Selon les derniers chiffres des Notaires de France, le prix médian d’un appartement ancien à Montpellier s’élève à 3 269 €/m², tandis que celui d’un appartement neuf atteint 5 719 €/m². Les maisons anciennes se négocient autour de 3 879 €/m². Ces valeurs, calculées entre juillet 2024 et juin 2025, traduisent un marché plus apaisé après les hausses observées dans la période post-Covid. Les acheteurs disposent désormais d’une marge de négociation plus forte, même si les biens les mieux situés trouvent encore rapidement preneur.
Ce ralentissement du rythme de progression des prix s’explique en partie par la hausse des taux d’emprunt, qui a freiné de nombreux projets. Mais il reflète aussi une forme de maturité du marché : Montpellier a connu une croissance démographique et immobilière soutenue ces dix dernières années, et la demande reste solide, tirée par la qualité de vie et le dynamisme économique de la métropole. « Cette croissance a entraîné une grande diversité de l’habitat, avec de vastes programmes sortis de terre », ajoute Fabienne Feral.
Une ville attractive et un fort potentiel locatif
Sa proximité avec la Méditerranée, son climat ensoleillé, ses infrastructures de transport performantes et son bassin d’emplois dynamique contribuent à son succès. « La ville bénéficie aussi d’un tissu économique performant, grâce au numérique, à la santé ou encore aux biotechnologies », observe Fabienne Feral. La métropole attire de nouveaux habitants chaque année, renforçant la pression sur le marché immobilier.
La présence d’une importante population étudiante constitue un autre moteur. Avec près de 80 000 étudiants, soit un habitant sur cinq, Montpellier offre un potentiel locatif considérable. La demande en petites surfaces reste soutenue. À noter que depuis 2022, les loyers sont désormais encadrés. Les investisseurs doivent en tenir compte dans leurs calculs de rentabilité, mais les rendements se maintiennent autour de 3 % en moyenne.
Les quartiers où investir
Où investir à Montpellier ? Tous les secteurs de la ville ne présentent pas les mêmes opportunités. Le centre historique, connu sous le nom de l’Écusson, reste une valeur sûre. Son charme architectural et sa centralité séduisent étudiants et jeunes actifs. À proximité, les quartiers de la Comédie, Gambetta, Antigone, Boutonnet ou encore les Beaux-Arts bénéficient également d’une forte demande locative, grâce à leur accessibilité et leur ambiance de quartier. Les prix y sont parfois plus abordables qu’au cœur de l’Écusson, permettant d’obtenir des rendements légèrement supérieurs.
A noter aussi que la périphérie montpelliéraine attire de plus en plus l’attention des investisseurs dans le neuf. « Des communes comme Castelnau-le-Lez, Lattes ou Mauguio-Carnon, où les programmes récents sont nombreux, attirent les familles en quête de calme, avec des prix 10 à 20 % moins chers », note la spécialiste. « On voit même de nouveaux acquéreurs prêts à aller jusqu’à Sète, Béziers ou Frontignan, des secteurs offrant une alternative intéressante, avec des logements aux dernières normes et à de meilleurs prix. »
Exemple de rentabilité locative à Montpellier
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Surface |
T2 neuf de 39 m² dans le quartier Saint-Martin |
Studio ancien de 36 m² dans le quartier de la Comédie |
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Prix d’acquisition |
240 000 € |
160 000 € |
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Loyer mensuel |
712 € hors charges |
665 € hors charges |
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Rentabilité brute |
3,5 % |
4,9 % |
Source : Afedim, Fnaim
Coup d’œil 2025 : Montpellier méditerranée métropole
Montpellier, une population jeune
- 516 657 hab. dans la métropole dont 307 101 hab. à Montpellier (1)
- 61,4% de la population métropolitaine âgée de - de 45 ans (1)
- 19 670 € : Revenu annuel médian des ménages à Montpellier (1)
- 8e ville de France la + peuplée (1)
- 31 communes (2)
Une forte présence étudiante
- 2 universités : Université de Montpellier et Montpellier III
- 6 grandes écoles (5) (architecture, chimie, agronomie…)
- 13 centres de recherche à Montpellier (5)
- 2e ville de France où il fait bon étudier (7)
- 1 hab. sur 5 est étudiant (6)
- 80 000 étudiants à Montpellier (6)
Une économie dynamique
- 64 301 entreprises et 246 064 salariés dans la métropole (1)
- 4 pôles de compétitivité en région (13)
- Labellisée “Capitale French Tech Méditerranée” pour son écosystème numérique avec le Gard
- 181 start-up au total (16)
- 2e pôle mondiale de la recherche agronomique (18)
- 593 880 visiteurs d’affaires en 2023
- CHU de Montpellier : 6e meilleur hôpital de France (14)
- 1 incubateur d’entreprises innovantes dans la métropole (6)
- + de 850 sociétés accompagnées depuis 1987 (17)
- 4e métropole de France pour les investissements étrangers (19)
- 4e ville de France pour l’accueil de congrès internationaux (9)
- 10,7% : Taux de chômage des 15-64 ans dans la métropole (1)
- + de 200 entreprises dans le domaine de la santé dans la métropole (16)
Des loyers élevés
- 14,7 €/m2/mois : Montant médian du loyer dans dans la zone la + chère de Montpellier (hors charges) (20)
- 13,5 €/m2/mois : Montant médian du loyer dans l’agglomération (hors charges) (20)
- 7,2% de logements vacants à Montpellier (1)
Un cadre de vie attractif
- 2 595 h d’ensoleillement par an (11)
- 32e ville de France où il fait bon vivre (8)
- 1re ville de France à adhérer au réseau international de la “ville des enfants” (12)
- 5 millions de touristes en 2023 dans la métropole (5)
- 1er centre-ville piéton de France (5)
- Un patrimoine architectural millénaire (6)
- 2e ville la + épanouissante pour les cadres (10)
- 2e région viticole mondiale (6)
- 180 parcs, jardins et squares à Montpellier (5)
- À 10 km de la mer (5)
Un réseau de transport performant
- 1 aéroport international : Montpellier-Méditerranée (6)
- 41 lignes de bus dans la métropole (4)
- 1 gare SNCF : Saint-Roch : à 3h10 de Barcelone, 3h12 de Paris (4)
- 160 km d’aménagements cyclables à Montpellier (5)
- 4 lignes de tram dans la métropole (3)
- Lignes 3 et 4 dessinées par le couturier Christian Lacroix. Extension de la ligne 1 et construction de la ligne 5 en cours (3)
Sources : (1) Insee, 2022 ; (2) Montpellier Méditerranée Métropole ; (3) Réseau TaM ; (4) SNCF ; (5) Ville de Montpellier ; (6) Montpellier Méditerranée Tourisme & Congrès ; (7) Magazine L’Étudiant, 2024-2025 ; (8) Classement de l’Association villes et villages, 2025 ; (9) Classement ICCA, 2023 ; (10) Classement de Cadremploi.fr, 2020 ; (11) Météo France, 2023 ; (12) Réseau de la Ville des enfants ; (13) Competitivite.gouv.fr ; (14) Classement du magazine Le Point, 2021 ; (15) French Tech Méditerranée, 2022 ; (16) Medvallée Montpellier ; (17) BIC de Montpellier ; (18) Le Cirad ; (19) Ernst & Young, 2021 ; (20) Observatoire des loyers, 2025
