Une métropole attractive
Capitale française de l’aéronautique, Toulouse profite d’un dynamisme économique à toute épreuve, tourné vers les hautes technologies. Elle offre également un cadre de vie agréable et animé, et un climat doux et ensoleillé, le tout en étant à proximité de la montagne et de la mer.
Des atouts qui jouent le rôle de moteur d’attractivité pour la 4e ville de France, qui compte près de 515 000 habitants, et continue d’attirer de nouveaux habitants.
Une faible rotation du parc
Malgré ce dynamisme démographique et économique, Toulouse a traversé deux années de ralentissement de son marché immobilier.
Depuis le début de l’année, la reprise se fait sentir, mais les professionnels du secteur restent prudents : « On peut sentir qu’avec la légère remontée des taux ces derniers mois, les acheteurs se questionnent », note Lydie Rodriguez, présidente de la chambre FNAIM Garonne-Gascogne. Les prix restent stables, avec une moyenne de prix qui se situe autour de 3400 € le m2 pour les appartements et 3900 € le m2 pour les maisons.
La reprise peine également à s’installer, en raison du faible niveau de libération des logements : « On observe très peu de rotation dans le parc, à la location ou à la transaction. Il est difficile de créer un parcours résidentiel », poursuit Lydie Rodriguez, qui observe également le maintien des primo-accédants sur le marché.
Des promoteurs régionaux encore présents sur le marché
Sur le marché du neuf, la reprise se fait également attendre, en raison de la hausse des coûts de construction et du manque de dispositif fiscal incitatif. « L’offre s’amenuise car il existe moins de projets d’envergure qu’il y a quelques années », analyse Nicolas Philippe, d’Afedim.
Malgré ce ralentissement, des projets continuent à voir le jour, porté par des promoteurs régionaux. « Les nouvelles opérations qui sortent sur le marché sont mieux calibrées en termes de surfaces et de prix », précise Nicolas Philippe.
Le besoin constant de logements, pour les étudiants comme pour les nouveaux habitants qui s’installent dans la métropole, font de Toulouse un secteur qui reste apprécié des investisseurs.
Certaines opérations innovantes, mêlant logements intergénérationnel, coliving et logements de petites surfaces trouvent également leur public, notamment chez les jeunes actifs, en recherche de résidences proposant des services.
Un centre toujours recherché
Le centre historique de Toulouse reste recherché, grâce à son cadre de vie agréable, fait de restaurants et de petites ruelles anciennes, à l’image du quartier des Carmes. Les quartiers du Buscat ou de la Côte Pavée, sont quant à eux recherchés pour leur cadre résidentiel.
Mais d’autres secteurs pourraient connaître une évolution de leur attractivité dans les années à venir. C’est le cas notamment de Colomiers, à l’ouest, qui devrait bénéficier d’une attractivité renforcée avec l’arrivée d’une ligne de métro et d’une ligne de tram à l’horizon 2027.
La rentabilité locative à Toulouse
| Surface | T2 de 40 m2 dans une résidence neuve, dans le quartier de la gare. | T2 de 44 m2 dans une résidence neuve à Colomiers. |
|---|---|---|
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Prix d’acquisition |
235 000 € |
188 000 € |
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Loyer mensuel |
560 € |
560 € |
Toulouse Métropole – Coup d’œil 2026
Toulouse, bassin de vie de la métropole
- 841 524 hab. dans la métropole dont 514 829 hab. à Toulouse (1)
- 4e ville de France la + peuplée (1)
- 37 communes (2)
- 24 500 € : revenu annuel médian des ménages à Toulouse (1)
- 57,1% de la population métropolitaine âgée de - de 40 ans (1)
- 93 856 entreprises et 460 698 salariés dans la métropole (1)
Une destination touristique
- 11 sites en Occitanie classés au patrimoine mondial de l'Unesco
- 8 227 chambres d'hôtels dans la métropole (11)
- 106 410 journées-congressistes à Toulouse en 2023 (2)
- 2 centres de congrès et 1 parc des expositions (10)
Une cité où il fait bon vivre
- 65e ville de France où il fait bon vivre (15)
- 24 sites naturels ou urbains protégés, 3 labels "Jardin remarquable"
- 170 parcs et jardins à Toulouse (2)
- 2 161 heures d'ensoleillement en 2025 (16)
- Labellisée "Ville d'art et d'histoire"
Tournée vers l'innovation
- Hôpital Purpan de Toulouse : 154e meilleur hôpital au monde (4)
- 12,6% : taux de chômage des 15-64 ans dans la métropole (1)
- 33,7% : part de cadres chez les 15-64 ans dans la métropole (1)
- 3e meilleure ville de France pour la création de start-up (5)
- 60e ville la + innovante au monde (6)
- 25% des emplois européens du secteur spatial à Toulouse (3)
- 6 pôles de compétitivité en région (7)
- Labellisée "French Tech Toulouse" pour son écosystème numérique
Des loyers élevés
- 15 €/m²/mois : montant médian du loyer dans la zone la + chère de Toulouse (hors charges) (15)
- 11,9 €/m²/mois : montant médian du loyer dans l'agglomération (hors charges) (15)
- 8,2% de logements vacants à Toulouse (1)
- Une ville étudiante plébiscitée
- 120 000 étudiants à Toulouse (3)
- 1re ville de France où il fait bon étudier (8)
- Universités de Toulouse : Toulouse I et III parmi les 500 meilleures universités du monde (9)
- Des grandes écoles (ingénieurs, management, commerce, journalisme...)
Des modes de transport variés
- 1 aéroport international : Toulouse-Blagnac
- 1 gare SNCF : Toulouse-Matabiau, à 2h20 de Bordeaux, 4h35 de Paris (12)
- 2 lignes de métro (une autre en projet), 2 lignes de tram (13)
- 2e téléphérique urbain le plus long de France (2)
- 830 km d'aménagements cyclables dans la métropole (2)
- 154 lignes de bus, 5 navettes dont 1 gratuite en centre-ville (13)
Sources : (1) Insee, 2023 ; (2) Toulouse Métropole ; (3) Choose Occitanie ; (4) Classement du magazine Newsweek, 2024 ; (5) Hellosafe ; (6) Classement FINOM, 2021 ; (7) Competitivite.gouv.fr ; (8) Magazine L'Étudiant, 2025-2026 ; (9) Classement de Shanghai, 2026 ; (10) Meetings Toulouse ; (11) Insee, 2026 ; (12) SNCF ; (13) Réseau Tisséo ; (14) Classement de l'Association villes et villages où il fait bon vivre, 2026 ; (15) Observatoire des loyers, 2025 ; (16) Météo France.
