Tendances générales : reprise des ventes et stabilité des prix
Le marché résidentiel francilien connaît un net redressement. « Au troisième trimestre, la reprise est confirmée avec une amélioration notable des volumes de vente dans l’ancien et du nombre de lancements commerciaux de programmes neufs », confirme Géraldine Simonet Delaunay, Responsable Partenaires Afedim - Secteur Ile-de-France. Paris intra-muros suit cette dynamique (+12 % de transactions selon les Notaires de France), même si les niveaux restent inférieurs à ceux de 2021.
Les prix, eux, ont cessé de baisser : « ceux des appartements affichent une légère progression (+1,3%) tandis que ceux des maisons diminuent d’autant (-1,3%). À Paris, le prix médian de l’ancien s’établit à 9 700 € le m², avec toujours des écarts très importants entre les arrondissements. »
Paris : économie solide et marché locatif sous tension
La capitale conserve son attractivité structurelle, grâce à son dynamisme économique, son rayonnement touristique mondial et la densité de ses infrastructures. Elle concentre toujours un fort pouvoir d’attraction pour les ménages en quête d’un lieu de résidence bien desservi… Et en capacité de se l’offrir !
Le marché locatif reste tendu avec des loyers moyens de 29,7 €/m², en hausse modérée (+0,6 % sur un an), et un taux de vacance très faible selon la Fnaim. La rentabilité locative brute reste autour des 3,5 %. Cependant, « le neuf y est quasiment absent », prévient Géraldine Simonet Delaunay. Les rares programmes parisiens sont de petite taille et très ciblés, ce qui limite fortement l’offre pour les primo-accédants.
Où investir ailleurs dans le Grand Paris ?
S’il subsiste toujours des opportunités dans des arrondissements périphériques comme le XVIIIᵉ, le XIXᵉ ou le XXᵉ, où les prix sont plus accessibles et l'offre diversifiée, c’est surtout au-delà du périphérique que se dessine l’avenir du marché.
En Seine-Saint-Denis, les communes connectées au Grand Paris Express offrent des perspectives d’investissement intéressantes. « À Saint-Ouen, les prix ont bondi de plus de 50 % en cinq ans grâce à l’arrivée de la ligne 14. Aubervilliers pourrait suivre la même trajectoire avec les nouveaux projets de transport et une volonté politique de transformation », observe Géraldine Simonet Delaunay. Un T3 neuf en TVA réduite y coûte 330 000 € pour 68 m², avec un loyer moyen autour de 1 180 € hors charges.
Les zones ANRU ou en TVA réduite (à Asnières, Gennevilliers ou encore dans certaines ZAC du Val-de-Marne) attirent aussi les primo-accédants. « Le marché neuf reste plus qualitatif dans ces communes que le marché de l’ancien et les prix n’affichent pas un énorme écart avec l’ancien », souligne-t-elle. En témoignent les prix à Asnières : 377 000 € pour un T3 de 61 m² avec un loyer à 1 250 €, soit 6 180 €/m2 contre 6 171 €/m2 dans l’ancien selon les notaires.
Le Val d’Oise, moins cher, reste attractif pour les budgets contraints, tandis que le secteur de Saclay (91) bénéficie d’un potentiel accru grâce à la future ligne 18. À l’inverse, les Yvelines reculent en nombre de lancements de nouveaux programmes (-30 %).
Une situation particulière pour le neuf
Dans le neuf, les mises en vente ont progressé de +54 % en Île-de-France au troisième trimestre 2025, « mais cela reste encore en deçà des besoins », rappelle Géraldine Simonet Delaunay. « Ce volume reste 37 % en dessous de la moyenne décennale retrouvant seulement des niveaux comparables à 2023. »
Elle ajoute que « les autorisations de logements progressent mais les mises en chantier restent quasi stables avec l’allongement des délais de commercialisation ce qui créé un déficit structurel de logements par rapport aux besoins estimés à 28 000 logements dans la région ».
Le marché francilien reste donc porteur avec une tension locative forte, avec de nombreux bassins d’emplois dynamiques et des perspectives de plus-values potentielles dans toutes les communes qui vont accueillir les projets du Grand Paris.
