L’investissement en résidence gérée : pour défiscaliser sur de nombreuses années
Le principe : vous faites l’acquisition d’un logement neuf meublé dans une résidence gérée pour personnes âgées par exemple, puis vous signez un bail commercial de neuf ans avec la société qui gère la résidence.
Au régime réel d’imposition avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous pouvez pratiquer le mécanisme de l’amortissement : déduire pendant de nombreuses années le prix du bien et la valeur du mobilier sur les loyers perçus, et ainsi diminuer vos recettes locatives imposables. De plus, vous pouvez récupérer la TVA sur l’acquisition du logement (soit 20% du prix total), puisqu’il est neuf. Mais il ne faut pas vendre le bien avant 20 ans, sous peine de devoir rembourser cette taxe à l’administration fiscale.
Avant de vous lancer, vérifiez la solidité financière de l’exploitant de la résidence. De plus, certaines conditions doivent être réunies pour avoir le statut de LMNP (montant des recettes locatives, etc.).
Le régime Malraux : pour les tranches d’imposition élevées
Rénover des logements anciens ne vous fait par peur ? Alors le régime Malraux s’adresse à vous, d’autant si vos revenus sont élevés. Ce dispositif de défiscalisation immobilière, qui permet de se constituer un patrimoine d’exception, offre une réduction d’impôt de 30% ou de 22% sur les travaux éligibles et certaines charges (taxe foncière, primes d’assurance…), dans le cadre de la réhabilitation d’immeubles dégradés. La réduction d’impôt s’élève par exemple à 30%, sous conditions, si le bien est situé dans un site patrimonial remarquable.
Elle s’impute sur les dépenses réalisées pendant quatre ans maximum (après le dépôt de la demande de permis de construire), dans la limite de 400 000 €. Cela correspond à une réduction d’impôt de 120 000 € maximum. Si le bien est un immeuble d’habitation, il doit être loué pendant neuf ans nu, à usage d’habitation principale du locataire. L’avantage : si vous n’avez pas payé suffisamment d’impôt pour profiter de la totalité de votre réduction d’impôt, le surplus est reportable sur les trois années suivantes.
À savoir, le régime Malraux n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales (limité en règle générale à 10 000 € par an).
La loi Monuments Historiques : si vous payez beaucoup d’impôt
Vous êtes fortement imposé ? La loi Monuments Historiques, qui consiste à acquérir un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques, offre une déduction d’impôt très avantageuse, à condition de pouvoir investir dans des travaux de restauration et de conserver le bien pendant au moins 15 ans.
Trois formules existent dont la plus avantageuse est de le louer entièrement sans l’occuper. En effet, la totalité de vos charges foncières (dépenses de réparations, intérêts de votre emprunt immobilier, travaux…) peuvent être déduites des loyers perçus. De plus, vous pouvez imputer l’éventuel déficit foncier sur votre revenu global sans limite de montant. Le résultat est négatif ? L’excédent constitue alors un déficit global reportable sur votre revenu global des six années suivantes.
Comme le régime Malraux, la loi Monuments Historiques a l’avantage de ne pas être soumise au plafonnement global des niches fiscales.
