Pourquoi l'investissement locatif à Nantes est un choix stratégique pour votre patrimoine ?

Analyse : La dynamique du marché immobilier à Nantes

Cet article s'appuie sur des données issues de sources institutionnelles telles que les Notaires de France, l'Insee et les services gouvernementaux pour décrypter cette conjoncture. L'analyse révèle une baisse des prix sur le marché de l'ancien, une crise de l'offre et une hausse paradoxale des prix du neuf, ainsi que l'influence prépondérante des grands projets urbains. Elle met également en lumière les répercussions de l'évolution des cadres réglementaires et fiscaux, notamment la fin du dispositif Pinel et l'émergence du logement locatif intermédiaire (LLI).

Les points clés sont les suivants :

• Le marché de l'ancien enregistre une baisse des prix médians, qui s'établit à 2,3 % pour les appartements et 2,6 % pour les maisons sur douze mois, indiquant un retournement de tendance.¹
• Le marché du neuf est en crise, caractérisée par un déclin des ventes et une pénurie de l'offre. Le prix de vente moyen, en hausse de 2,5 %, reflète les coûts de production plutôt qu'une forte demande.²
• La ville et sa métropole bénéficient d'une démographie exceptionnellement dynamique, alimentée par un solde naturel et migratoire positifs et par l'arrivée d'une population jeune et très qualifiée, garantissant une demande structurelle de logements.³
• Des projets urbains majeurs, à l'instar de la transformation de l'Île de Nantes et de la construction du nouveau centre hospitalier universitaire (CHU), sont des leviers d'attractivité et des garants de la valeur foncière à long terme.⁵
• L'arrêt du dispositif Pinel et l'accélération du LLI marquent un changement de paradigme dans les politiques de l'habitat, orientant le marché vers des investissements institutionnels plutôt qu'individuels.⁷

Le marché immobilier à Nantes : un état des lieux et ses paradoxes

Dynamiques des prix de l'immobilier : les données officielles

L'évaluation du marché immobilier nantais par les Notaires de France révèle un état de tension sur les prix, avec des valeurs médianes de 3 428 € par mètre carré pour les appartements et de 3 750 € par mètre carré pour les maisons.⁹ Il est essentiel de distinguer le prix médian du prix moyen. Le prix médian correspond à la valeur pour laquelle 50 % des transactions ont été conclues à un prix inférieur et 50 % à un prix supérieur.¹⁰ Cette mesure offre une représentation plus fidèle de la réalité du marché, car elle est moins influencée par les transactions exceptionnelles, qu'elles soient très élevées ou très basses.¹⁰

Malgré ces valeurs établies, une analyse plus fine des tendances récentes indique un retournement du marché. Les chiffres de juin 2025 montrent que les prix moyens ont diminué sur une période de douze mois, avec une baisse de 2,3 % pour les appartements et de 2,6 % pour les maisons.¹ Ce déclin contredit la perception de Nantes comme un marché en croissance continue, soulignant une mutation du marché où la baisse des prix s'installe. Cette situation est symptomatique de l'ajustement du marché face à une conjoncture économique plus complexe.

Nantes dans le paysage immobilier français : une comparaison nationale

En se positionnant à l'échelle nationale, l'immobilier nantais se distingue par des valeurs foncières significativement inférieures à celles de métropoles majeures, mais supérieures à celles d'autres villes de province. Avec des prix moyens de 3 384 €/m² pour les appartements et de 4 146 €/m² pour les maisons en juin 2025, Nantes se situe en sixième position des plus grandes villes de France par la population.¹

Tableau 1.1 : Comparatif des prix au m² des appartements et des maisons dans les grandes villes de France

Ville	Prix au m² appartement	Prix au m² maison
Paris	9 605 €	12 856 €
Lyon	4 439 €	5 536 €
Toulouse	3 290 €	3 748 €
Nice	4 853 €	6 474 €
Nantes	3 384 €	4 146 €
Bordeaux	4 251 €	4 971 €
Rennes	3 615 €	4 481 €

Source : immo-data.fr (données de juin 2025) ¹

À l'intérieur de la ville, les prix varient considérablement d'un quartier à l'autre, reflétant une forte hétérogénéité du marché. Le centre-ville et le quartier des Hauts Pavés-Saint Félix, avec des prix moyens respectifs de 3 876 €/m² et 3 711 €/m² pour les appartements, figurent parmi les plus cotés.¹ À l'inverse, des secteurs comme Chantenay-Bellevue-Sainte-Anne et les Quartiers Sud sont plus abordables.¹ Une observation fine du marché révèle que le quartier de l'Île de Nantes, bien que ses prix au m² pour les appartements soient inférieurs à ceux du centre-ville (3 129 €/m²), représente une zone stratégique d'investissement. Sa valeur est appelée à croître en raison des vastes projets de réaménagement urbain qui y sont menés.

