La vacance locative : définition
La vacance locative correspond à la période qui suit le départ d’un locataire du logement et l’entrée dans les lieux d’un nouveau locataire. Cette transition pendant laquelle le logement est vide peut durer de quelques jours à plusieurs mois, voire bien plus dans certains cas. Ces périodes dont la durée est souvent inconnue au départ du locataire peuvent être une véritable source de stress pour le propriétaire qui voit la rentabilité de son investissement se réduire. En effet, les charges vont s’accumuler en cas de vacance longue durée et les dépenses liées au logement doivent toujours être honorées (mensualités de prêt, impôts, charges…). La vacance locative est donc un enjeu majeur lors d’un investissement locatif.
A noter que la vacance locative se distingue de la carence locative, qui se caractérise par une absence de locataire lorsqu’un bien immobilier est mis sur le marché de la location pour la première fois.
Quelles sont les causes de la vacance locative ?
Mais alors, comment éviter la vacance locative ? Pour répondre à cette question, il est essentiel de déterminer les facteurs explicatifs. Ces périodes de vacance locative peuvent s’expliquer par un délai très court entre le préavis et la sortie du locataire ou d’autres facteurs liés au bien lui-même ou au marché locatif.
Comment se prémunir des risques de vacance locative ?
Pour préserver le rendement locatif d’un investissement, le risque de vacance doit être maîtrisé. Il est possible de le diminuer pour un propriétaire bailleur en respectant quelques principes.
L’achat d’un logement en adéquation avec le marché
Investir dans un bien immobilier qui soit en adéquation avec la demande est un prérequis essentiel. Le choix de l’emplacement et du type de bien doit se faire pour répondre à un besoin identifié et en phase avec le marché local.
Le prix du loyer
Fixer le prix du loyer n’est pas toujours chose aisée. Son montant doit pourtant être en adéquation avec les prix du marché. Pour cela, on peut s’appuyer sur les conseils d’une agence immobilière ou bien consulter le montant des loyers pratiqués dans le secteur en scrutant les annonces immobilières des biens similaires.
Acheter dans un programme neuf
Un logement un peu ancien peut rebuter les locataires, en plus de diminuer le montant du loyer et par conséquent la rentabilité de l’investissement. L’achat d’un bien immobilier dans un programme neuf permet de réduire considérablement le risque de vacance locative sur ce point. Doté d’équipements récents, respectant les dernières normes et offrant un design moderne, le logement neuf sait se rendre plus séduisant pour les locataires.
La visibilité du logement
Si un logement neuf ou en bon état reste vacant malgré une situation idéale et un loyer cohérent, il est possible qu’il manque de visibilité, que l’annonce immobilière ne soit pas assez descriptive ou que les photos ne mettent pas assez en valeur le logement.
Comment se protéger des risques de vacance locative ?
Un propriétaire bailleur peut souscrire une assurance pour se prémunir de la perte de revenus engendrée par la vacance locative. Cette assurance proposera en général d’autres garanties comme la garantie loyers impayés (GLI) et peut être complétée par la carence locative. Elles font partie des assurances indispensables pour une gestion locative sereine. Elle devra être complétée par l’assurance propriétaire non-occupant (PNO) qui permet à un propriétaire d’être couvert pour de nombreux risques durant la période d’inoccupation.
Confier la gestion locative de votre investissement locatif à un professionnel de l’immobilier permet en effet de réduire les risques de vacance locative. La rédaction de l’annonce, du bail de location, l’organisation des visites, la pré-sélection des locataires, la demande des pièces justificatives (revenus, justificatif d’identité, etc.) sont autant d’activités chronophages et sont source d’erreurs qui peuvent conduire à un risque de vacance locative élevé.
