Des baisses marquées en 2024, mais des perspectives encourageantes
Malgré une année 2024 marquée par une baisse significative des prix, le marché immobilier lyonnais montre des signes de stabilisation en 2025. Cette évolution, combinée aux nombreux atouts de la ville, offre des perspectives intéressantes pour les investisseurs. Sur une année, les prix de l’ancien ont baissé de -8 % pour un appartement (4 453 €/m²) et -15 % pour une maison (5 085 €/m²). Dans le neuf, le repli est de -2,6 % (6 140 €/m²)(1). La région lyonnaise accuse donc une correction plus marquée que la moyenne nationale, « c’est le signe que le marché avait surchauffé jusqu’en 2023 », estime Pascal Pancrazio, le président de la FNAIM du Rhône.
Cependant, agents immobiliers et notaires anticipent une stabilisation des prix en 2025, soutenue par une baisse des taux d'intérêt et une reprise progressive des transactions.
Pourquoi investir dans l’immobilier à Lyon : les atouts d’une métropole dynamique
La deuxième métropole de France en termes d’activité économique bénéficie d’une position géographique à la croisée des grands axes européens. Située à seulement deux heures de Paris en TGV et à proximité des Alpes et de la Méditerranée, la ville est desservie par un réseau de transports performant. Son aéroport international Saint-Exupéry, sa gare de la Part-Dieu et ses infrastructures autoroutières en font un hub majeur.
« Lyon est aussi une ville étudiante de premier plan, accueillant près de 175 000 étudiants chaque année », ajoute Pascal Pancrazio. Elle abrite plusieurs universités de renom (Université Lyon 1, Lyon 2, Lyon 3) et de grandes écoles (EM Lyon, Sciences Po Lyon, INSA, Centrale Lyon…). Les besoins en logement sont très forts, d’autant plus que le territoire lyonnais gagne environ 15 000 nouveaux habitants chaque année. « La vacance locative n’est donc pas un problème ici. La région lyonnaise possède un vivier de locataires conséquent », observe le spécialiste.
Immobilier à Lyon : les meilleurs quartiers où investir en 2025
Où investir à Lyon ? Les plus gros budgets peuvent cibler les 2e (5 317 €/m²), 4e (4 732 €/m²) et 6e arrondissements (5 211 €/m²), qui sont les plus chics et les plus cotés.
Pour dégager plus de rendement, le 7e arrondissement (4 417 €/m²) est plus que jamais le bon compromis : un peu plus abordable mais avec un fort potentiel locatif, notamment étudiant. Le quartier de Gerland accueille depuis septembre 2024 le campus de l’EM Lyon Business School fréquenté par 9 000 étudiants. Citons enfin les quartiers de la Confluence (Lyon 2e) et de la Part-Dieu (Lyon 3e), deux quartiers en pleine transformation avec des logements neufs aux dernières normes et des perspectives de valorisation intéressantes.
(1) Notaires de France - Avril 2024 à mars 2025
La rentabilité locative à Lyon
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Surface |
T2 neuf de 42 m2 dans le quartier de la Confluence |
T3 ancien de 61 m2 dans le quartier de Gerland |
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Prix d’acquisition |
280 000 € |
315 000 € |
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Loyer mensuel |
770 € charges non comprises |
1 090 € charges non comprises |
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Rentabilité brute |
3,3 % |
4,1 % |
Source : Fnaim du Rhône
Métropole de Lyon – Coup d’œil 2025
Données générales
- 1 424 069 habitants dans la métropole, dont 522 250 à Lyon
- 3e ville la plus peuplée de France
- 58 communes
- 61,9 % de la population a moins de 45 ans
- Revenu annuel médian : 25 430 €
- Taux de chômage (15-64 ans) : 9 %
- 168 961 entreprises, 800 706 salariés
- 2e pôle économique de France
- Part-Dieu : 2e quartier d’affaires français
- 10 pôles de compétitivité en région
- 1 000 start-up, 2e écosystème numérique de France
- Ville pionnière en mobilités nouvelles et smart-grids
- 2e ville de France pour l’accueil des congrès
- 4 hôpitaux parmi les 250 meilleurs du monde
- 1re métropole hors IDF en PIB
Cadre de vie
- 427 ha inscrits au patrimoine mondial de l’Unesco
- 2e plus belle grande ville du monde (derrière Kyoto)
- 2e meilleure destination urbaine d’Europe
- 1re ville française où l’on peut tout faire à pied
- 13e ville mondiale pour le tourisme durable
- 14 grands parcs, 24 sentiers de randonnée
- 5 km de berges aménagées sur le Rhône
- 40 salles de spectacles, 75 conservatoires/écoles de musique et danse
- Cité internationale de la gastronomie avec 20 restaurants étoilés
- 16 500 commerces et services
- 79e ville de France où il fait bon vivre
Éducation et mobilité
- + de 175 000 étudiants
- 6e ville de France où il fait bon étudier
- Université de Lyon : 11 établissements + 25 établissements associés, 170 unités de recherche
- 3 gares SNCF : Part-Dieu, Perrache, Saint-Exupéry
- À 1h39 de Paris, 1h37 de Marseille
- Aéroport international : Lyon Saint-Exupéry
- 4 lignes de métro, 2 funiculaires, 7 lignes de tram, 134 lignes de bus
- 5 000 Vélo’v et 428 stations dans 24 communes
- 1 200 km de pistes cyclables (355 km sécurisés d’ici 2030)
Logement
- Taux de vacance : 6 %
- Loyer médian agglomération : 12,3 €/m²/mois
- Loyer médian zone la plus chère : 14,1 €/m²/mois
Sources : Insee, Métropole de Lyon, SNCF, Sytral, French Tech, Réseau durable, Only Lyon, Newsweek, L'Étudiant, Observatoire des loyers, Association villes et villages, Time Out Index, Le Parisien, Guide Michelin, World Travel Awards, Ville de Lyon, GDS-Index.
Lyon – Prix de l'immobilier et rentabilité locative (2025)
Prix des biens anciens au m² médian par arrondissement
- 1er : 5 830 €
- 2e : 5 211 €
- 3e : 6 344 €
- 4e : 7 791 €
- 5e : 5 321 €
- 6e : 5 317 €
- 7e : 6 140 €
- 8e : 5 339 €
- 9e : 5 610 €
Autres prix observés :
- 5 000 €, 4 417 €, 3 985 €, 4 866 €, 4 372 €, 5 597 €, 4 732 €, 3 779 €, 3 579 €, 4 828 €
Prix des appartements neufs au m² médian à Lyon
- T2 neuf de 42 m² à Confluence : 280 000 € / Loyer : 770 € / Rentabilité brute : 3,3 %
- T3 ancien de 61 m² à Gerland : 315 000 € / Loyer : 1 090 € / Rentabilité brute : 4,1 %
Sources : Notaires de France (janv. 2023 - mars 2024), FNAIM du Rhône, Afedim
