Le rendement locatif
Si la première question que l’on se pose lors d’un investissement immobilier est comment réaliser un investissement immobilier rentable à court terme, il est avant tout important de bien comprendre le fonctionnement du rendement locatif afin d’optimiser cet investissement. Le rendement locatif correspond au pourcentage de rentabilité du placement immobilier, c’est-à-dire le rapport entre le loyer et le capital investi. Lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier mis en location, on parle de rendement locatif. Ce rendement locatif dépend de plusieurs facteurs : situation géographique du logement, prix d’achat et durée de mise en location. En plus simple, le calcul du rendement locatif permet de vérifier combien vous rapporte votre location par rapport à ce que vous avez investi.
Ce rendement dépend donc de nombreux facteurs, mais le facteur géographique est un élément clé. À Paris ou dans les villes de Province, ce taux ne sera pas le même. Idem pour certains quartiers au sein d’une même ville. En moyenne, un rendement brut à Paris se situe entre 3 et 4 % quand dans les villes de Province, il se situera entre 4 et 7 %. Il va également varier en fonction de vos objectifs.
Pour aller plus loin : Taux de rentabilité : quelle rentabilité viser selon vos objectifs ?
Calculer le rendement brut d’un investissement locatif
Ce mode de calcul permet de se faire une idée de l’intérêt d’un investissement locatif. Lorsque plusieurs biens immobiliers sont dans la balance, le calcul du rendement locatif brut sert de guide et permet de s’orienter vers la meilleure acquisition. Le rendement brut ne prend pas en compte les charges de location supportées par le propriétaire ni la fiscalité (régime fiscal, impôts, taux d’intérêt…).
Le mode de calcul est simple :
Rentabilité locative brute = montant du loyer x 12 / prix d’achat (incluant les frais d’acquisition) x 100
Par exemple, pour un appartement :
- Prix d’achat : 140 000 euros
- Loyer : 600 euros (donc 7 200 euros annuels)
- Frais d’acquisition : 20 000 euros (frais d’agence et de notaire)
Rentabilité locative brute = 7 200 euros/160 000 euros x 100 = 4,5 %
Ce mode de calcul ne prenant pas en compte les frais d’entretien, la fiscalité, ni l’éventuel dispositif fiscal utilisé, il peut être assez éloigné de la réalité.
Calculer le rendement net d’un investissement locatif
En tant que propriétaire, il est impossible d’occulter les charges afférentes à l’achat immobilier. Outre les frais d’acquisition du logement, de nombreuses autres charges sont à prendre en considération pour vérifier la rentabilité locative de votre investissement. C’est là que le calcul de la rentabilité nette entre en scène. Par charges, il faut entendre :
- Les charges de copropriété si l’appartement ou la maison est concerné
- La taxe foncière
- Les charges de financement incluant les intérêts d’emprunt et l’assurance du prêt
- Le coût des éventuels travaux et de l’entretien
- Les frais de la garantie de loyers impayés
- Les charges non récupérables auprès du locataire
- Les frais de gestion locative
- …
Le calcul de la rentabilité nette ne prend pas en compte les impôts et s’effectue ainsi :
Rentabilité locative nette = montant du loyer X 12 – (montant des charges)/prix total d’achat X 100
La rentabilité nette est inférieure à la rentabilité brute, mais elle restitue plus fidèlement la rentabilité de votre placement immobilier. Lors du calcul, pensez bien à toutes les dépenses pour estimer le plus fidèlement possible la rentabilité de votre logement.
Calculer le rendement net-net d’un investissement locatif
Encore plus précis, le rendement net-net intègre la fiscalité au mode de calcul. Évidemment, la perception des loyers implique une taxation sur ces revenus locatifs, mais également des prélèvements sociaux. Pour les calculer, tout va dépendre de votre régime, de votre tranche d’imposition, mais aussi des dispositifs éventuels dont vous avez bénéficié pour votre acquisition.
Optimiser son rendement locatif
Comment augmenter la rentabilité de l’investissement locatif ? La performance de la rentabilité de votre projet va également dépendre des facteurs énoncés au début, tels que la situation géographique et le prix d’achat, mais aussi des choix que vous ferez. Investir lorsque les taux d’intérêt sont au plus bas permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit immobilier. Sélectionner le bon statut d’imposition mérite également toute votre attention afin d’en tirer le meilleur bénéfice. Une bonne gestion est essentielle pour ne pas vous mettre en danger.
