La location meublée revêt différentes formes. Elle peut être en effet être effectuée en directe (par un bail meublé) ou indirecte (par un bail commercial). Les revenus tirés de la location meublée d’un logement sont considérés par l’administration fiscale comme les fruits d’une activité commerciale. Ils sont fiscalisés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Deux statuts fiscaux vont découler de cette typologie de location : la LMNP Location Meublée Non Professionnelle et LMP Location Meublée Professionnelle.
Nous nous intéressons à travers cet article aux modalités d’application et avantages qui sont assimilés à la LMNP, la Location Meublée Non Professionnelle.
Quels sont les biens concernés ?
- Les appartements ou chambres meublés,
- Les locations saisonnières
- Les chambres d’hôtes et gîtes ruraux
- Une partie de la résidence principale du loueur
- Les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidences avec services (étudiants, séniors, centre de soins de suite et rééducation (SSR), affaires, chambres ou appartements dans des établissements d’hébergement pour les personnes âgées et dépendantes (EHPAD)
Le statut fiscal en LMNP : comment est-il déterminé ?
La location meublée non professionnelle (LMNP) se détermine par opposition à la location meublée professionnelle (LMP).
Pour être considéré comme Loueur en Meublé Professionnel (LMP), il s’agit de respecter les conditions cumulatives ci-après :
- Les recettes annuelles de cette activité doivent être supérieures à 23 000 €
- Ces recettes doivent être supérieures au montant des autres revenus d’activité du foyer fiscal
A défaut, le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est appliqué.
Le statut de LMNP : quelles sont les obligations déclaratives ?
Le loueur en meublé doit, au démarrage de l'activité, déclarer l'existence de son activité.
La déclaration d'existence s’effectue via le formulaire « P0i » (pour un exercice à titre individuel LMNP) au Greffe du tribunal de commerce. L’ensemble des revenus perçus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), que cette activité soit exercée à titre occasionnel ou habituel.
Le statut LMNP implique la tenue d’une compatibilité commerciale (et non une comptabilité de trésorerie) et l’obligation de se soumettre à l’ensemble des obligations déclaratives et comptables des entreprises.
Si les revenus sont supérieurs à 23 000€ dans le cadre de la location saisonnière, il convient de s’acquitter des diverses cotisations sociales liées à ce type d’activité.
Le statut de LMNP : comment sont fiscalisés les revenus et quelles sont les obligations déclaratives ?
Le loueur en meublé relève des seuils et taux applicables aux prestations de services. Cependant, les gîtes ruraux, les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes continuent à bénéficier du régime applicable à la fourniture de logement.
Régime Micro-BIC : revenus inférieurs à 72 600€ HT pour 2022
Le loueur sous le statut de la LMNP relève automatiquement du régime du micro-BIC lorsqu’il remplit les conditions suivantes :
- Il exerce à titre individuel, sous forme d’entreprise individuelle
- Son activité est exonérée de TVA ou bénéficie de la franchise de base de TVA
- Ses recettes annuelles n’excèdent pas 72 600€
Le bénéfice imposable est égal au montant des recettes diminuées d’un abattement forfaitaire pour charges de 50 % (71 % pour les gîtes ruraux, les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôte si le CA < à 176 200 €).
Obligations déclaratives
Les recettes doivent être déclarées sur la déclaration 2042 C-PRO. Si les charges déductibles ont dépassé 50% des loyers, il peut être opportun de renoncer à ce régime afin d’opter pour le régime réel d’imposition.
Régime Réel : revenus supérieurs 72 600€ HT pour 2022
Le résultat BIC est égal à la différence entre les recettes et les charges déductibles.
Les recettes correspondent aux loyers courus quelle que soit leur date d’encaissement.
Les charges déductibles correspondent aux frais de gestion (honoraires, taxe professionnelle, assurance…) et des charges de propriété (intérêts d’emprunt liés à l’acquisition des immeubles et des meubles, amortissements du logement et des meubles, taxe foncière…).
Si vous inscrivez les locaux loués à l’actif du bilan professionnel, il est alors possible de déduire toutes les charges supportées dans l’année.
