Immobilier à Bordeaux : Une baisse notable des ventes et des prix
Le marché bordelais a nettement calé depuis 2024. En témoignent les volumes de ventes, en baisse d’environ 20 % selon la Fnaim. La remontée des taux d’intérêt et l’inflation ont freiné les acheteurs, tandis que les vendeurs ont tardé à baisser leurs prix.
Selon les Notaires de France, le prix médian s’établit à 4 087 €/m² pour un appartement ancien à Bordeaux, 4 231 €/m² pour un appartement neuf et 4 460 €/m² pour une maison (ventes d’octobre 2024 à septembre 2025). Cela correspond à une baisse annuelle d’environ 6 %, à nouveau, comme entre 2023 et 2024.
« Ces baisses s’expliquent par des efforts consentis par les promoteurs sur leur stock de logements neufs pour accompagner les acheteurs », ajoute Nicolas Philippe, responsable partenaires Afedim pour le Sud-Ouest. Ce repli offre donc une fenêtre aux acheteurs pour se positionner sur un marché qui reste néanmoins solide sur le long terme.
Les atouts de Bordeaux
Malgré le ralentissement, Bordeaux demeure attractive par son dynamisme économique et son cadre de vie. Selon l’Insee, la métropole gagne près de 11 000 habitants par an et compte environ 140 000 étudiants (1), séduits par un cadre de vie prisé (centre historique classé Unesco, océan à proximité…) et une liaison LGV, la plaçant à seulement 2 h de Paris. Ces atouts soutiennent une demande locative élevée, avec un loyer moyen qui atteint 15 € par mètre carré en 2025 selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), et un taux de vacance faible. Certes, les rendements locatifs bruts sont modérés (autour de 4 % d’après la Fnaim), d’autant plus que la ville encadre les loyers depuis 2022, mais l’investissement bordelais est considéré comme sûr : l’immobilier local possède toutes les caractéristiques d’une valeur refuge.
Les secteurs où investir
Où investir à Bordeaux ? Chaque quartier bordelais présente des opportunités. Les secteurs prisés du centre (Chartrons, Hôtel-de-Ville, Saint-Seurin…) restent les plus chers, mais leurs prix ont reculé de 4 à 7 % sur un an, une aubaine pour les acquéreurs.
Pour les investisseurs en quête d’une meilleure rentabilité locative, il faut s’éloigner du centre : autour de la gare Saint-Jean ou à Caudéran (Villa Primerose), les prix se situent entre 3 600 et 3 800 €/m². Dans ces zones plus abordables, un investissement peut permettre de dégager près de 5 % de rendement brut.
Le marché neuf offre aussi des opportunités. Les programmes déjà construits bénéficient de remises ou d’offres commerciales, pour des logements livrables rapidement, aux dernières normes et même certains en TVA 5,5 %, « permettant à un plus grand nombre d’acheteurs de se tourner vers le neuf », ajoute Nicolas Philippe. Plusieurs grands projets structurent la ville : autour de la gare, la vaste opération Euratlantique intègre le développement du secteur Belcier ou encore le nouveau quartier Canopia. Sur la rive droite, les ZAC Belvédère et Garonne-Eiffel transforment aussi le paysage. Au nord, les Bassins à flot et La Jallère (Bordeaux-Lac) sont en phase de finalisation.
