Location nue et location meublée : quelles différences ?
Il convient de distinguer pour les revenus générés par une location ceux qui se dégagent d’une location nue et d’une location meublée. La nature de ces revenus n’est fiscalement pas la même selon le type de location :
- Les revenus locatifs d’une location nue entrent dans la catégorie des revenus fonciers
- Les revenus locatifs d’une location meublée sont déclarés fiscalement dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Pour un propriétaire ayant fait le choix d’une location nue, deux types de régimes fiscaux sont possibles : le régime micro foncier et le régime réel. Pour la location meublée, les revenus locatifs sont imposés au micro BIC ou au réel. Il est essentiel de faire le bon choix dès la genèse du projet d’investissement pour réduire l’imposition au mieux et optimiser vos revenus locatifs.
L’imposition des revenus locatifs en cas de location nue
Le calcul de l’impôt sur vos revenus locatifs va dépendre du régime fiscal applicable.
Le régime micro foncier
Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros, vous serez automatiquement soumis au régime micro foncier tout en pouvant opter pour le régime réel . Avec le régime micro foncier, la simplicité est de mise pour le calcul de l’impôt. Ce choix fiscal est intéressant si vos charges sont faibles et que vous ne disposez pas d’abattement spécifique.
Les revenus bruts générés par les loyers sont pris en compte dans la déclaration d’impôt et l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %. Le régime micro foncier ne permet de déduire aucune charge sur les revenus bruts. Les prélèvements sociaux sont dus sur les revenus après application de l’abattement (17,2 %).
Le régime réel
Le régime réel est directement appliqué lorsque les revenus locatifs sont d’un montant supérieur à 15 000 euros, sans possibilité d’opter pour le micro foncier. Contrairement au micro foncier, le régime réel permet de déduire, sous-réserve du respect de conditions, certaines charges des revenus locatifs pour tout ou partie :
- Les frais de gestion locative
- Les dépenses d’entretien et les travaux
- Les charges locatives de copropriété
- Les intérêts d’emprunt
- Les impôts locaux (taxe foncière)
- Les assurances
Si l’ensemble des dépenses est supérieur aux revenus générés annuellement par les loyers, on parle alors de déficit foncier. Celui-ci est imputable sur vos revenus globaux dans la limite de 10 700 euros (sauf disposition particulière et à l’exception des intérêts d’emprunt).
L’imposition des revenus locatifs en cas de location meublée
En location meublée, l’investisseur peut exercer son activité sous deux statuts différents, le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et deux régimes : le régime micro BIC et le régime réel simplifié.
Le régime Micro-BIC
Dès lors que le montant du chiffre d’affaires annuel généré par les loyers n’excède pas 77 700 euros pour une location meublée et 188 700 euros pour les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes, c’est le régime micro-BIC qui est applicable.
Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement fiscal forfaitaire de 50 % sur le montant de vos revenus locatifs pour une location meublée classique. Cet abattement monte à 71 % pour une location en meublé de tourisme ou chambre d’hôtes. Ce régime ne permet pas de déduire les charges ni de pratiquer l’amortissement.
Le régime réel simplifié
Si les recettes locatives excèdent 77 700 euros, le régime réel est applicable de droit. Dans le calcul de l’impôt, les charges sont prises en compte et sont admises en déduction du montant total des loyers bruts. Parmi les charges déductibles admises, on retrouve les frais d’acquisition du logement, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais de gestion, les travaux d’entretien ou encore de réparation.
Il est intéressant de savoir que le régime réel permet, autant LMNP qu’en LMP, de pratiquer un amortissement sur le mobilier et le bien immobilier. Ces amortissements sont déductibles des recettes liées à la location.
Déclarer les revenus locatifs : comment faire ?
Pour déclarer les revenus locatifs, il est obligatoire depuis 2019, pour l’ensemble des foyers fiscaux, de déclarer ses revenus en ligne. Il est cependant possible d’effectuer sa déclaration via un formulaire papier pour ceux qui sont dans l’impossibilité de déclarer en ligne.
Pour la location nue et en fonction du régime, la déclaration des revenus fonciers se fera à l’aide :
- Du formulaire n°2042 pour le régime micro foncier
- Complété par le formulaire n°2044 pour le régime réel
Pour la location meublée, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont à déclarer :
- Sur le formulaire 2042 C-PRO si le régime micro-BIC est choisi
- Sur les formulaires 2031-SD et 2042 C-Pro s’il s’agit du bénéfice réel
En tant que propriétaire bailleur, il est essentiel de comprendre les implications fiscales des revenus locatifs. En comprenant les différents types de location, les régimes fiscaux, il est ainsi possible de maximiser les revenus tout en minimisant les impôts, augmentant ainsi le taux de rentabilité de l’investissement locatif. Pour être certain de faire le bon choix selon chaque situation, il est vivement conseillé de s’adresser à un professionnel.