Le déficit BIC avant amortissement est imputable sur les bénéfices de même nature, c'est-à-dire provenant d’activités de location meublée à titre non professionnel, réalisés la même année ou les dix années suivantes.
Ainsi lorsque vous louez deux logements en meublé sous le statut LMNP, le bénéfice constaté sur l’un peut être diminué par le déficit constaté sur l’autre. La part de déficit non déduite au cours des dix années de report est définitivement perdue.
Qu’en est-il de l’amortissement comptable ?
Les dotations aux amortissements sont une charge « dite fictive » que l’on peut déduire du bilan pour constituer une réserve permettant le renouvellement de l’immobilisation. Cette charge n’entraine aucun décaissement de trésorerie.
L’amortissement du logement et des meubles s’applique en fonction de la durée d’usure du bien amorti (environ 25-30 ans pour l’immobilier et 7-10 ans pour le mobilier). Il est également possible d’amortir les frais d’acquisition sur la même durée que l’immobilier.
L’amortissement est déductible des loyers diminués des charges relatives au bien. Ainsi, l’amortissement ne peut créer ou augmenter un déficit fiscal.
En revanche, la part d’amortissement que vous ne pouvez pas déduire est reportable sur les recettes des années bénéficiaires, sans limite de temps. Attention : le terrain n’est jamais amortissable !
Obligations déclaratives
Les recettes doivent être déclarées sur la déclaration 2031 accompagnée des 7 annexes (2033A à 2033G).
Le résultat (bénéfice ou déficit) sera reporté sur une déclaration 2042C-PRO.
Location meublée et TVA
Les locations meublées sous statut LMNP sont en principe exonérées de TVA. Cependant, les loueurs en meublés peuvent être assujettis à la TVA lorsque certaines conditions sont réunies.
Dans ce cas, la TVA sur l’acquisition du bien peut être récupérée en contrepartie d’obligations déclaratives et exclut alors le régime du micro-BIC.
Pour éviter cette régularisation, et uniquement dans le cadre des résidences de services, le nouvel acquéreur doit continuer la réalisation du bail commercial.
L’impôts sur la fortune immobilière (IFI)
L’immobilier du loueur en meublé non professionnel est imposé normalement à l’IFI, sans abattement ni exonération.
La fiscalité des plus-values
Les plus-values réalisées par les LMNP obéissent aux règles des plus-values immobilières des particuliers. Ces derniers bénéficient d’un abattement progressif suivant la durée de détention du bien, au-delà de la 5ème année.
Exemple chiffré (sur la base des textes actuellement en vigueur)
L’acquisition d’un logement, livrable immédiatement, pour une valeur de 100 000 € est répartie à 85 000 € pour la construction et 15 000 € pour le terrain. La durée d'amortissement moyenne est de 25 ans.
Cet investissement est financé par un emprunt in fine au taux de 2% sur 10 ans, soit 2 000€.
Les frais d’acquisition s’élèvent à 5 000 €. Les autres charges s’élèvent à 300 € par an.
Le loyer annuel est de 4 000 €.
L’investisseur ne déclare pas de BIC par ailleurs.
Résultat de la première année de location
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Recettes |
4 000€ |
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Charges |
10 700€ |
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Frais d'acquisition |
5 000€ |
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Intérêt d'emprunt |
2 000€ |
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Charges diverses |
300€ |
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Amortissement de l'immeuble : 85 000 x 4% |
3 400€ |
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Résultat comptable (déficit) |
- 6 700€ |
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Résultat fiscal |
- 5 300€ |
Déficit reporté de -3 300€ (imputable sur d’autres BIC LMNP pendant 10 ans)
L’amortissement (3 400 €) est mis en réserve.
Résultat pour les neuf années suivantes
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Recettes |
4 000€ |
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Charges |
5 700€ |
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intérêt d'emprunt |
2 000€ |
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charges diverses |
300€ |
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amortissement de l'immeuble : 85 000 x 4% |
3 400€ |
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Résultat comptable (déficit) |
- 1 700€ |
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Résultat fiscal |
0€ |
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Résultat à partir de la 11ème année
4 000 € (loyers) - 300 € (charges diverses) – 3 400 € (amortissement) = 300 €