Enfin, la demande s’étend au-delà du centre : « La périphérie jusqu’à 45 minutes en voiture ou transports en commun est très recherchée », rappelle Nicolas Philippe. « D’autant plus que les communes de l’agglomération bordelaise bénéficient d’une vraie réflexion collective pour optimiser la desserte de transports, notamment avec le développement du tramway, du bus à haut niveau de service et du RER métropolitain. »
(1) Effectifs de l'enseignement supérieur par académie en 2024-2025
La rentabilité locative à Bordeaux
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Surface |
T2 neuf de 47 m² dans le quartier de la Bastide |
T3 ancien de 61 m² dans le centre-ville |
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Prix d’acquisition |
233 000 € |
285 000 € |
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Loyer mensuel |
890 € charges non comprises |
1 290 € charges non comprises |
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Rentabilité brute |
4,5 % |
5,4 % |
Source : Afedim
Bordeaux Métropole – Coup d’œil 2025
Bordeaux, capitale de la Nouvelle-Aquitaine
- 60,6% de la population métropolitaine âgée de - de 45 ans (1)
- 843 738 hab. dans la métropole dont 265 328 hab. à Bordeaux (1)
- 24 870 € : Revenu annuel médian des ménages à Bordeaux (1)
- 28 communes (2)
- 9e ville de France la + peuplée (1)
Un dynamisme économique
- 102 334 entreprises et 409 210 salariés dans la métropole (1)
- CHU de Bordeaux : parmi les 250 meilleurs au monde (9)
- Labellisée “Capitale French Tech”
- 4 pôles de compétitivité en région (11)
- 7 grand port de commerce national (4)
- 3e bassin d’emploi français dans l’aéronautique (12)
- 8 centres de congrès et d’exposition
- 708 000 journées congressistes en 2024 (13)
- 11,3% : Taux de chômage des 15-64 ans dans la métropole (1)
- 10% de l’emploi salarié de la métropole dans l’économie sociale et solidaire (2)
- 1re ville de France la + attractive pour travailler (10)
Un pôle étudiant important
- Université de Bordeaux : + de 50 champs disciplinaires, 22 campus et sites en Nouvelle-Aquitaine
- 105 000 étudiants à Bordeaux (5)
- 12e ville de France où il fait bon étudier (15)
- Université Bordeaux-Montaigne : près de 200 diplômes nationaux, 16 laboratoires de recherche 54 écoles dans la métropole (2)
Un patrimoine historique, une ville touristique
- 1 vignoble reconnu depuis 1935 (4)
- 4 millions d’œnotouristes chaque année (5)
- 37e ville de France où il fait bon vivre (3)
- Capitale européenne du Smart tourisme 2022 (6)
- 11 restaurants étoilés à Bordeaux (7)
- + grand périmètre urbain inscrit au patrimoine mondial de l’Unesco
- 362 édifices protégés au titre des Monuments historiques (4)
- + de 150 parcs et jardins dans la métropole (2)
- 7 millions de nuitées marchandes dans la métropole en 2024 (5)
- 10 192 chambres d’hôtels dans la métropole (8)
Des loyers très élevés
- 12,6 €/m2/mois : Montant médian du loyer dans l’agglomération (hors charges) (14)
- 14,8 €/m2/mois : Montant médian du loyer dans la zone la + chère de Bordeaux (hors charges) (14)
- 7,1% de logements vacants à Bordeaux (1)
Un réseau de transport développé
- 1 aéroport international : Bordeaux-Mérignac
- 1 506 km d’aménagements cyclables dans la métropole (2)
- 2 000 vélos en libre-service (17)
- 1 gare SNCF : Bordeaux-Saint-Jean à 2h07 de Paris, 2h09 de Toulouse (16)
- 4 lignes de tram dans la métropole, dont 1 desservant l’aéroport de Bordeaux (17)
- 63 lignes de bus régulières et 3 lignes de navettes fluviales dans la métropole (17)
Sources : (1) Insee, 2022 ; (2) Bordeaux Métropole ; (3) Classement de l’Association villes et villages, 2025 ; (4) Ville de Bordeaux ; (5) Bordeaux Tourisme et Congrès ; (6) Union européenne ; (7) Guide Michelin, 2024 ; (8) Insee, 2025 ; (9) Classement du magazine Newsweek, 2024 ; (10) Classement Great Place To Work®, 2022 ; (11) Competitivite.gouv.fr ; (12) Invest in Bordeaux ; (13) Bordeaux Convention Bureau ; (14) Observatoire des loyers, 2024 ; (15) Magazine L’Étudiant 2024-2025 ; (16) SNCF ; (17) Réseau TBM