La crise du marché du neuf : un paradoxe à analyser

Le marché de l'immobilier neuf est confronté à une "période difficile" qui se caractérise par une tension entre l'offre et la demande.² La Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) a rapporté un déclin notable des ventes au détail, avec une baisse de 22,5 % au deuxième trimestre 2024. Cette situation a conduit les promoteurs à revoir leurs projets, allant jusqu'à suspendre ou annuler des mises en vente. Cette réduction de l'offre nourrit un "cercle vicieux" qui rend l'accès à la propriété de plus en plus difficile.²

Contexte socio-économique et démographie : les forces sous-jacentes du marché

Un portrait démographique de Nantes Métropole

La démographie de Nantes Métropole est l'une des forces les plus importantes qui soutiennent son marché immobilier. La ville de Nantes comptait 325 070 habitants en 2022, la plaçant au sixième rang des villes françaises en termes de population.³ L'attractivité de la ville est portée par deux facteurs clés : un solde naturel positif, avec plus de 4 000 naissances par an, et un solde migratoire positif, c'est-à-dire que plus de personnes s'installent qu'elles ne partent.³ Entre 2011 et 2022, la population de la métropole nantaise est passée de 594 017 à 683 981 habitants.⁴

Tableau 2.1 : Évolution de la population de Nantes Métropole (en nombre d'habitants)

Année	Population
2011	594 017
2016	638 931
2022	683 981

Source : Insee ⁴

Cette croissance démographique s'accompagne d'une mutation sociologique. Nantes attire de jeunes populations, étudiants et jeunes diplômés, ce qui se traduit par une part croissante des cadres et des "professions intellectuelles supérieures".³ Cette population plus jeune et plus qualifiée garantit une demande locative et d'achat robuste et durable, un socle de résilience essentiel pour le marché immobilier nantais, même en période de cycles économiques défavorables.

Dynamiques de l'emploi et tendances économiques régionales

Le marché de l'emploi dans la région des Pays de la Loire, et en particulier en Loire-Atlantique, traverse une période de "conjoncture morose".¹¹ L'emploi salarié a enregistré une légère baisse au quatrième trimestre 2024 dans la région (-0,3 %) et une stabilisation en Loire-Atlantique (-0,1 %).¹¹

L'analyse sectorielle met en évidence des tensions, notamment dans le secteur de la construction où les "permis de construire et les mises en chantier restent à un niveau très bas".¹² Ce ralentissement de l'emploi dans la construction, conjugué à la chute des autorisations, est la traduction macro-économique des "défis structurels" évoqués par la FPI.² L'incertitude économique et la hausse des coûts de production incitent le secteur à réduire son activité, ce qui a un impact direct sur l'offre de logements neufs. Le marché de l'emploi nantais, bien qu'il demeure plus stable que dans d'autres départements de la région, reflète une prudence généralisée qui se répercute sur l'ensemble de la chaîne de valeur immobilière.

Projets urbains structurants : les catalyseurs du marché de demain

Le projet urbain de l'Île de Nantes

Le projet de l'Île de Nantes est une initiative majeure de la métropole pour transformer 350 hectares en une "fabrique urbaine & créative".⁵ Piloté par la Société Publique Locale Samoa, ce projet vise à créer une nouvelle centralité urbaine intégrant une pluralité d'activités : logements, services, commerces et pôles d'excellence dans les industries culturelles et créatives (ICC), le numérique et la santé.⁵ L'objectif est de dynamiser l'économie et de renforcer l'attractivité de Nantes à l'échelle européenne. Le projet met également l'accent sur la qualité des espaces publics et le renforcement des mobilités douces, contribuant à une transformation globale et durable du quartier.⁵

Le nouveau Centre Hospitalier Universitaire (CHU) : un investissement majeur

Au cœur du projet de l'Île de Nantes, la construction du nouveau Centre Hospitalier Universitaire (CHU) représente un investissement colossal de 1,25 milliard d'euros.¹⁴ Entamé en mars 2022, le chantier a atteint son mi-parcours et sa mise en service est attendue au second semestre 2027, en même temps que de nouvelles dessertes de transport en commun.⁶ Le nouveau CHU s'étendra sur 230 000 mètres carrés et offrira 1 527 lits et places. Il a été conçu avec une attention particulière à la performance énergétique, intégrant la géothermie, le chauffage urbain et des panneaux solaires.¹⁴

L'impact de ce projet sur les dynamiques du marché est considérable et dépasse la simple construction immobilière. La mise en service du CHU en 2027 coïncidera avec l'arrivée massive de professionnels de la santé, du personnel administratif et des étudiants, créant une augmentation structurelle de la demande de logements, tant à l'achat qu'à la location, sur l'Île de Nantes et dans les quartiers avoisinants.¹⁴ Cet afflux de nouveaux résidents potentiels est l'un des principaux facteurs de résilience et de croissance future du marché, consolidant la valeur de l'immobilier sur le long terme, indépendamment des fluctuations économiques actuelles.

