Alors que le tracé du Grand Paris Express, futur métro automatique, redessine les contours du marché immobilier francilien, l’accès aux transports publics devient un élément majeur de la valorisation d’un logement dans les grandes métropoles françaises. En effet, on se demande souvent quel transport en commun est à proximité, comment se déplacer ou se rendre à tel endroit, des questions continuellement liées à l’accès que nous avons aux transports publics en général. « Ce qui est important pour un acheteur, c’est la distance en temps et en kilomètres qui le sépare de son lieu de vie et de son lieu de travail », indique Philippe Schmitt, responsable régional AFEDIM. Les projets de construction d’une nouvelle gare attirent les promoteurs qui, par anticipation, installent des programmes immobiliers neufs à proximité avant même que ces lignes ne soient construites. Un pari qui peut s’avérer risqué pour les investisseurs lorsque les travaux prennent du retard… ou qu’ils n’aboutissent jamais !
Une augmentation des prix de 5% à 15%
En Île-de-France, les communes d’Aubervilliers et de Noisy-le-Grand ont vu leurs prix grimper de 9%, Sartrouville et La Courneuve de 5%, depuis l’annonce de l’arrivée du Grand Paris Express. Un phénomène qui s’observe également, mais dans une moindre mesure, dans les grandes villes régionales. À Strasbourg, l’extension des lignes de tramway A et E jusqu’à la commune d’Illkirch-Graffenstaden a généré une augmentation des prix immobiliers de l’ordre de 5%. Le prix du mètre carré s’élève désormais à 3 000€, quand la moyenne strasbourgeoise plafonne à 2 500€. « En général, on observe une valorisation de 10 à 15% des prix de l’immobilier dans les années qui suivent l’arrivée d’un tramway », affirme Philippe Schmitt d’AFEDIM.
On assiste même parfois à une flambée des prix. À Bordeaux, par exemple, où les prix de l’immobilier ont progressé de 44% en 10 ans dans l’ancien, l’effet de la « LGV » (ligne à grande vitesse Bordeaux-Paris), arrivée dans la ville en 2017, a joué à plein. La capitale de l’Aquitaine est devenue l’une des trois villes les plus chères de France avec un prix médian au mètre carré de 4 210€ pour un appartement en 2018. En 2019, cependant, le marché retrouve une certaine stabilité, avec des prix en baisse de - 7% au premier semestre.
Investir dans les nouveaux quartiers
Plus nomades, les nouveaux modes de vie et de travail (télétravail, tiers-lieux…) placent la mobilité au cœur des problématiques immobilières. « Les prix se maintiennent dans les quartiers même éloignés des centres-villes dès lors que ceux-ci sont interconnectés, accessibles à tous les moyens de transports urbains et animés par des commerces et des services de proximité », souligne Philippe Schmitt d’AFEDIM.
La construction d’éco-quartiers, qui font la part belle aux espaces verts et accueillent des programmes immobiliers mixtes (bureaux, commerces, logements), ont particulièrement le vent en poupe. « Ces quartiers séduisent les quatre types de populations : les jeunes, les étudiants, les actifs et les seniors grâce à leurs services de santé, leurs commerces, écoles et universités », constate Hamid El Abdelouarti, animateur commercial à la direction régionale d’AFEDIM. Cette combinaison de l’accessibilité et de la proximité est une valeur sûre pour les investisseurs, dans le neuf comme pour l’ancien.
