Recherchées par les investisseurs, les petites surfaces, soit les appartements T1 et T2, possèdent de nombreux avantages. Bien que le prix au mètre carré soit plus élevé pour les surfaces réduites, au global, le montant de l’investissement est plus faible, donc plus facile à financer par les banques. « L’effort mensuel d’épargne pendant la phase d’amortissement du prêt locatif est plus faible pour un appartement T1 ou T2 », explique Philippe Schmitt, responsable du marché immobilier à la direction régionale Nord du Crédit Mutuel.
Certains investisseurs diluent les risques de vacance locative en achetant plusieurs petites surfaces plutôt qu’un seul T3 ou T4. À destination des jeunes actifs et des étudiants, les studios et les T2 se louent généralement vite et bien, la demande étant plus importante que l’offre en raison de loyers moins élevés.
Un rendement attractif pouvant aller de 5 à 7%
Selon Philippe Schmitt, « les petites surfaces offrent souvent les taux de rendement les plus élevés, le loyer au mètre carré étant généralement plus élevé pour les petites typologies que les grandes. » Les taux de rendement brut d’un appartement T1 ou T2 peuvent aller de 5 à 7%, selon la localisation du bien. À Paris ou en Île-de-France, il faut plutôt compter entre 3 et 4%, en raison des prix de l’immobilier. Selon les Notaires de France, le prix médian au mètre carré pour un appartement T1 de 32 m2 s’élève à 4 550€ à Nantes contre 10 630€ à Paris…
En plus du taux de rendement brut de votre investissement locatif, n’oubliez pas de calculer votre taux rendement net, qui prend en compte vos charges de copropriété, les travaux à prévoir, la taxe foncière, etc. Il permet d’évaluer au plus juste votre retour sur investissement.
Un turn-over important
Si les candidats à la location de l’appartement T1 ou T2 sont nombreux, le taux de rotation est élevé (la durée de location moyenne est d’un ou deux ans), avec tous les inconvénients que cela entraîne. « Les petites surfaces connaissent un turn-over important, impliquant des frais de gestion supplémentaires et des travaux de rénovation liés aux changements fréquents de locataires », indique Philippe Schmitt.
Les nouveaux baux sont toutefois l’occasion de réajuster les loyers au prix du marché. Pour les petites surfaces pouvant accueillir des locataires à la capacité financière limitée, il est nécessaire de vous assurer contre le risque de loyers impayés. Dans le cadre de votre assurance habitation propriétaire non occupant (PNO), vous pouvez souscrire une option appelée la « garantie loyers impayés » (GLI).
Pour optimiser votre investissement locatif, l’emplacement du bien - de préférence dans les grandes villes, villes universitaires ou touristiques - et sa proximité avec les transports en commun vous apporteront un bon rendement et limiteront les risques de vacance locative. Les villes de l’Ouest (Rennes, Nantes, Bordeaux) et les grandes métropoles (Paris, Lyon, Marseille, Lille, Toulouse) restent les destinations privilégiées pour la location de petites surfaces.
Des avantages fiscaux en investissant dans la location meublée
En outre, les petites surfaces se prêtent facilement à la location meublée (location saisonnière ou étudiante), plus souple à gérer que la location nue : la durée du bail en meublé est d’un an ou de 9 mois (si le locataire est étudiant), contre 3 ans pour un logement vide. Attention cependant à bien respecter les démarches administratives exigées par la loi.
La location meublée permet également de gagner en rentabilité. Par exemple, sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), il est possible de déduire certains frais des loyers perçus, tels que les amortissements comptables et les intérêts d’emprunt.
En revanche, l’investissement de départ en meublé sera plus important compte tenu des équipements et du mobilier obligatoires à installer dans le logement meublé (literie, table, vaisselle, etc.). Il vous faudra également tenir une comptabilité rigoureuse et déclarer vos revenus sous le régime des bénéfices industriels commerciaux (BIC).
