Les loyers : quelle imposition pour les revenus engendrés par la location ?
L’imposition des revenus locatifs sera différente selon le type de location choisi pour votre investissement immobilier.
La location vide ou nue
Il existe deux régimes différents pour la location vide de votre logement :
- Le régime micro foncier permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le loyer perçu, si ce dernier n’excède pas 15 000 euros à l’année
- Le régime réel, applicable pour les loyers au-dessus de 15 000 euros à l’année, permet de soustraire les charges de votre bien immobilier de vos revenus fonciers (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, charge de copropriété…)
Vous avez le choix entre les deux, sauf si vos revenus fonciers bruts annuels dépassent les 15 000 euros. Dans ce cas, le régime réel est automatiquement appliqué.
La location meublée
Si les loyers entrent dans la case des revenus fonciers pour une location vide, pour le meublé, d’un point de vue fiscal, ils sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils seront imposés selon votre statut, déterminé au regard du montant des loyers perçus sur l’année (ils doivent être inférieurs à 23 000€ pour le statut Location Meublée Professionnelle) et du revenu d’activité (les loyers doivent être supérieurs au revenu d’activité).
Les statuts LMNP (loueur meublé non professionnel) et le statut LMP (loueur meublé professionnel) offrent le choix entre deux régimes :
- Le régime micro-BIC est un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71% si le bien est qualifié de meublé de tourisme classé) sur les revenus locatifs
- Le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêt d’emprunt, achat de biens meubles, taxe foncière…)
Les avantages fiscaux en fonction du choix du type de location
Si vous optez pour une location vide, plusieurs types d’avantages fiscaux vont vous concerner.
Les déficits fonciers
Lorsque les charges imputables à votre investissement locatif sont supérieures aux loyers que vous percevez, vous créez du déficit foncier. Ces charges seront donc déductibles de vos revenus.
En savoir plus : Taxe foncière et Investissement locatif
La nue-propriété
L’investissement en nue-propriété consiste à acquérir une partie d’un bien immobilier dont la propriété a été dissociée en deux parties : l'usufruit et la nue-propriété. L'acheteur devient nu-propriétaire, tandis qu’un tiers, souvent une société, conserve l’usufruit pour une durée déterminée, généralement entre 15 et 20 ans. Durant cette période de dissociation, l’usufruitier perçoit les loyers et assume les charges liées au bien. À l’issue du contrat, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires. Ce type d'investissement permet d'acquérir un bien à un prix réduit (environ 60 % de sa valeur), tout en bénéficiant d'une exonération d'impôt sur la fortune immobilière durant la période d'usufruit. La charge des intérêts de la dette liée à l’acquisition est imputable sur les revenus fonciers, mais sans possibilité de créer un déficit foncier.
La loi Denormandie
Le dispositif Denormandie concerne les biens anciens à rénover dans certaines villes et quartiers. Il permet de bénéficier de 21 % de réduction d’impôt si le montant des travaux représente un taux de 25 % du coût total de l’opération.
Pour bénéficier du dispositif, le logement doit :
- Être loué à un locataire dont les plafonds de revenus correspondent au barème ;
- Être loué pour une durée comprise entre 6 et 12 ans ;
- Etre loué à un loyer plafonné.
La loi Malraux
L’investissement en loi Malraux s’adresse à des investisseurs qui effectueront de gros travaux de réhabilitation ou de restauration d’immeuble en zone protégée. En fonction de la ville d’investissement, l’avantage fiscal oscille entre 22 % et 30 %. Le bien doit être loué pendant une durée de 9 ans minimum.
Choisir le bon dispositif et le bon statut : un choix déterminant pour votre investissement immobilier
Pour assurer le bon rendement de votre opération immobilière, le choix du bon régime fiscal et du bon dispositif de défiscalisation est essentiel. Pour cela, il faut étudier de près sa situation personnelle (revenus, patrimoine, crédit, capacité d’épargne, besoin de défiscalisation…) pour statuer. Investir en SCI (Société Civile Immobilière) permet d’investir plus massivement à plusieurs et de bénéficier de certains avantages fiscaux tous en dégageant des revenus fonciers.
