Le calcul de la rentabilité locative : quels indicateurs ?
Pour éviter tout risque lors d’un investissement immobilier, le calcul de la rentabilité locative est essentiel avant l’achat du bien et le lancement du projet. En effet, ces indicateurs permettent de sécuriser son investissement immobilier et donc son placement.
Le taux de rendement brut
Première approche d’un projet d’investissement immobilier, la rentabilité brute ne suffit pas pour en cerner les contours. Ce taux de rendement locatif est obtenu sur une année après avoir divisé le prix d’achat du bien immobilier par les loyers potentiellement perçus, le tout multiplié par 100. Il permet néanmoins d’affiner son choix lorsque l’on étudie plusieurs investissements immobiliers locatifs.
Le taux de rendement brut d’un bien immobilier n’est pas le même partout en France. À Paris, il se situe souvent entre 3 et 4 % quand dans les villes de Province, il se situera entre 4 et 7 %.
Le taux de rendement net
Autre indicateur de rentabilité, le taux de rendement net se calcule en ajoutant le montant des charges au prix d’achat du bien immobilier. Par charges, on entend frais de notaire, de copropriété, d’assurance, la taxe foncière, les taux d’intérêt et le prix des travaux éventuels. Évidemment, le taux de rendement locatif baisse, mais il est plus réaliste que le calcul de la rentabilité brute.
Le taux de rendement net d’impôt
On passe encore un cran avec la rentabilité nette d’impôt. Le calcul de la fiscalité est essentiel pour obtenir une vision précise de l’investissement immobilier. Selon le dispositif choisi, dans l’ancien ou le neuf, ce taux de rendement va considérablement varier. Pour le calculer, il faut déduire les charges d’impôts et prélèvements sociaux aux revenus locatifs de l’investissement immobilier.
Le cash-flow
Terme moins connu des investisseurs néophytes, la recherche d’un cash-flow positif est pourtant le témoin d’un investissement immobilier réussi. Il s’agit de vérifier que votre investissement vous rapporte chaque mois plus qu’il ne vous coûte, déduction faite de toutes les charges. Cette trésorerie positive permet de pallier les petits travaux de votre logement et vous place dans une situation positive vis-à-vis de la banque. Sur l’année, le calcul du cash-flow permet de calculer le taux de rendement interne qui mesure la performance de l’effet de levier du crédit immobilier.
Pour aller plus loin : Investissement locatif : qu’est-ce que le rendement locatif et comment le calculer ?
Quel rendement locatif viser ?
L’autofinancement du bien immobilier est donc l’objectif à atteindre, quel que soit le taux de rendement locatif. Pour s’en assurer, la règle des 70 % est un bon guide. En effet, le cash-flow doit être positif et respecter un pourcentage. Les mensualités d’emprunt de votre investissement immobilier ne doivent pas dépasser 70 % de vos revenus locatifs. Les 30 % restant couvrent donc les charges, les travaux et augmentent vos revenus. Deux leviers sont possibles :
- La réduction de vos mensualités, en allongeant la durée du prêt ou en augmentant l’apport personnel.
- L’augmentation du loyer (et donc des revenus locatifs) par un choix à haut rendement : location saisonnière, location meublée (LMNP), colocation…
Quel rendement locatif viser selon ses objectifs ?
Comment réaliser un investissement immobilier rentable à court terme ? Lorsqu’on investit en immobilier, deux cas de figure cohabitent pour le choix du logement. L’un s’inscrit sur le long terme, l’autre est plus rentable à court terme.
Les biens patrimoniaux sont des biens immobiliers qui se valorisent à long terme. Plus chers à l’achat, ils sont aussi souvent dans un secteur ou des villes très prisées.
Les biens à haut rendement seront moins chers à l’achat pour un même revenu locatif. Ils sont donc plus rentables, entre 12 et 15 %. Mais comment augmenter la rentabilité de l’investissement locatif ? Pour augmenter la rentabilité, la gestion locative peut être faite par vos soins. Le choix dépend du temps que vous souhaitez consacrer à votre investissement immobilier locatif ainsi qu’à l’objectif que vous vous êtes fixé. Chacun y verra ses propres intérêts.
Les pièges de la rentabilité locative
Pour protéger votre argent et en générer avec votre investissement immobilier locatif, la marche à suivre ne va pas sans quelques points de vigilance :
- Évitez les travaux lourds qui peuvent grever la rentabilité, sauf sous un régime qui le favorise (Malraux).
- Ne louez pas non plus en l’état si le logement est vétuste. Le risque de vacance locative est élevé et la revente complexe. La plus-value est sérieusement impactée.
- La gestion locative rend l’opération moins rentable, mais tout dépend du temps que vous avez à consacrer à votre investissement immobilier, la gestion locative étant chronophage.
Comment atteindre un bon rendement locatif ?
Réaliser un investissement immobilier locatif est une entreprise qui nécessite un peu de savoir-faire et une bonne connaissance du marché immobilier en France.
Pour assurer votre placement immobilier et faire en sorte qu’il soit rentable, il est important de garder à l’esprit que :
- La situation du bien immobilier doit être attractive et conforme au type de locataires visés
- Le prix d’achat de votre investissement immobilier ne doit pas être trop élevé, on n’investit pas comme on achète pour soi
- La fiscalité et le régime doivent être étudiés : déficit foncier pour un bien immobilier avec travaux, en LMNP, en SCPI… tout doit être clair
