Investir en immobilier à plusieurs : quelles solutions ?
S’il faut se demander pourquoi investir dans l’immobilier locatif, les raisons sont nombreuses et varient selon le profil des investisseurs. Rentabilité, revenus supplémentaires, constitution d’un patrimoine immobilier et réduction des impôts reviennent souvent en raisons principales dans un investissement immobilier.
L’investissement immobilier locatif à plusieurs regroupent les mêmes motivations, à cela près qu’il permet :
- L’optimisation des coûts du projet immobilier
- Des économies d’échelle à l’achat
- De bénéficier de taux d’intérêt intéressants
- La constitution d’un patrimoine immobilier commun
Pour se lancer dans l’investissement immobilier locatif à plusieurs et réduire les risques autour de votre placement, il est nécessaire d’étudier attentivement les contours du projet immobilier, le type de structure, leurs avantages et inconvénients.
Comment investir à plusieurs en immobilier locatif ?
Plusieurs possibilités s’offrent aux investisseurs. Le choix va dépendre de la situation familiale, du régime matrimonial et de la capacité financière des investisseurs. En général, deux pistes sont privilégiées dans le cadre d’un investissement immobilier : la Société Civile Immobilière (SCI) et l’indivision.
La SCI (Société Civile Immobilière)
La constitution d’une SCI est un dispositif plébiscité par de nombreux investisseurs en immobilier. Composée de deux associés à minima, la SCI est considérée comme un outil de gestion de patrimoine très efficace par le confort et la souplesse qu’elle offre.
L’indivision
L’indivision est le dispositif par défaut d’achat à plusieurs pour investir en immobilier. Chaque investisseur (appelé indivisaire) possède une part de l’investissement au prorata de l’apport financier et perçoit les loyers en conséquence.
Les avantages et inconvénients de l’indivision
Cette solution simple pour les couples mariés, pacsés ou les familles est facile à mettre en marche. C’est pour cette raison qu’elle est courante. Une fois la quote-part fixée par un acte notarié et le bien immobilier mis en location, les loyers perçus sont répartis en fonction de l’apport de chaque investisseur dans le logement. Les investisseurs peuvent bénéficier de certains avantages fiscaux pour la réduction d’impôts.
Toutefois, ce dispositif présente des inconvénients :
- L’entente entre chaque investisseur doit être au beau fixe. En cas de désaccord sur le prix de la location ou la revente du logement, la décision doit être unanime.
- Les financements sont plus complexes à obtenir hors famille
- En cas de départ d’un indivisaire, deux options : le rachat des parts ou la revente du logement
- En cas de décès, la part de l’investisseur va à ses héritiers
Les avantages et inconvénients de la SCI
La SCI a pour objectif la gestion des biens immobiliers et offre plus de protection aux investisseurs qu’une indivision.
- Flexibilité du statut et prise de décision rapide
- Puissance d’investissement pour contourner des prix immobiliers élevés, fréquents dans une ville à forte demande (location et achat)
- Nomination d’un gérant pour fluidifier la gestion locative (loyers, charges, relations avec les locataires, répartition des revenus, travaux et entretien du logement)
- Statut avantageux grâce à la répartition en parts sociales de la propriété
- Regroupement possible de plusieurs biens immobiliers (résidence secondaire, locatif, immeuble…)
- Gestion d’un patrimoine et optimisation fiscale dans la transmission par le démembrement des titres entre usufruit et nue-propriété
Le fonctionnement est plus souple que l’indivision pour un investissement immobilier locatif. Côté inconvénient, le dispositif est plus complexe à mettre en place qu’une indivision au niveau administratif. Il n’est également pas possible de bénéficier de certains avantages fiscaux et dispositifs de défiscalisation, comme le prêt à taux zéro ou la réduction d’impôts sur les intérêts d’emprunt et les travaux.
Les différents types d’investissements locatifs ne sont pas tous adaptés à une SCI. Si ce dispositif fonctionne en immobilier pour une location nue, lors d’un investissement immobilier sous le dispositif LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), la SCI bascule à l’option fiscale « impôts sur les sociétés ».
L’investissement immobilier locatif à plusieurs : vraie ou fausse bonne idée ?
L’investissement immobilier locatif à plusieurs restes plus complexe qu’un achat seul. Chaque propriétaire pouvant évoluer dans sa situation personnelle et professionnelle, il convient de bien penser le projet en amont pour en assurer un rendement efficace et augmenter ses revenus.
Y a-t-il un bon moment pour investir dans le locatif ? Est-ce la bonne ville ? Le bon immeuble ? Le loyer fixé assure-t-il un bon rendement ? Comment bénéficier de l’effet de levier pour un investissement immobilier locatif ? Pour répondre à toutes ces questions, il est prudent de faire appel à un professionnel pour encadrer correctement votre projet. C’est l’assurance de faire le bon choix par rapport à votre situation tout comme sur les prix du marché immobilier.
