L’achat d’un bien immobilier
Prorogation du prêt à taux zéro (PTZ) jusqu’à fin 2022
Alors qu’il devait s’éteindre fin 2021, le prêt à taux zéro (PTZ) est prorogé jusqu’au 31 décembre 2022. Cependant, les conditions pour en bénéficier changent : à partir du 1er janvier 2022, ce ne seront plus vos revenus d’il y a deux ans qui seront pris en compte, mais ceux de l’année en cours.
Ce prêt dont les intérêts sont pris en charge par l’État, attribué sous conditions de ressources, permet de financer en partie l’achat ou la construction (avec l’acquisition du terrain) d’une résidence principale ou l’achat d’un logement avec travaux (en zone B2 et C) en vue de l’occuper à titre de résidence principale.
Assouplissement des conditions d’octroi des prêts immobiliers
Les règles d’octroi des prêts immobiliers ont été assouplies en décembre 2020, alors qu’elles avaient été durcies un an auparavant par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). La baisse des taux d’intérêt ayant facilité l’accès au crédit immobilier, le HSCF craignait des situations de surendettement et avait donc imposé aux banques de limiter le taux d’endettement des ménages à 33% et ne pas accorder de prêt immobilier au-delà d’une durée de 25 ans maximum. Ainsi, le taux d’endettement maximum a été porté à 35% et les différés d’amortissement à deux ans permettant ainsi d’emprunter sur 27 ans au maximum.
Renforcement du bail réel solidaire (BRS)
Ce dispositif d’accession à la propriété permet à certains ménages, sous conditions de revenus, d’acheter un bien immobilier tout en restant locataire du terrain qui, lui, est acquis par un Office Foncier Solidaire (OFS). Il s’agit d’une manière de lutter contre l’envolée des prix notamment en zone urbaine où le foncier est rare. Pour encourager ce dispositif, la loi de finances pour 2021 étend l’application du taux réduit de la TVA à 5,5% à l’ensemble des livraisons d’immeubles réalisées dans ce cadre. Un avantage jusque-là réservé à la livraison de terrains à bâtir ou aux logements neufs.
L’investissement locatif
Fin progressive de la loi Pinel et baisse de la réduction d’impôt
Ce dispositif incitant à l’investissement locatif dans le neuf devait initialement prendre fin au 31 décembre 2021, mais le gouvernement a décidé de le prolonger jusqu’en 2024, en baissant progressivement les avantages fiscaux. Sous certaines conditions, la loi Pinel offre une réduction d’impôt aux investisseurs faisant l’acquisition d’un logement neuf, destiné à la location. En contrepartie d’un loyer plafonné, le propriétaire bailleur bénéficie d’une réduction d’impôt de 12% du prix d’acquisition pour un engagement de location de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Ainsi, en 2023, les avantages fiscaux diminueront pour s’établir respectivement à 10,5%, 15% et 17,5%. Puis en 2024, ils baisseront encore à 9%, 12% et 14%.
Les logements des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ou qui répondent à des normes environnementales exemplaires ou encore les logements faisant l’objet de rénovations lourdes ne sont pas concernés par cette baisse des avantages fiscaux.
Enfin, le dispositif Pinel exclut depuis le 1er janvier 2021 les maisons individuelles. Seuls les logements collectifs restent éligibles au dispositif. Une disposition de la loi de finances pour 2020.
Cotisations sociales obligatoires pour les LMP
Jusqu’à présent, seuls les loueurs en meublé professionnel (LMP) inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) devaient s’acquitter des cotisations sociales dues à l’Urssaf les autres étaient soumis aux prélèvements sociaux.
À partir de cette année, la loi de financement de la sécurité sociale (LFSS) pour 2021 stipule que les LMP doivent désormais tous s’acquitter des cotisations sociales sur les bénéfices réalisés grâce aux biens mis en location. Ce qui implique plus de charges à payer : alors que le taux est de 17,2% pour les prélèvements sociaux, celui des cotisations sociales est compris entre 35% et 40%. Cette nouvelle disposition prévoit même un nouveau forfait minimum de cotisation à 1 145 € qu’un bénéfice ait été réalisé ou non.
Encadrement des loyers dans certaines villes
Déjà en vigueur à Paris et Lille, les villes de Bordeaux, Lyon, Villeurbanne, Grenoble et Montpellier ainsi que plusieurs intercommunalités de la région parisienne ont déposé un dossier pour expérimenter l’encadrement des loyers sur une durée de cinq ans. L’application de ce dispositif permet de plafonner les loyers à hauteur de 20% au-dessus d’un loyer médian de référence défini par quartier. En fonction de l’instruction des dossiers de candidatures des villes, l’encadrement des loyers pourrait s’appliquer dans le courant de l’année.
