Le dispositif Pinel, une loi de défiscalisation immobilière
La loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction de votre impôt sur le revenu lorsque vous réalisez un achat immobilier dans le neuf et que vous vous engagez à le mettre en location pour une durée de 6 ou 9 ans (prorogation possible jusqu’à 12 ans). Sous réserve de respecter les conditions liées au plafonnement du loyer et aux ressources des locataires, vous profitez d’une remise sur l’impôt sur le revenu dont le taux varie selon la durée d’engagement de location.
Le dispositif Pinel ne concerne que les logements en immeubles collectifs. Depuis janvier 2023, les avantages d’un investissement locatif en loi Pinel sont réduits, il est toutefois possible de les maintenir en respectant les critères du dispositif Pinel Plus. Si votre logement atteint un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation (RE2020) et présente un niveau d’usage et de confort précis, la réduction d’impôts s’élève à : 12 % du prix d’achat du bien immobilier pour une durée de location de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Les logements acquis ou construits en 2024 devront présenter un diagnostic de performance énergétique de classe A.
Investir en régime foncier pour profiter du déficit foncier
Si vous souhaitez réduire l’imposition de vos revenus fonciers, investir en régime foncier est une option intéressante, car il est possible de déduire les travaux et les charges de vos revenus fonciers. Lorsque les charges du bien immobilier que vous proposez en location nue sont supérieures aux revenus, vous êtes en situation de déficit foncier. Le déficit excédentaire (hors intérêts d’emprunt) est reportable sur les 10 années suivantes, jusqu’à épuisement.
Les frais de gestions locatives sont-ils déductibles des impôts ? Oui, ils font partie des charges déductibles :
- Frais de gestion et d’administration du bien
- Travaux de réparation et d’entretien
- Charges locatives
- Taxe foncière
- Intérêts d’emprunt
- Primes d’assurances
Le recours à la gestion locative et la souscription d’une assurance loyers impayés permettent ainsi de réduire votre impôt. Ce dispositif d’optimisation fiscale immobilière ne s’applique que si vous avez opté pour le régime foncier réel. Le régime réel est obligatoire pour les bailleurs percevant un revenu foncier de plus de 15 000 euros. Si votre revenu est inférieur, vous pouvez opter pour le régime micro foncier qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %.
La location meublée non professionnelle (LMNP)
Lorsque vous proposez un logement meublé à la location, vous pouvez défiscaliser une partie des revenus associés à ce bien grâce au statut de la location meublée non professionnelle (LMNP). Vous avez le choix entre le régime forfaitaire ou le régime réel. En optant pour le régime simplifié (aussi appelé micro BIC), il est possible de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Avec le régime réel, il est possible de tenir compte des charges et de l’amortissement du bien, ce qui vous permet de réduire votre imposition sur les revenus locatifs, voire de ne pas être imposé du tout. En LMNP, à la revente du bien, ce que l’on a amorti n’est pas rajouté au calcul de l’assiette de la plus-value imposable.
Notez que vous devez basculer en statut location meublée professionnelle (LMP) lorsque les revenus locatifs dépassent 23 000 euros par an ou excèdent 50 % de vos autres revenus professionnels. Vous pouvez continuer à amortir, mais le calcul de l’impôt sur la plus-value réintègre à l’assiette imposable ce qui avait été amorti et déduit des revenus locatifs.
Sur le même thème : Quelle imposition sur les revenus locatifs ?
L’investissement en nue-propriété
Autre levier d’optimisation fiscale immobilière, un investissement en nue-propriété consiste à acquérir les « murs » d’un bien immobilier en laissant l’usufruit à un tiers via un démembrement de propriété. Le nu-propriétaire possède le bien immobilier, mais ne l’occupe pas tandis que l’usufruitier peut le mettre en location. Investir en nue-propriété permet de bénéficier d’une décote sur la valeur d’achat qui correspond aux loyers que vous auriez pu percevoir.
Dans le cas où vous laissez les droits d’usufruit à un bailleur institutionnel, c’est l’usufruitier qui supporte les impôts, charges et taxes liés aux revenus locatifs pendant toute la durée du démembrement. Investir en nue-propriété permet également d’échapper à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), seul l’usufruitier y est assujetti.
Location nue ou location meublée, en nom propre ou via une société, choisir le bon régime fiscal permet d’optimiser sa fiscalité dans le cadre d’un investissement locatif. Faites-vous accompagner par des professionnels de l’immobilier, ils sauront vous conseiller la solution qui correspond à votre profil d’investisseur.