Cadres réglementaires et fiscaux de l'investissement locatif

Le marché locatif nantais et ses chiffres clés

Le marché locatif nantais est un moteur essentiel de l'économie immobilière. Les données de L’Observatoire des Loyers  indiquent un loyer moyen d’environ 12 euros/m² pour se loger à Nantes, une ville qui compte plus de 46 % de locataires.¹⁵ Cette forte proportion de locataires corrobore le portrait démographique de la ville, caractérisé par une population jeune et active, incluant un grand nombre d'étudiants.

Les dispositifs d'investissement : la fin du Pinel et l'essor du LLI

Le 31 décembre 2024 a marqué la fin du dispositif Pinel, un levier fiscal majeur destiné à soutenir l'investissement locatif et à créer une offre de logements intermédiaires.⁸ Pour les investissements réalisés avant cette date, les propriétaires peuvent continuer à bénéficier de la réduction d'impôts sous certaines conditions.¹⁶ Le dispositif, dans sa version classique et sa version "Pinel +", a pris fin, ne permettant plus de nouveaux investissements.⁸

Cette disparition de l'avantage fiscal laisse un vide que les politiques publiques tentent de combler par l'essor du Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Créé en 2014, le LLI vise à fournir des logements abordables aux classes moyennes qui ne sont pas éligibles au logement social mais qui peinent à se loger sur le marché libre.⁷ Ce dispositif offre des avantages fiscaux aux opérateurs institutionnels, notamment un taux de TVA réduit à 10 % et une exonération de taxe foncière pendant 20 ans sous certaines conditions.¹⁷ Il signale un changement de stratégie politique, qui passe de la stimulation de l'investissement individuel (via Pinel) à la production de masse de logements abordables par des acteurs institutionnels.

Les cadres de la gestion locative : de la révision des loyers aux honoraires d'agence

Pour les propriétaires, la révision annuelle des loyers est encadrée par l'Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'Insee.¹⁸ Le calcul se base sur la formule : nouveau loyer = loyer en cours × nouvel IRL / IRL du même trimestre de l'année précédente.¹⁸ Au deuxième trimestre 2025, l'IRL en métropole était de 146,68, un chiffre essentiel pour les propriétaires souhaitant ajuster leurs loyers de manière légale.¹⁸

En complément, la gestion locative à Nantes joue un rôle crucial dans ce processus. AFEDIM peut aider les propriétaires à suivre les évolutions de l'IRL et à effectuer les révisions de loyers de manière conforme à la législation. Ils peuvent également s'occuper de la recherche de locataires, de la gestion des contrats de bail, des états des lieux, et de la gestion des éventuels litiges, offrant ainsi une solution complète pour les propriétaires qui souhaitent optimiser leur rendement locatif tout en respectant les réglementations en vigueur.

Tableau 4.1 : Valeurs de l'Indice de Référence des Loyers (IRL)

Année	Trimestre	Valeur de l'IRL
2024	2ᵉ trimestre	145,17
2024	3ᵉ trimestre	144,51
2024	4ᵉ trimestre	144,64
2025	1ᵉʳ trimestre	145,47
2025	2ᵉ trimestre	146,68

Source : service-public.fr (données Insee) ¹⁸

Les honoraires des agences immobilières pour la mise en location sont également plafonnés par la loi Alur. La loi impose une répartition équitable des frais entre le locataire et le propriétaire.¹⁹ En outre, les obligations du propriétaire²⁰ sont clairement définies : il doit fournir un logement décent et prendre en charge les gros travaux, tandis que le locataire est responsable des réparations locatives et de l'entretien courant.²¹

Synthèse et perspectives : une analyse transversale du marché nantais

Tensions et opportunités : la synthèse des dynamiques

Le marché immobilier nantais est à la croisée des chemins. La contradiction entre un dynamisme démographique incontestable et une offre de logements neufs en crise révèle une tension profonde. D'un côté, une population croissante, jeune et qualifiée, garantit une demande soutenue pour les années à venir. De l'autre, des coûts de construction élevés et la fin des incitations fiscales pour les investisseurs individuels freinent la production de logements neufs, maintenant paradoxalement les prix à un niveau élevé malgré une baisse du nombre de transactions. La résilience de la ville repose sur ses forces structurelles : une démographie florissante, un emploi qui se maintient en Loire-Atlantique, et surtout, les grands projets urbains comme le futur CHU qui promettent de créer une demande future massive.