La construction
Un abattement exceptionnel sur les donations pour construire
Nouveauté dans la construction en 2021 : jusqu’au 30 juin 2021, les sommes d’argent donnés à ses enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants sont exonérées d’impôts jusqu’à 100 000 € par donateur si le bénéficiaire de cette donation fait construire sa résidence principale. L’argent doit être utilisé dans les trois mois après son versement.
Le don peut également servir à financer la réalisation de travaux de rénovation énergétiques ou être investi au capital d’une entreprise sous certaines conditions.
Cet abattement exceptionnel est cumulable avec ceux déjà existant (selon le lien de parenté entre le donateur et le donataire).
La rénovation et l’amélioration des performances énergétiques des logements
Remplacement du CITE par "MaPrimeRénov’"
Maintenu jusqu’au 31 décembre 2020 sous certaines conditions, le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) est remplacé depuis le 1er janvier 2021 par l’aide financière "MaPrimeRénov’", déjà proposée depuis début 2020 mais désormais étendue à l’ensemble des propriétaires et copropriétaires. La prime est versée aux propriétaires réalisant des travaux de rénovation énergétique dont le montant varie en fonction de leurs revenus. Par ailleurs, le dispositif prend désormais en charge l’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO).
"MaPrimeRénov’ Copropriété" remplace le dispositif "Habiter Mieux Copropriétés" de l’Anah pour devenir une aide collective unique pour les copropriétés qui engagent des travaux de rénovation permettant de réduire les consommations d’énergie d’au moins 35%.
À savoir, des mesures transitoires existent pour le CITE. En effet, les ménages qui ont engagé des dépenses en 2020 pour l’installation de foyers fermés et inserts à bûches ou granulés sont éligibles au CITE à hauteur d’un forfait de 600 €. De plus, les contribuables peuvent bénéficier du CITE dans sa version 2020 pour les dépenses payées en 2021 s’ils peuvent justifier de l’acceptation d’un devis et du paiement d’un acompte en 2019 ou en 2020.
Suppression de la CSI pour les propriétaires ayant signé un contrat ORE
Encore une nouveauté dans l’immobilier en 2021 : les propriétaires qui ont signé un contrat dans le cadre d’une obligation réelle environnementale (ORE) devaient jusqu’à présent s’acquitter de la contribution de sécurité immobilière (CSI). Cette taxe liée à l’enregistrement du contrat est supprimée.
Un contrat ORE est un outil foncier qui permet à un propriétaire de mettre en place, de façon volontaire, une protection environnementale attachée à son terrain. Celle-ci peut durer jusqu’à 99 ans. L’objectif est de conserver, gérer ou restaurer la biodiversité.
Crédit d’impôt pour les bornes de recharge dédiées aux véhicules électriques
Malgré la suppression du CITE, l’installation d’un système de recharge pour véhicules électriques permet encore de bénéficier d’un avantage fiscal. Un nouveau crédit d’impôt est donc prévu pour de telles installations si les dépenses sont effectuées entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023. Le crédit d’impôt est égal à 75% du montant des dépenses éligibles, sans pouvoir dépasser 300 € par système de recharge.
Entrée en vigueur de la RE 2020 à l’été 2021
La réglementation environnementale (RE 2020) entrera en vigueur à l’été 2021 avec son lot d’objectifs pour réduire drastiquement l’empreinte écologique des bâtiments neufs d’ici 2050. Cette nouvelle norme a été pensée pour renforcer les principes de la réglementation thermique (RT 2012). La RE 2020 fixe trois grands objectifs : améliorer les performances énergétiques des logements neufs, favoriser les constructions "bas carbone" (qui limitent leurs émissions de gaz à effet de serre) et permettre la construction de bâtiments agréables à vivre en période caniculaire.
Le recours au bois et aux matériaux biosourcés (bois, chanvre…) devra être quasi systématique d’ici à 2030.
Fin du chauffage au gaz dans le neuf
La RE 2020 abaisse de 30% le seuil maximal des besoins en énergie des bâtiments neufs. Cela impose donc aux constructeurs et aux promoteurs immobiliers de livrer des logements neufs encore mieux isolés. En fixant de nouveaux plafonds d’émissions de gaz à effet de serre, la nouvelle réglementation condamne de fait la possibilité de construire des logements chauffés au gaz. Ces nouvelles mesures seront valables dès l’été 2021 pour les maisons individuelles, puis de manière progressive pour les logements collectifs, entre 2021 et 2024.
"Opposabilité" du DPE
Dans le cadre d’une vente immobilière ou de la location d’un bien, les propriétaires doivent joindre un diagnostic de performance énergétique (DPE) à la promesse de vente, l’acte authentique ou au contrat de bail. Le DPE, valable 10 ans, permet d’estimer la consommation énergétique du bien. Jusqu’à présent, il n’avait qu’une valeur informative. À partir du 1er juillet 2021, selon un décret publié au Journal officiel le 18 décembre 2020, le locataire ou l’acquéreur pourra obtenir réparation de la part du bailleur ou du vendeur en cas de fautes ou d’erreurs lors de la réalisation de ce diagnostic immobilier.
