La mise en location d’un logement, vide comme meublé, permet de générer des revenus fonciers qui sont logiquement imposables ; on parle alors d’imposition pour les revenus locatifs. Toutefois, il est possible, sous certaines conditions, de réduire cette imposition sur les revenus fonciers en déduisant un ensemble de charges locatives, dont les frais de gestion locative.
Location nue : est-il possible de déduire les charges locatives ?
Dans le cadre d’une location de logement nue, le propriétaire bailleur peut choisir entre deux régimes d’imposition pour ses revenus fonciers. Ces loyers peuvent donc être imposés au régime microfoncier ou au régime réel.
S’il opte pour le régime microfoncier, le propriétaire bailleur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur ses revenus fonciers. De ce fait, il sera imposé sur une assiette de 70 % de ses revenus, mais avec ce régime, il ne pourra déduire aucune charge locative.
S’il opte pour le régime réel, il ne bénéfice d’aucun abattement, mais il peut, au moment de sa déclaration d’impôt, déduire de nombreuses charges de ses revenus locatifs, à l’image :
- Des frais de gestion locative
- Des intérêts du crédit nécessaire pour financer l’investissement locatif
- Des travaux d’amélioration, d’entretien et de réapparition du bien
- Des charges de copropriété (entretien des parties communes, rémunération du concierge, honoraires du syndic de copropriété...) pour la part non-récupérable
- Des assurances : Garantie des loyers impayés (GLI), Propriétaire non occupant (PNO)...
- De certaines taxes, comme la taxe foncière
Pour en savoir plus : Quels sont les frais de gestion locative ?
Location meublée : est-il possible de déduire les charges locatives ?
En location meublée, le propriétaire bailleur peut aussi choisir entre deux régimes d’imposition sur les revenus fonciers :
- Le régime forfaitaire qui lui fait profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses revenus locatifs, mais qui ne lui permet pas de déduire ses charges locatives
- Le régime réel qui, tout comme pour la location vide, qui lui permet de déduire ses charges locatives
Si le bailleur opte pour le régime réel et obtient le statut de Loueur de meublé non professionnel (LMNP), en plus de réduire ses impôts fonciers en déduisant les charges locatives, il peut amortir l’achat du bien immobilier locatif et des meubles.
Créer du déficit foncier pour réduire ses impôts sur le revenu
Il peut arriver que le montant des charges déductibles dépasse celui des loyers perçus. Dans ce cas, le propriétaire bailleur crée ce qu’on appelle du déficit foncier qui peut être directement déduit de son impôt sur le revenu, s’il s’agit d’une location nue. Cela peut d’ailleurs se révéler intéressant lorsque le bien locatif nécessite d’être rénové, d’autant plus qu’il existe des aides aux propriétaires bailleurs pour faciliter ce type de travaux.
Pour en savoir plus : Quelles sont les aides pour un propriétaire bailleur (ANAH) ?
Déduire les charges locatives : quelles conditions ?
Pour pouvoir déduire les charges locatives, ces dernières doivent être liées à un logement qui rapporte des revenus fonciers et qui est loué à travers un contrat de location (un bail). Il est donc impossible de déduire des charges si le logement est durablement vacant ou s’il s’agit de la résidence principale ou secondaire du bailleur.