Investissement locatif à Rennes : maximiser votre rentabilité dans la capitale bretonne

Pour les investisseurs particuliers, une analyse rigoureuse des données officielles de l'INSEE, des Notaires et des Observatoires des loyers est indispensable. Cette approche permet d'identifier les leviers de rentabilité dans un marché caractérisé par des prix élevés – le prix moyen au m² pour les appartements anciens atteignait 3 667 € en 2025 ² – et un encadrement des loyers effectif.³

Ce guide expert détaille les fondamentaux de l'investissement locatif à Rennes en s'appuyant exclusivement sur des sources institutionnelles afin de vous aider à optimiser vos choix en matière de zone, de régime fiscal et de gestion locative dans votre recherche d’investissement immobilier à Rennes.

Panorama du marché rennais : un environnement démographique favorable à l’investissement

La solidité du marché locatif rennais repose sur une croissance démographique constante et une forte concentration d'étudiants et de jeunes actifs.

Dynamisme et attractivité de la ville de Rennes

Rennes Métropole se distingue par son rôle de pôle économique majeur en Bretagne. Le dynamisme démographique soutient une demande de logements constante. Cette vitalité se reflète dans les projections démographiques de l'INSEE pour la population ⁵ et pour le bassin d'emploi.⁶

La ville de Rennes est le cœur d'une aire urbaine de 43 communes. L'achat de logements dans cette zone répond à une demande structurelle, minimisant ainsi le risque de vacance locative.¹

Le poids de la population étudiante

Le pôle universitaire de Rennes est un moteur essentiel de la demande de location. L'Agence d'Urbanisme et de Développement Intercommunal de l'Agglomération Rennaise (Audiar) projette une augmentation continue des effectifs d'étudiants inscrits, qui devrait atteindre entre 75 000 et 77 500 inscrits d'ici 2030.⁸

Cette population garantit une importante offre de locataires potentiels pour les petits logements d’une à deux pièces (studios et T2), en particulier dans les quartiers proches des campus, comme Beaulieu. Le fort turnover de ces jeunes locataires rend la gestion locative à Rennes particulièrement stratégique.³

Analyse des prix immobiliers

Les données des Notaires et de l'INSEE confirment la vigueur du marché immobilier de Rennes.

En 2025, le prix médian au m² pour les appartements anciens s'établissait à 3 667 €.²

Bien que le marché national des appartements anciens ait connu une baisse des prix sur un an de -1,8 % au quatrième trimestre 2024 ⁹, la ville de Rennes affiche une relative résilience. Dans le segment du neuf, les prix médians restent soutenus, notamment dans les quartiers centraux comme Centre et Thabor-Saint-Hélier.¹⁰ Cette solidité renforce la sécurité de l'investissement sur le long terme.

Tableau 1 : Indices clés du marché immobilier de Rennes (2024-2025)

Indicateur	Valeur (Période)
Prix médian Appartement Ancien	3 667 €/m² (2025)
Loyer médian Rennes Métropole	11,6 €/m² (2024)
Loyer médian Centre-ville	13,3 €/m² (2024)
Prévision croissance étudiants	75 000 – 77 500 (2030)
Tension Locative	Très élevée

Stratégie d’investissement : les loyers et l’encadrement

La maximisation du rendement passe par une compréhension fine des niveaux de loyers par zone et du dispositif d’encadrement.

Les niveaux de loyers par zone (observatoire des loyers)

Le loyer moyen au m² varie significativement selon le positionnement de l'appartement dans la ville. En 2024, le loyer médian pour Rennes Métropole était de 11,6 €/m².¹¹

Le centre-ville (Centre, Thabor-Saint-Hélier) affiche les loyers médians les plus élevés, autour de 13,3 €/m².¹¹ Pour les quartiers de l'agglomération classés en "Pôles de Proximité", le loyer médian descend à 9,4 €/m².¹¹ Les zones proches des commodités et du centre garantissent ainsi une meilleure performance de l'offre de location.

L'importance du calcul du rendement net

Dans un marché où les prix d'achat sont élevés, le calcul du rendement locatif doit impérativement aller au-delà du simple rendement brut. L’évaluation de la rentabilité nette et nette-nette (après fiscalité) est le seul indicateur pertinent. Cette démarche exige de prendre en compte toutes les charges (copropriété, taxes) et l’impact du régime fiscal choisi.