Un abattement exceptionnel sur les donations pour faire des travaux énergétiques
L’abattement exceptionnel de 100 000 € par donateur sur les sommes d’argent donnés à ses enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants s’applique également si le bénéficiaire de la donation familiale réalise des travaux énergétiques (éligibles à MaPrimeRénov’) dans son logement. L’argent doit également être utilisé dans les trois mois après son versement et l’abattement, en vigueur jusqu’au 30 juin 2021, est cumulable avec ceux déjà en vigueur offerts dans le cadre d’une donation.
La fiscalité
Suppression de la taxe d’habitation
Alors que 80% des ménages français ne paient plus la taxe d’habitation depuis 2020, les 20% restant vont commencer à voir leur taxe d’habitation diminuer cette année de 30%, puis de 65% en 2022, avant une exonération totale en 2023. Une mesure actée dans la loi de finances pour 2020.
Surélévation d’un immeuble et plus-value : prolongation de l’exonération d’impôt
L’exonération d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux accordée aux personnes ou aux sociétés sur les plus-values immobilières réalisées lors de la cession d’un droit de surélévation d’un immeuble est prolongée jusqu’au 31 décembre 2022, selon la loi de finances pour 2021. Cette mesure vise à lutter contre l’artificialisation des sols en incitant le développement d’une offre de logements neufs sur les toits de bâtiments existants.
Taxe foncière : l’abattement est étendu dans le cadre d’un BRS
L’abattement de 30% sur la taxe foncière accordée aux personnes occupant un logement à titre de résidence principale dans le cadre d’un bail réel solidaire (BRS) est étendu. Les collectivités territoriales et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) peuvent désormais leur accorder un abattement compris entre 30% et 100% pendant la durée du BRS.
Nouveaux montants de la taxe d’aménagement
Les valeurs annuelles de la taxe d’aménagement, due au titre des constructions ou agrandissements nécessitant un permis de construire ou une autorisation préalable, ont été relevés pour 2021 à 767 € par m² pour la province (contre 759 € par m² en 2020) et à 870 € par m² en Île-de-France (contre 860 € par m² en 2020), selon un arrêté publié au Journal officiel le 31 décembre 2020.
Par ailleurs, la loi de finances pour 2021 prévoit une exonération de la taxe d’aménagement concernant les stationnements intégrés verticalement dans un bâtiment (en sous-sol ou sur le toit par exemple).
Hausse de la redevance d’archéologie préventive
Selon un arrêté publié au Journal officiel le 31 décembre 2020, la redevance d’archéologie préventive, dont il faut s’acquitter lorsque l’on effectue des travaux affectant le sous-sol de son habitation, voit son taux passer de 0,56 € par m² en 2020 à 0,58 € par m² en 2021.
Un nouvel abattement sur les plus-values liées à certaines opérations
D’après la loi de finances pour 2021, un abattement exceptionnel voit le jour cette année en ce qui concerne les plus-values immobilières. Les propriétaires qui vendent un bien situé dans une zone couverte par une grande opération d’urbanisme (GOU) ou une opération de revitalisation du territoire (ORT) peuvent bénéficier d’un abattement de 70% sur la plus-value réalisée. Pour que le vendeur bénéficie de l’abattement, l’acquéreur doit s’engager à démolir le bâti existant et construire des logements neufs dans les quatre ans après la vente. S’il s’engage à construire des logements majoritairement sociaux et/ou intermédiaires, alors l’abattement atteint 85%.
Accessibilité des logements
Des logements évolutifs avec douches à l’italienne
La loi Elan a introduit le principe des logements évolutifs dans la construction neuve pour répondre aux besoins des personnes âgées ou en situation de handicap. Depuis le 1er janvier 2021, les appartements neufs en rez-de-chaussée et les maisons individuelles neuves en lotissement ou destinées à la location doivent disposer de salles de bains adaptables, sans ressaut. Autrement dit, tout logement neuf devra être équipé de douches à l’italienne.
À partir du 1er juillet 2021, cette nouvelle obligation sera étendue à l’ensemble des appartements neufs desservis par ascenseur. Une nouvelle mesure qui arrive après l’obligation depuis fin 2019 d’un ascenseur dans les immeubles d’au moins trois étages.
Prolongement du crédit d’impôt en faveur de l’accessibilité
Le crédit d’impôt pour les dépenses en faveur de l’accessibilité du logement aux personnes âgées ou handicapées ou encore liées à la perte d’autonomie (adaptation, installation ou remplacement d’équipements) est prorogé jusqu’au 31 décembre 2023. Il s’agit de dépenses pour la résidence principale payées par les propriétaires, les locataires ou les occupants à titre gratuit.
