement T3 et plus : 12 €/m²

Évolution des loyers

Les loyers marseillais connaissent une progression soutenue :

  • Sur 1 an : +1,6 % en moyenne
  • Sur 5 ans :
    • T1 : +7,8 %
    • T2 : +6,1 %
    • T3 et plus : +10,3 %

Entre 2020 et 2026, le loyer moyen est passé de 13,9 €/m² à 16,2 €/m², soit une hausse de +16,4 %.


Optimiser la fiscalité : le déficit foncier pour la rénovation de l'ancien

Le mécanisme du déficit foncier à Marseille

Marseille, avec son important parc de logements anciens, offre des opportunités particulièrement intéressantes pour bénéficier du déficit foncier. Ce dispositif fiscal permet aux propriétaires bailleurs qui réalisent des travaux de rénovation de déduire ces dépenses de leurs revenus fonciers, voire de leur revenu global.

Principe et avantages

Le déficit foncier se crée lorsque les charges déductibles (notamment les travaux) dépassent les revenus locatifs. Ce mécanisme permet de :

  • Déduire jusqu'à 10 700 € par an du revenu global (salaires, pensions, etc.)
  • Reporter l'excédent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
  • Bénéficier d'un plafond rehaussé à 15 300 € pour certains dispositifs comme Loc'Avantages (ex-loi Cosse)
  • Atteindre 21 400 € de déduction pour les travaux de rénovation énergétique réalisés entre 2023 et 2025

Travaux déductibles

Les travaux éligibles au déficit foncier incluent :

  • Travaux d'entretien et de réparation : remise en état du logement
  • Travaux d'amélioration : modernisation (salle de bains, cuisine, isolation)
  • Charges de copropriété liées aux travaux
  • Frais de gestion et d'assurance

Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles dans ce cadre.

Conditions d'application

Pour bénéficier du déficit foncier, vous devez :

  • Opter pour le régime réel d'imposition (obligatoire si revenus fonciers > 15 000 €)
  • Mettre le bien en location non meublée pendant au moins 3 ans
  • Conserver le bien en location pour la durée d'imputation du déficit

Intérêt pour l'investissement à Marseille

À Marseille, le déficit foncier présente un intérêt majeur car :

  • De nombreux immeubles anciens nécessitent des travaux de rénovation, particulièrement dans le er, 2e et 3e arrondissements
  • Les prix d'acquisition accessibles dans certains quartiers (3e, 14e, 15e) permettent d'engager des travaux importants tout en conservant une enveloppe d'investissement raisonnable
  • La rénovation énergétique des logements anciens améliore leur performance locative et leur valorisation future
  • La combinaison déficit foncier et le rendement locatif élevé maximise l'intérêt fiscal et financier de l'opération

Exemple concret : Acquisition d'un bien de 80 m² à 2 000 €/m² (160 000 €) dans le 3e arrondissement avec 40 000 € de travaux. Les travaux génèrent un déficit déductible de 10 700 € sur le revenu global la première année, puis le solde (29 300 €) est imputable sur les revenus fonciers futurs. Une fois rénové, le bien peut se louer 13 €/m² minimum, soit 1 040 €/mois (12 480 €/an) pour un rendement brut de 6,2 % sur l'investissement total.

Stratégies d'investissement locatif à Marseille

Investissement à haut rendement

Profil investisseur : Recherche de cashflow positif immédiat

Arrondissements cibles : 3e, 14e, 15e, 10e

Caractéristiques :

  • Prix d'achat : 1 674 €/m² à 2 845 €/m²
  • Rendement visé : 7 à 10 %
  • Budget moyen : 60 000 € à 120 000 €
  • Typologie : T1 et T2

Points de vigilance :

  • Sélectionner des zones en mutation plutôt que des secteurs dégradés
  • Anticiper d'éventuels travaux de rafraîchissement
  • Vérifier la proximité des transports en commun
  • S'assurer d'une gestion locative rigoureuse

Investissement équilibré

Profil investisseur : Recherche d'équilibre entre rendement et valorisation

Arrondissements cibles : 2e, 4e, 6e, 11e, 12e, 13e

Caractéristiques :

