La location meublée traditionnelle
Un particulier peut acheter un logement dans un immeuble neuf ou ancien, en ciblant un studio, un T1 ou un T2 par exemple, pour le louer en meublé à un étudiant. Bien choisir l’emplacement de l’appartement et sa localisation est essentiel afin d’éviter la vacance locative. Il peut également acheter un bien dans une résidence qui propose uniquement des petites surfaces destinées à des étudiants ou à des jeunes actifs. Quant aux T3 et T4, ils s’inscrivent dans la catégorie des biens présentant une surface plus grande, et sont donc plus adaptés à la colocation.
En location meublée traditionnelle, le propriétaire doit gérer les visites du logement, étudier les dossiers des candidats locataires, s’occuper de l’état des lieux d’entrée et de sortie… Mais il peut déléguer la gestion locative de son bien à une agence immobilière.
À la fin du bail, dont la durée peut être réduite à neuf mois lorsqu’on loue à un étudiant, le logement peut facilement être récupéré par son propriétaire pour y habiter, pour le revendre ou le relouer.
La résidence de services pour étudiants
Dans le cadre d’un investissement pour une location meublée en résidence étudiante, la résidence de services présente de nombreux avantages. Cette offre d’hébergement, à proximité des campus ou des centres-villes, est plébiscitée par les étudiants face au manque de logements et parce que des services, adaptés à leurs besoins, leur sont proposés au sein même de la résidence (espace de coworking, laverie, fourniture du linge…).
Le particulier qui souhaiter acheter un appartement dans une résidence de services délègue automatiquement la gestion locative de son bien à un gestionnaire professionnel (ou exploitant). Celui-ci est chargé de piloter l’ensemble de l’immeuble (recherche de locataires, entretien des lieux, travaux de réparation…). Le versement des loyers est garanti à l’investisseur, quel que soit le taux d’occupation du logement par cet exploitant. Si la résidence est neuve et sous certaines conditions, il peut bénéficier du remboursement de la TVA au taux de 20 % sur le prix de vente. Cela représente un avantage sur le prix d’achat non négligeable ; par exemple, un studio en résidence étudiante serait effectivement payé 100 000 € HT au lieu de 120 000 € TTC.
L’achat en résidence de services nécessite de signer un bail commercial de neuf ans minimum avec le gestionnaire. Il faut être vigilant quant au choix de l’exploitant et sa réputation, ainsi qu’à l’évolution des conditions de loyer définies dans le contrat.
Un investissement en location meublée : LMNP ou LMP, deux statuts fiscaux différents
Ces activités confèrent à l’investisseur le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP), en fonction du montant des recettes tirées de sa location meublée en résidence étudiante. Celles-ci sont soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Au régime réel simplifié, en LMNP ou LMP, le propriétaire peut déduire chaque année des loyers perçus les différentes charges liées au bien loué (frais de copropriété, taxe foncière, intérêts et frais d’emprunt du prêt immobilier…). Et par le jeu des amortissements de la valeur du logement et du mobilier, il peut bénéficier de loyers exonérés d’impôt pendant 20 à 25 ans.