L’optimisation fiscale : les dispositifs institutionnels

Le choix d’un régime fiscal adapté est crucial pour minimiser la pression fiscale sur les revenus locatifs.

Le patrimoine ancien : loi Malraux et Denormandie

Pour les investisseurs souhaitant restaurer un patrimoine historique, la loi Malraux est applicable à Rennes. La ville possède un Site Patrimonial Remarquable (SPR), le secteur sauvegardé, s'étendant sur environ 300 hectares.⁷

L'investissement en loi Malraux permet une réduction d'impôt importante, pouvant atteindre 30 % du montant des travaux éligibles, si le bien est situé dans un Site Patrimonial Remarquable.⁷ Ce dispositif s'adresse principalement aux contribuables lourdement imposés.

Par ailleurs, la loi Denormandie est un autre dispositif gouvernemental qui encourage l'investissement locatif dans des appartements anciens nécessitant des travaux de rénovation importants dans des villes présentant des besoins en réhabilitation de l'habitat.¹⁸

Location meublée non professionnelle (LMNP)

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est le régime naturel pour la location de logements meublés, très prisés par les étudiants et les jeunes actifs. Ce statut permet d'optimiser la fiscalité sur les revenus de la location.¹⁴

Tableau 2 : Dispositifs fiscaux institutionnels pour l'investissement locatif à Rennes

Dispositif	Nature du Bien Cible	Zone Applicable à Rennes
Loi Malraux	Ancien, à rénover lourdement	Secteur Patrimonial Remarquable (SPR) 7
Loi Denormandie	Ancien avec travaux	Communes définies (à vérifier) 18
LMNP	Meublé	Tous quartiers14

Maîtriser la gestion locative à Rennes

La forte tension locative de Rennes est une sécurité pour les investisseurs, mais elle impose une gestion locative précise pour optimiser le rendement.

Les contraintes du turnover et de l'encadrement

La présence significative d'étudiants et de jeunes actifs engendre un taux de rotation élevé dans les petites surfaces. Il est crucial d'anticiper la relocation rapide des appartements pour minimiser les périodes de vacance locative et maintenir un rendement locatif optimal, en faisant appel par exemple à une solution de type ZenInvest.

La gestion locative à Rennes est également soumise à l'encadrement des loyers.¹ L'investisseur doit respecter le loyer de référence majoré fixé pour chaque type de logement et de quartier lors de la signature d'un nouveau bail.³

Stratégie d’investissement par quartier

Le choix du quartier doit être aligné avec le projet de l'investisseur :

• Pour un objectif « patrimoine et sécurité », optez plutôt pour les quartiers du Centre ou de Thabor-Saint-Hélier : Ces zones offrent un fort potentiel de valorisation du patrimoine sur le long terme, avec des loyers médians élevés (13,3 €/m² ¹¹, 15,7 €/m² pour le quartier Thabor ¹⁰). Certains bâtiments peuvent y être à la loi Malraux.⁷
• Pour un objectif « performance locative », choisissez les quartiers de Beaulieu et les zones universitaires : La forte demande d'étudiants près de l'université de Beaulieu ⁸ sécurise l'offre de location et la rotation des baux.

Conclusion : sécuriser son investissement locatif

L'investissement locatif à Rennes est un projet d'achat pérenne et sécurisé par un contexte démographique et économique exceptionnel.

Les données institutionnelles offrent de précieuses informations aux investisseurs pour sécuriser leur projet :

1. Fiabilité du marché : La tension locative est très élevée ¹, et le prix moyen des appartements anciens (3 667 €/m² en 2025 ²) témoigne de la vigueur du marché immobilier rennais.
2. Choix stratégique : Cibler les quartiers à forte demande (comme le centre pour la vie et le patrimoine, ou les zones étudiantes comme Beaulieu).
3. Optimisation fiscale : Exploiter les dispositifs gouvernementaux de réduction d'impôt (Malraux dans le SPR ⁷) ou le régime fiscal LMNP pour les locations meublées.
4. Gestion rigoureuse : Maîtriser les contraintes de l'encadrement des loyers ³ et la gestion locative à Rennes des baux courts.³

Pour tout projet d’investissement dans la ville de Rennes, une analyse personnalisée des projets en logements neufs ou anciens s'avère essentielle pour garantir un rendement locatif optimal.