Rentabilité locative dans Le Grand Paris
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Surface |
T3 neuf de 62 m² à Aubervilliers |
T2 ancien de 33 m² dans le XVIIIe arrondissement |
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Prix d’acquisition |
354 000 € |
299 000 € |
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Loyer mensuel |
1 181 € hors charges |
950 € hors charges |
|
Rentabilité brute |
4 % |
3,8 % |
Source : Afedim
Paris et Le Grand Paris – Coup d’œil 2025
Dans le top 5 des plus grandes villes d’Europe
- 2 048 472 habitants au 01/01/2025 (1)
- 58,9% de la population parisienne âgée de - de 45 ans (1)
- 29 730 € : Revenu annuel médian des ménages à Paris (1)
- Avec 19 900 habitants au km², la densité de population y est la plus élevée de France. (1)
Des loyers très élevés dans la capitale
- 26,6 €/m²/mois : montant médian du loyer dans Paris intra-muros (hors charges) (2)
- 9,8% de logements vacants (1)
Un dynamisme économique
- 523 443 entreprises et 1,63 million de salariés à Paris (1)
- 10,5% : Taux de chômage des 15-64 ans à Paris (1)
Une ville internationale
- 5e ville la + recherchée au monde par les grandes fortunes pour l’immobilier de prestige (3)
- 1re ville la + touristique au monde (4)
- 2e ville la + agréable d’Europe parmi les + de 500 000 hab. (5)
- 1 000 km d’aménagements cyclables (6)
- 2 aéroports internationaux à moins de 2h des grandes métropoles européennes
- 6 grandes gares ferroviaires (banlieue, grandes lignes et connexion par TGV à 5 pays européens)
- Ville hôte des JO 2024
La Métropole du Grand Paris
- 12 territoires dont Paris
- 131 communes
- 7,1 millions d’hab
L’Île-de-France (IDF), région la plus peuplée de France
- 12 450 849 habitants au 01/01/2025 (1)
- 19% de la population française métropolitaine (7)
- 8 départements dont Paris
- 25 210 € : Revenu annuel médian des ménages en IDF (1)
- Paris : 101e ville de France où il fait bon vivre (8)
Des loyers élevés
- 17,7 €/m2/mois : montant médian du loyer dans l’agglomération parisienne hors Paris (hors charges) (2)
- 7,6% de logements vacants dans le Grand Paris (1)
Première région économique française
- PIB d’environ 765 milliards d'euros
- Près de 30 % du PIB national et environ 5 % du PIB européen
- 1 458 990 entreprises en IDF
- 410 implantations d’entreprises internationales en 2024 (7)
- 23,2% de l’emploi salarié français en IDF (7)
- 36% des cadres français en IDF (8)
- 34 quartiers d’affaires (7)
- 1re région mondiale pour le tourisme d’affaires (7)
- 700 000 m² de surface d’exposition
- 56,1 millions de m² de bureaux en 2022 (7)
- 5 pôles de compétitivité en région (9)
Premier pôle universitaire français
- 717 000 étudiants en IDF (7)
- 22% des universités françaises (7)
- 22% des écoles de commerce (7)
- 25% des écoles d’ingénieurs (hors universités) (7)
- Université Paris-Saclay : 15e meilleure université au monde (10)
Premier port fluvial de France et deuxième en Europe
- 70 sites portuaires, dont 6 plateformes multimodales, répartis sur 500 km de voies navigables (7)
Le Grand Paris Express
- 68 nouvelles gares de métro et 200 km de lignes automatiques dans le Grand Paris à l’horizon 2030 (11)
Sources : (1) Insee, 2022 ; (2) Observatoire des loyers, 2023 ; (3) JamesEdition, 2025 ; (4) Forbes, 2025 ; (5) Classement du cabinet Resonance Consultancy, 2025 ; (6) Ville de Paris ; (7) CCI Paris Île-de-France, 2023 ; (8) Classement de l’Association villes et villages, 2024 ; (9) Competitivite.gouv.fr ; (10) Classement Shanghai, 2022 ; (11) Société du Grand Paris
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