Calculer d’abord la rentabilité locative brute
Calculer la rentabilité locative brute d’un bien consiste à diviser le montant du loyer annuel par le prix d’achat, puis à multiplier le résultat par 100. Le taux obtenu vous fournit une image de son niveau de performance, ce qui vous permet notamment de le comparer avec celui d’autres biens et d’arrêter ainsi plus facilement votre choix d’acquisition. Oscillant généralement entre 3 et 9 %, la rentabilité locative brute est globalement plus élevée dans les villes moyennes que dans les métropoles.
Une rentabilité locative nette plus précise
Le taux de rentabilité locative nette apporte une vision plus fine. Il correspond à la rentabilité du bien immobilier avant impôts et tient compte des frais inhérents à l’achat (notaire, agence…) et à la rénovation du logement, mais aussi des charges imputables au locataire et celles non récupérables (gestion de la copropriété, frais d’assurance, etc.). Commencez par soustraire tous ces frais au montant du loyer annuel, puis multipliez le résultat par 100 et divisez ce total par le prix d’achat du bien. Obligatoirement, ce taux est moins élevé que celui obtenu en brut.
Un taux net de l’impôt sur le revenu
Afin d’affiner encore vos estimations, vous pouvez calculer votre rentabilité locative nette de prélèvements sociaux et/ou d’impôt sur le revenu. Dans ce dernier cas, multipliez votre base imposable pour les loyers (les loyers nets de charges et d’intérêts) par votre taux marginal d’imposition. Ce résultat équivaut à votre montant de l’impôt à soustraire de celui des loyers nets de charges et d’intérêts, ainsi que du montant des prélèvements sociaux. Le nombre obtenu doit encore être divisé par votre investissement immobilier initial (prix d’acquisition du bien et frais annexes).
Des réalités au-delà des chiffres
Si l’étude de ces différents taux vous permet de mieux appréhender votre investissement immobilier locatif, elle ne doit pas occulter d’autres facteurs, comme la vacance locative. Plus elle sera importante, plus la rentabilité de votre investissement diminuera. Choisir le bon emplacement et une ville avec la meilleure rentabilité locative est donc primordial.
Afin de sécuriser votre investissement immobilier, vous pouvez également souscrire une solution d’assurances et de gestion locative, comme Zeninvest, qui offre de nombreux services permettant de ne pas avoir à se soucier de la gestion de son bien, comme par exemple des garanties contre les loyers et charges impayées, les éventuelles vacances locatives (inoccupation du logement), les loyers et charges non perçues entre 2 baux, les détériorations de votre bien, une protection juridique en cas de litiges et une carence locative (loyers non perçus entre la livraison du bien et le premier locataire).
