Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?
Au sens de l’administration fiscale, la plus-value immobilière brute est la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé. C’est-à-dire qu’il s’agit du bénéfice réalisé lors de la vente d’un bien immobilier.
Le prix de vente corrigé correspond au prix de vente du bien figurant sur l’acte authentique. Ce dernier est majoré des charges et indemnités dues par l’acquéreur au vendeur, et minoré des frais supportés par ce dernier (TVA, Dossier des Diagnostics Techniques, levée d’hypothèque…).
Le prix d’acquisition corrigé correspond lui au prix figurant sur l’acte authentique au moment de l’achat du bien majoré. C’est-à-dire frais notariés ainsi que le montant des éventuels travaux et raccordements réalisés (sur présentation des justificatifs et des factures).
Calculer la plus-value nette
La différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition donne le montant de la plus-value brute. La plus-value nette va faire l’objet d’abattements dont l’importance est proportionnelle à la durée de détention du bien si celle-ci est au moins égale à 6 ans.
L’abattement de l’impôt sur le revenu est de 6% à la 6ème année de détention et ce jusqu’à la 21ème année avant de passer à 4% à la 22ème. L’exonération totale d’imposition sur le revenu de la plus-value est donc acquise après 22 années de détention du bien concerné.
L’abattement applicable aux prélèvements sociaux de 1,65% à partir de la 6ème année de détention et jusqu’à la 21ème. Puis il est de 1,60% pour la 22ème et de 9% pour chaque année au-delà.
Le montant de l’impôt
Il n’y a pas de taxe sur la plus-value immobilière pour les résidences principales, les biens d’une valeur inférieure à 15 000€ et ceux détenus depuis plus de 30 ans. Tous les autres biens immobiliers sont alors concernés : résidence secondaire, bien immobilier en location, parking, terrain à bâtir, locaux commerciaux, parts de société immobilière…
La plus-value immobilière nette réalisée sur la vente d’un logement assujetti est taxée à hauteur de 36,2%. Ce taux global de correspond au 19% d’imposition sur le revenu et au 17,2% de prélèvement sociaux. De plus, pour les plus-values nettes supérieures à 50 000 €, une surtaxe comprise entre 2 et 6 % sera à acquitter. Elle s’applique dès le premier euro de plus-value nette imposable réalisée.
La taxe sur la plus-value immobilière réalisée sur la vente d’un bien non exonéré peut être importante. Par conséquent, il convient d’en tenir compte dès la genèse du projet de vente. Vous pouvez bien évidemment vous rapprocher de votre notaire ou contactez l’un de nos experts en investissement immobilier. Une précaution indispensable pour éviter toute mauvaise surprise !
