Dispositif n°1 : la location nue
Ce type d’investissement immobilier fait partie des plus couramment utilisés en France. La location du bien immobilier se fait vide, sans meubles. Les avantages de ce placement sont indéniables :
- Forte demande locative contrairement à un logement meublé
- Perception des loyers (et des revenus qui les accompagnent) régulière sur la durée
Au niveau des impôts, ce type d’investissement est lourdement taxé. Les revenus générés par la location nue entrent dans les revenus fonciers. Selon la tranche d’impôt sur le revenu à laquelle l’investisseur est assujetti, la facture peut grimper. Deux régimes sont applicables selon la situation :
- Le micro-foncier pour un revenu locatif ne dépassant pas 15 000 €, permettant un abattement fiscal de 30% sur vos revenus imposables
- Le régime réel, sans plafond qui permet de déduire les charges annuelles (frais de gestion, d’entretien, intérêt d’emprunt, travaux…) et de créer un déficit foncier en les retranchant des revenus locatifs
Dispositif n°2 : la LMNP
À la différence de la location de bien nu, celui-ci sera loué meublé, permettant d’accéder au statut de loueur en meublé non professionnel. Deux régimes fiscaux sont possibles selon la situation des revenus fonciers : le micro-BIC et le régime réel. Les avantages sont liés aux loyers plus élevés et à l’attractivité de ce type de location « prêt à l’emploi ». L’inconvénient vient de la lourdeur comptable et administrative.
Dispositif n°3 : le dispositif de la nue-propriété
Résultat du démembrement d’un bien immobilier consistant à séparer un logement en pleine propriété en deux parties distinctes (usufruit et nue-propriété), ce type de dispositif permet d’optimiser un investissement immobilier ou d’anticiper la donation d’un patrimoine. Le nu-propriétaire possède le logement et le droit d’en disposer. L’usufruitier peut en jouir à sa convenance.
Côté avantages, on retrouve :
- L’absence de charges pour le nu -propriétaire
- L’acquisition de la pleine propriété lors du remembrement sans frais
- Pas d’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
- Optimisation des revenus fonciers (absence de loyers)
Dispositif N°4 : La loi Malraux
Destinée aux investisseurs fortement imposés, le dispositif Malraux concerne l’achat d’un logement ancien à rénover ou réhabiliter, dans un immeuble de caractère. Les travaux réalisés servent de base pour le calcul d’une réduction d’impôt de 22 ou 30%. Le logement doit être loué pendant 9 ans. La réduction d’impôt peut aller jusqu’à 30% du montant des travaux pour un plafond de 400 000 euros. Ce dispositif favorise la conservation du patrimoine.
Dispositif N°5 : Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)
Très tendance, les SCPI permettent d’investir sans avoir une mise de fonds trop importante. L’investisseur y place le montant qui lui convient et obtient des parts. Les revenus locatifs seront au prorata de la somme dédiée à l’investissement immobilier. La société de gestion s’occupe de tout et la rentabilité est attractive. Seul bémol, le ticket d’entrée est assez élevé et les frais importants.
Pour en savoir plus : Investir à plusieurs dans l’immobilier locatif : Avantages et inconvénients
Les investissements immobiliers ont toujours le vent en poupe. En effet, les nombreux dispositifs sont incitatifs. En fonction des objectifs de l’investisseur (rentabilité, réduction ou diminution d’impôts) et de sa situation, il est préférable, à moins d’être déjà aguerri, de bénéficier des conseils d’un expert en immobilier et en patrimoine. Taux d’intérêt et durée pour le prêt, choix de la ville, prix d’achat ont aussi leur importance pour assurer la rentabilité des investissements immobiliers et la pérennité de votre patrimoine.