  • Prix d'achat : 2 871 €/m² à 3 801 €/m²
  • Rendement visé : 5 à 7 %
  • Budget moyen : 120 000 € à 200 000 €
  • Typologie : T2 et T3

Avantages :

  • Quartiers familiaux stables
  • Bonne desserte et commodités
  • Potentiel de valorisation moyen terme
  • Locataires fiables (familles, actifs)

Investissement patrimonial

Profil investisseur : Constitution d'un patrimoine à long terme

Arrondissements cibles : 7e, 8e

Caractéristiques :

  • Prix d'achat : 4 450 €/m² à 5 230 €/m²
  • Rendement visé : 3,5 à 5 %
  • Budget moyen : 200 000 € à 400 000 €
  • Typologie : T3, T4, maisons

Points forts :

  • Quartiers prestigieux et stables
  • Valorisation patrimoniale à long terme
  • Locataires haut de gamme
  • Vacance locative très faible
  • Vue mer et qualité de vie exceptionnelle

Les erreurs à éviter dans l'investissement locatif à Marseille

Erreur n°1 : Négliger l'emplacement au profit du rendement

Tous les quartiers à bas prix ne se valent pas. Il est essentiel de :

  • Vérifier la desserte en transports en commun
  • S'assurer de la présence de commerces et services de proximité
  • Analyser les projets urbains futurs
  • Éviter les secteurs isolés ou enclavés

Erreur n°2 : Sous-estimer les travaux nécessaires

À Marseille, de nombreux biens anciens nécessitent des travaux :

  • Faire systématiquement réaliser un diagnostic complet avant achat
  • Budgétiser les travaux de rénovation (électricité, plomberie, isolation)
  • Vérifier la conformité énergétiquevia le diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • Anticiper les dépenses de copropriété et les travaux votés

Erreur n°3 : Mal évaluer la demande locative

Adapter le bien au marché local :

  • Dans le 1e arrondissement : privilégier les petites surfaces (T1, T2) pour étudiants
  • Dans les 7e et 8e : cibler les familles avec des T3/T4
  • Dans les quartiers populaires : proposer des logements fonctionnels à prix abordables
  • Étudier la vacance locative du quartier

Erreur n°4 : Ignorer la fiscalité et les dispositifs d'aide

  • Se renseigner sur les zones immobilières (A ou B1 selon les secteurs marseillais)
  • Optimiser son régime fiscal (micro-foncier, réel, LMNP)
  • Intégrer les charges déductibles dans les calculs de rentabilité
  • Consulter un conseiller en gestion de patrimoine

Erreur n°5 : Négliger la gestion locative

  • Définir une stratégie de gestion : en direct ou via une société de gestion locative
  • Prévoir un budget pour les périodes de vacance locative (5 à 10 % des loyers annuels)
  • Souscrire une assurance loyers impayés adaptée
  • Respecter scrupuleusement la réglementation locative

S'affranchir de ces risques réglementaires et financiers exige une expertise pointue : c'est précisément ce que vous offre un accompagnement sur mesure.



FAQ : Investissement locatif à Marseille

Quel est le prix moyen au m² à Marseille en 2026 ?

En 2026, le prix moyen à Marseille est de 3 625 €/m².

Quel est le rendement locatif moyen à Marseille ?

5,38 %, allant de 4 % dans le prestigieux 7e à 10 % dans le 3e arrondissement.

Quels sont les meilleurs quartiers pour investir à Marseille ?

Les 3e, 14e, 15e pour le rendement (>7 %), les 2e, 11e, 13e pour l'équilibre (5-7 %), et les 7e, 8e pour le patrimoine.

Quel est le loyer moyen à Marseille en 2026 ?

Le loyer médian à Marseille s'établit à 14 €/m² (charges non comprises) pour les appartements.

Marseille est-elle un bon investissement locatif en 2026 ?

Oui, Marseille est une excellente opportunité grâce à un rendement de 5,38 %, des prix accessibles, 63 % de locataires et de grands projets urbains.


Sources des citations