Trouver l’équilibre
Les avantages de l’apport personnel
L’apport personnel dans le cadre d’un achat immobilier présente plusieurs avantages. Le premier est de réduire le montant total emprunté et donc de préserver votre capacité d’emprunt. Le second de prouver votre motivation à acheter à votre banque. Le troisième de faire fructifier vos liquidités dans un placement immobilier.
Trouver un juste équilibre financier
De manière générale, l’apport personnel correspond à un montant compris entre 10 et 20 % du prix du bien. Rien n’oblige à mobiliser un livret d’épargne plus qu’un autre. Mais la première règle à observer est sans doute de trouver l’équilibre entre le montant utilisé et l'épargne résiduelle. C’est-à-dire le montant qu’il vous restera après l’achat afin de conserver une épargne de précaution.
Mobiliser son épargne disponible
Les différentes options d’épargne
Livret A, Livret développement durable et solidaire (LDDS), Plan épargne logement ou Compte épargne logement… Il existe de nombreux livrets d’épargne sur lesquels les montants placés sont disponibles à tout moment.
Utilisation des fonds
Ces fonds peuvent donc être immédiatement utilisés pour constituer un apport, tout comme les sommes stockées sur n’importe quel compte à vue. A noter que les PEL et CEL présentent des caractéristiques propres à l’achat d’un logement et peuvent permettre de bénéficier d’un taux avantageux sur une partie du prêt, voire d’une prime d’État (sous conditions).
Utiliser des placements financiers
Les assurances vie peuvent être une ressource importante. Un rachat partiel permet d’obtenir des fonds sans nécessairement clôturer le contrat, tout en profitant d’une fiscalité avantageuse après huit ans d’ancienneté. De même, vendre des titres (actions, obligations, parts de fonds) d’un compte-titres ou d’un PEA est une option. Toutefois, la fiscalité applicable sur les plus-values doit être prise en compte.
Débloquer certains fonds
Au-delà des traditionnels livrets ou contrats d’assurance-vie, certaines personnes possèdent de l’argent placé sur des enveloppes de long terme.
Il s’agit notamment du Plan épargne retraite (PER), du Plan d'épargne entreprise (PEE) ou encore du Plan d'épargne pour la retraite collectif (Perco). En principe, ces contrats bloquent l’argent qui y est déposé pour une durée plus ou moins longue : jusqu’au départ en retraite pour le PER ou le Perco, pendant cinq ans pour le PEE. Cependant, pour chacun de ces placements sont prévus des cas de déblocage anticipé, dont l’achat d’une résidence principale. Selon le contrat, des conditions de sorties spécifiques peuvent s’appliquer.
Transmettre l’épargne familiale
Les donations exonérées d’impôts
L’épargne peut aussi provenir d’une aide familiale, sous forme de donation. C’est d’autant plus intéressant que, jusqu’à un certain montant, ces donations sont exonérées d’impôts. Ainsi, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant, tous les 15 ans, sans avoir de droits de donation à payer, via un don manuel, une donation simple ou une donation-partage. À cet abattement s’ajoute un autre, connu à l’origine sous le nom de « don Sarkozy » qui permet de transmettre jusqu’à 31 865 € à un enfant, tous les 15 ans, sans droit de donation à payer non plus (sous conditions). Le cumul des deux abattements est possible : un couple peut donc donner jusqu’à 263 730 € en franchise d’impôt tous les 15 ans.
Exonération temporaire de la loi de finance 2025
À noter que la nouvelle loi de finances 2025 prévoit une exonération temporaire de droits de donation. Selon l’article 71, les dons familiaux sont exonérés de droits dans la limite de 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire jusqu’au 31 décembre 2026. Peuvent être gratifiés les enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants ou, en l’absence de descendance directe, les neveux et nièces. Pour bénéficier de cet avantage, les sommes doivent, dans les six mois, être investies soit dans un logement neuf ou en état futur d’achèvement (occupé par le donataire ou mis en location, à condition que le locataire ne soit pas membre du foyer fiscal), soit dans des travaux de rénovation énergétique d’un logement ancien appartenant au donataire.