N’hésitez pas à nous contacter afin d’être accompagné dans cette démarche par un conseiller immobilier AFEDIM.

Quels sont les meilleurs quartiers pour investir à Rennes ?

Les quartiers du Centre ou de Thabor-Saint-Hélier et les quartiers de Beaulieu et les zones universitaires

Quel est le prix moyen au m² à Rennes pour un investissement locatif ?

Le prix moyen des appartements anciens est de 3 667 €/m² (en 2025 ²)

Quelle est le rendement locatif moyen à Rennes ?

4 à 5% brut (plus en périphérie ou sur petite surface)

Quel est le taux de vacance locative à Rennes ?

Le taux de vacance locative à Rennes est faible : 3 à 5% (marché tendu, forte demande)

Sources des citations

1. Encadrement des loyers Rennes - consulté le 15 janvier 2026, https://www.ille-et-vilaine.gouv.fr/Vous-etes/Particulier#!/particuliers/page/F1314
2. Prix de l’immobilier à Rennes 2025 – consulté le 15 janvier 2026 - https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier?typeLocalisation=COMMUNE&codeInsee=35238&neuf=A
3. En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ? | Service Public, consulté le 8 octobre, 2025, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1314
4. Nombre d'habitants à Rennes en 2025 – Insee - consulté le 15 janvier 2026 - https://www.insee.fr/fr/statistiques/1405599?geo=COM-35238+EPCI-243500139 - –
5. Dossier complet − Commune de Rennes (35238) - Insee, consulté le 8 octobre, 2025, https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-35238
6. Bassin d'emploi de Rennes 2ème trimestre 2023 - francetravail.org, consulté le 8 octobre, 2025, https://www.francetravail.org/files/live/sites/peorg-bre/files/documents/Statistiques/marche_travail/P%C3%B4le%20emploi%20-%20Bassin%20%20%20Rennes%20-%202023-T2.pdf
7. Loi Malraux Rennes - loi Monuments Historiques à Rennes – Les sites patrimoniaux remarquables, consulté le 15 janvier 2026, https://logement.metropole.rennes.fr/sites-patrimoniaux-remarquables/
8. Les effectifs étudiants du pôle ESR rennais en hausse jusqu'en 2030 - Audiar, consulté le octobre 8, 2025, https://www.audiar.org/publication/cohesion-sociale/demographie/les-effectifs-etudiants-du-pole-esr-rennais-en-hausse-jusquen-2030/
9. Au quatrième trimestre 2024, les prix des logements anciens sont quasi stables (+0,1 %) – Insee, consulté le octobre 8, 2025 https://www.insee.fr/fr/statistiques/8379336#:~:text=Sur%20un%20an%2C%20les%20prix,%2C3%20%25%20pour%20les%20maisons.
10. Marché immobilier à Rennes : Prix de l’immobilier – Notaires – Quartier Thabor Saint Hélier , consulté le 15 janvier 2026, https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier?typeLocalisation=GRAND_QUARTIER&codeInsee=3523802&neuf=A
11. Les niveaux de loyers de Rennes Métropole - résultats 2024, consulté le octobre 8, 2025, https://www.observatoires-des-loyers.org/decouvrir-le-reseau/publications/details/les-niveaux-de-loyers-de-rennes-metropole-resultats-2024
12. Investissement locatif dans l'ancien « loi Denormandie » (réduction d'impôt) - Particulier - Vous êtes - Les services de l'État en Ille-et-Vilaine, consulté le 15 janvier 2026, https://www.ille-et-vilaine.gouv.fr/Vous-etes/Particulier#!/particuliers/page/F35011
13. Simulateur - Vérifier si votre ville relève du dispositif Denormandie - Service-Public.fr, consulté le 15 janvier 2026, https://www.service-public.gouv.fr/simulateur/calcul/Zone-Denormandie
14. LMNP Rennes : statut de Loueur Meublé Non Professionnel – Notaires – consulté le 15 janvier 2026 - https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/fiscalite-et-gestion-du-patrimoine/location-meublee-non-professionnelle-lmnp