Un marché immobilier qui se maintient
« La valeur de l’immobilier ne baisse pas, observe Fabienne Feral, responsable secteur Sud chez Afedim. Marseille est une métropole dynamique dans laquelle de nombreux ménages cherchent à se loger. »
Selon les Notaires de France, le prix médian atteint 3 206 € le m², tous types de biens confondus. Dans le détail, le prix médian s’établit à 3 132 € le m² pour un appartement ancien, 5 908 € le m² pour un appartement neuf et 4 000 € le m² pour une maison ancienne.
Néanmoins, Marseille se distingue par de fortes disparités selon les quartiers. « Les écarts de prix sont très importants entre les secteurs, avec des adresses très valorisées comme le Prado ou Borély, et d’autres zones plus abordables au nord », précise Fabienne Feral.
Une métropole attractive pour habiter et investir
Deuxième ville de France, Marseille bénéficie d’un fort dynamisme économique porté par le développement de la zone Euroméditerranée, 3e quartier d’affaires français, les activités portuaires, le tourisme et les services. Son climat méditerranéen et son réseau de transports, avec TGV, aéroport et autoroutes, renforcent son attractivité.
Résultat, son marché locatif est de plus en plus tendu. Le montant du loyer moyen atteint 14,90 € par m², en hausse de 3,5 % sur un an et de 8,3 % sur cinq ans, selon la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) à fin 2025. La ville offre encore de bons rendements locatifs bruts pour une métropole de cette taille : 6,1%, selon la FNAIM. « Marseille reste plus abordable que Paris ou Lyon, ce qui permet de trouver de bons équilibres en matière de placement », observe Fabienne Feral.
Les quartiers où investir
Pour bien comprendre le marché marseillais, il faut le décomposer en trois zones : le front de mer globalement très coté (de 3 000 € à 5 000 € le m², tous types de biens confondus), le nord de la Canebière sous les 3 000 € le m² et le sud à plus de 3 000 € le m². Ainsi, les 6e, 7e et 8e arrondissements restent les plus prisés, mais n’offrent pas toujours les meilleurs rendements. Toutefois, la demande locative est constante.
Les quartiers centraux, notamment le 1er arrondissement, restent plus accessibles à l’achat et peuvent offrir des rendements attractifs, en contrepartie de travaux de rénovation travaux de rénovation parfois importants.
La deuxième phase de développement d’Euroméditerranée attire les investisseurs grâce à ses nombreux programmes neufs, souvent éligibles à la TVA réduite à 5,5%. « Le secteur est idéal pour les primo-accédents », estime Fabienne Feral.
La rentabilité locative à Marseille
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Surface |
Studio ancien de 37 m² dans le 1er arr. |
T2 neuf de 44 m² dans le 13e arr. (avec 10 m² de balcon) |
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Prix d’acquisition |
118 000 € |
201 000 € |
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Loyer mensuel |
720 € |
572 € |
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Rentabilité brute |
7,3% |
3,4% |
Source : Afedim
Marseille et sa métropole – Coup d’œil 2026
Marseille, 2 600 ans d’histoire
- 1 939 077 hab. dans la métropole dont 886 040 hab. à Marseille (1)
- 2e ville de France la + peuplée (1)
- 47,4% de la population métropolitaine âgée de - de 40 ans (1)
- 92 communes (2)
- 22 860 € : revenu annuel médian des ménages à Marseille (1)
Une économie diversifiée
- 214 145 entreprises et 707 052 salariés dans la métropole (1)
- 3e région économique française (3)
- 11,6% : taux de chômage des 15-64 ans dans la métropole (1)
- 1 288 commerces en centre-ville en 2024 (4)
- Euroméditerranée : 3e quartier d’affaires de France. À terme sur 480 ha : 1 million de m² de bureaux, 270 000 m2 de commerces, 18 000 logements neufs... (5)
- 2 hôpitaux à Marseille parmi les 250 meilleurs au monde (6)
- 94 000 emplois dans la filière santé au sein de la métropole (4)
- 7e hub internet mondial (7)
- 5e très grande métropole la + attractive de France dans la métropole (8)
- Labellisée « French Tech Aix-Marseille »
- 7 pôles de compétitivité en région (9)
- Capitale européenne de l’innovation 2022 (10)
- 5 technopôles dans la métropole (2)
- 3e ville de France pour l’accueil de congrès internationaux (11)
Facile d’accès
- 1 aéroport international : Marseille Provence
- 2 lignes de métro, 3 lignes de tram et 104 lignes de bus (12)
- 2 000 vélos électriques en libre-service à Marseille (3)
- 1 gare SNCF : Marseille-Saint-Charles, à 1h30 de Lyon, 3h03 de Paris (13)
Des loyers élevés
- 15,8 €/m²/mois : montant médian du loyer dans la zone la + chère de Marseille (hors charges) (14)
- 13 €/m²/mois : montant médian du loyer dans l’agglomération et celle d’Arles (hors charges) (14)
- 7,6% de logements vacants à Marseille (1)
Une grande ville étudiante
- + de 60 000 étudiants à Marseille (3)
- 19e ville de France où il fait bon étudier avec Aix (15)
- Aix-Marseille Université (AMU) : 17 écoles, facultés et instituts, 5 grands campus, 12 écoles doctorales, 130 structures de recherche
Une ville touristique, un cadre d’exception
- 124e ville de France où il fait bon vivre (16)
- Parc national des calanques : 1er parc péri-urbain d’Europe (17), 57 km de façade maritime dont 20 km de calanques (3)
- 300 jours de soleil par an (17)
- 1er port de France pour le transport de passagers (17)
- 1 opéra, 19 musées dont 1 musée national : Le Mucem, dédié à la Méditerranée
- La Cité Radieuse-Le Corbusier au patrimoine mondial de l’Unesco
- 19,5 millions de nuitées touristiques en 2024 (17)
- 10 000 ha de nature protégée dont 1 000 ha d’espaces verts urbains (17)
Sources : (1) Insee, 2023 ; (2) Métropole Aix-Marseille Provence ; (3) Ville de Marseille ; (4) CCI Aix-Marseille Provence ; (5) Euroméditerranée ; (6) Classement du magazine Newsweek, 2026 ; (7) Cabinet de conseils TeleGeography, 2022 ; (8) Baromètre Arthur Loyd, 2026 ; (9) Direction générale des entreprises ; (10) Union européenne ; (11) Classement ICCA, 2025 ; (12) Réseau RTM ; (13) SNCF ; (14) Observatoire des loyers, 2024 ; (15) Magazine L’Étudiant, 2026 ; (16) Classement de l’Association villes où il fait bon vivre, 2026 ; (17) Office de tourisme, des loisirs et des congrès de Marseille