Recommandations et perspectives d'avenir

Pour les investisseurs particuliers, la baisse des prix sur le marché de l'ancien peut créer des opportunités, surtout si l'on se positionne sur des zones bénéficiant des grands projets urbains. Il est crucial de se familiariser avec les cadres fiscaux alternatifs, tels que le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), qui offre des avantages fiscaux significatifs.²³

Le principal défi pour le marché dans son ensemble sera de relancer l'offre de logements neufs pour répondre à la demande démographique sans l'effet de levier du dispositif Pinel. La réussite des politiques publiques comme le LLI sera déterminante pour les années à venir. Si le LLI parvient à attirer suffisamment d'opérateurs institutionnels, il pourrait combler le déficit de construction et assurer la stabilité à long terme du marché, même en l'absence de l'investisseur particulier. En conclusion, bien que la conjoncture actuelle soit complexe, le marché immobilier nantais reste fondamentalement porteur en raison de ses atouts démographiques et de ses projets de développement.

Pour tout projet d’investissement dans la ville de Nantes, une analyse personnalisée des projets en logements neufs ou anciens s'avère essentielle pour garantir un rendement locatif optimal.

N’hésitez pas à nous contacter afin d’être accompagné dans cette démarche par un conseiller immobilier AFEDIM.

Quels sont les meilleurs quartiers pour investir à Nantes ?

Centre-ville, Graslin, Decré, Bouffay, Ile de Nantes, Saint-Félix, Chantenay

Quel est le prix moyen au m² à Nntes pour un investissement locatif ?

Le prix moyen des appartements anciens est de 3 428 € m²

Quelle est le rendement locatif moyen à Nantes ?

4 à 5% brut selon les quartiers (studio souvent plus élevé)

Quel est le taux de vacance locative à Nantes ?

Le taux de vacance locative à Nantes est d’environ 6%

Sources des citations

1. PRIX AU M² de Nantes (44) - Immobilier.notaires.fr, consulté le septembre 4, 2025, https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier?typeLocalisation=COMMUNE&codeInsee=44109
2. Immobilier neuf : l'Observatoire de l'immobilier de la Fédération des Promoteurs Immobiliers dresse le bilan - L'actualité immobilière par OuestFrance-immo, consulté le septembre 4, 2025, https://actu.ouestfrance-immo.com/immobilier-neuf-lobservatoire-de-limmobilier-de-la-federation-des-promoteurs-immobiliers-dresse-le-bilan.htm
3. En 2025, qui sont les Nantaises et Nantais ? | Nantes, ville et métropole, consulté le septembre 4, 2025, https://metropole.nantes.fr/actualites/en-2025-qui-sont-les-nantaises-et-nantais
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5. Les grands projets urbains - Nantes Métropole Entreprises, consulté le septembre 4, 2025, https://entreprises.nantesmetropole.fr/une-economie-engagee/un-territoire-en-transition/les-grand-projets-urbains/
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7. Logement locatif intermédiaire « institutionnel - Ministère de la Transition écologique, consulté le septembre 4, 2025, https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/logement-locatif-intermediaire-institutionnel
8. Le dispositif d'investissement Pinel + - Economie.gouv, consulté le septembre 4, 2025, https://www.economie.gouv.fr/cedef/fiches-pratiques/le-dispositif-dinvestissement-pinel
9. PRIX AU M² de Nantes (44) - Immobilier.notaires.fr, consulté le septembre 4, 2025, https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier?typeLocalisation=COMMUNE&codeInsee=44109
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11. L'emploi se replie, l'activité régionale termine l'année au point mort - Insee Conjoncture Pays de la Loire, consulté le septembre 4, 2025, https://www.insee.fr/fr/statistiques/8385004
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21. Entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire - Service-Public.fr, consulté le septembre 4, 2025, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31697
22. Impôt sur le revenu - Revenus d'une location meublée - Service-Public.fr, consulté le septembre 4, 2025, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744
23. J'investis dans la location meublée  - impots.gouv.fr, consulté le septembre 4, 2025, https://www.impots.gouv.fr/particulier/jinvestis-dans-la-location-meublee