Achetez au bon prix
Impact du prix d’acquisition sur la rentabilité
Le prix d’acquisition du bien va impacter le succès de votre investissement. Si vous achetez trop cher, cela va grever votre rendement locatif, mais aussi le potentiel de plus-value à la revente, un investissement locatif se pensant sur le long terme.
Évaluation et négociation
Prenez le temps de visiter, de comparer les logements entre eux, d’étudier leur environnement, l’emplacement étant un facteur clé dans un investissement locatif, et de vous informer sur les prix pratiqués dans le quartier. N’hésitez pas non plus à négocier le prix, en vous appuyant notamment sur le montant des éventuels travaux à prévoir.
Vous pouvez vous faire accompagner par un professionnel, une agence immobilière par exemple, afin d’être sûr d’acheter au bon prix.
Choisissez votre type de location et optimisez votre fiscalité
Un investissement locatif générant des revenus, il faudra les déclarer à l’administration fiscale. Or, la fiscalité peut mettre à mal la rentabilité de l’opération. Étudiez les différentes options qui s’offrent à vous, car plusieurs régimes d’imposition existent selon le type de location choisi.
Régimes d’imposition pour la location nue
Pour la location nue, en optant pour le régime micro-foncier, vous aurez droit à un abattement de 30% sur les revenus fonciers . Si vous choisissez le régime réel, vous pourrez déduire vos charges de propriété sur les loyers perçus et bénéficier du mécanisme avantageux du déficit foncier si vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers (par exemple en cas de travaux dans le bien).
Loueur en meublé non professionnel (LMNP)
En meublant le bien, vous pouvez bénéficier du statut de LMNP. Deux régimes peuvent alors s’appliquer :
- Micro-Bic : Abattement de 50 % sur les recettes locatives perçues.
- Régime réel : Déduction des charges de propriété et amortissement de la valeur du bien et du mobilier, permettant d’effacer la fiscalité sur les loyers perçus.
Fixez le bon loyer
Il est crucial de fixer le bon montant de loyer dès le départ pour équilibrer vos finances, car celui-ci ne pourra être revu à la hausse qu’en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL).
Règles en zone tendue
En zone tendue, vous ne pouvez pas augmenter le loyer librement entre deux locataires. Le loyer pour un nouveau locataire ne peut pas être supérieur à celui du précédent occupant.
Certaines villes en zone tendue, comme Paris, Lyon ou Bordeaux, expérimentent également l’encadrement des niveaux de loyers. Le loyer doit alors respecter des plafonds réglementés.
Optimisez la gestion de votre bien
- Sélection des locataires : étudiez attentivement les dossiers de candidature des locataires pour vérifier leur solvabilité.
- Gestion locative par une agence : vous pouvez confier la gestion locative de votre bien à une agence immobilière, qui se chargera notamment de trouver un locataire solvable.
- Frais de gestion locative déductibles: les frais de gestion locative sont déductibles des loyers perçus au régime réel d’imposition, que ce soit en location nue ou meublée.
