Investir dans une ville aux facteurs démographiques étudiés
Dans le tri des villes dans lesquelles il fait bon investir, le facteur démographique s’étudie à la loupe. Pas question de se lancer dans un projet d’investissement immobilier en location dans une ville où la population de seniors, souvent propriétaires de leur logement, est majoritaire. L’étude des données sur la natalité et la courbe démographique par ville vous mettra la puce à l’oreille. Pour déceler les villes les plus favorables à la location, on regardera l’âge des habitants, mais également le pourcentage d’étudiants dans celle-ci. Le rendement de votre investissement immobilier locatif y est corrélé.
Le dynamisme et l’attractivité de la ville
Une fois que le tour de la population présente dans les villes est effectué, il est temps de s’intéresser à son potentiel et à son cadre de vie. Infrastructures, emplois, commerces, tourisme, projet urbain… tout doit être passé au crible. L’objectif de cette enquête ? Vérifier que la ou les villes où vous souhaitez investir dans l’immobilier disposent du potentiel nécessaire à moyen et long terme pour satisfaire les locataires. Si vous privilégiez un investissement immobilier en meublé ou en location de courte durée, il sera nécessaire d’investir dans une ville dynamique. Bord de mer, lieu touristique ou ville étudiante… à vos crayons pour tout noter sur la rentabilité ! Attention toutefois au prix d’acquisition. Il sera inévitablement plus élevé si vous réalisez un investissement immobilier locatif dans une ville du littoral ou très touristique.
Le marché immobilier : un élément clé
Vous habitez Nantes et vous souhaitez investir à Paris ? Y a-t-il un bon moment pour investir dans le locatif ? Pour répondre à ces deux questions et assurer la réussite de votre projet d’investissement locatif, il faudra vous pencher sur le marché à l’instant T. Le marché immobilier n’est pas le même partout en France et, de surcroît, il est extrêmement changeant en fonction des périodes. Prenez le temps de l’appréhender et d’étudier les fourchettes de prix pratiquées dans la ville et le quartier dans lesquels vous souhaitez réaliser votre investissement immobilier. Le prix d’achat sera très différent, les loyers perçus aussi et l’ensemble méritera un calcul du taux de rendement du logement. Pour cela, penchez-vous sur :
- Les ventes réalisées dans la ville et le quartier
- L’augmentation moyenne du prix de chaque type de logement (maison et appartement) sur les deux dernières années
- La valeur locative des logements immobiliers
Si vous envisagez d’investir à plusieurs, il sera nécessaire de coordonner vos attentes en termes d’investissement.
Pour en savoir plus : Investir à plusieurs dans l’immobilier locatif : Avantages et inconvénients
L’étude des quartiers : la défiscalisation à la loupe
Pour recourir à certains dispositifs fiscaux, comme la loi Malraux par exemple, il conviendra de s’en tenir aux zones définies dans les villes déterminées. Tous les quartiers et toutes les villes ne seront donc pas accessibles. Un point de vigilance est à observer sur la rentabilité locative si l’investissement locatif est réalisé dans une ville dont le marché de l’immobilier est faible.
Pour les investisseurs désireux de bénéficier d’un dispositif de défiscalisation, il faudra la plupart du temps compter sur une ville située en zone de tension immobilière, où l’offre est inférieure à la demande ou bien une ville adaptée à votre besoin en matière de fiscalité. Attention également au taux de rendement locatif, ces dispositifs vont souvent de pair avec des loyers plafonnés.
Les classements des villes : fiable ou pas ?
L’emplacement est un critère essentiel pour investir dans l’immobilier locatif. C’est la raison pour laquelle les classements fleurissent tous les ans sur la toile. S’ils permettent de dégrossir le projet, il faudra tout de même exercer vos talents d’investigation par ville pour vous assurer qu’ils sont fiables. De plus, ils ne permettent pas toujours de voir l’avenir ni de « sentir » les opportunités en investissement immobilier. Si Rennes, Paris, Nantes, Bordeaux et Lyon entre autres ont toujours eu les faveurs des investisseurs, d’autres villes affichent des taux de rendement locatif bien plus intéressants aujourd’hui et sont encore méconnues du grand public. Strasbourg, Lille ou encore Angers font office de challenger avec des prix plus accessibles et un excellent taux de rendement locatif. Ces villes nous montrent comment réaliser un investissement immobilier rentable à court terme comme à moyen et long terme.
