Immobilier sur la Côte Basque : des prix plus sages, un marché toujours recherché

Des prix immobiliers qui s’assagissent

Selon les Notaires de France, un rééquilibrage s’opère sur la Côte Basque. Le prix médian au m² à Biarritz s’affiche à 7 051 € (- 5,6% sur un an), tous types de biens confondus dans l’ancien, soit la baisse la plus visible du secteur. Saint-Jean-de-Luz résiste un peu mieux (5 682 € le m² ; - 1,2%) et Anglet continue de progresser (5 448 € le m² ; + 5,2%).

« Ces statistiques résument bien la tendance : les corrections sont visibles sur des marchés qui avaient beaucoup augmenté. Mais il n’y a rien d’alarmant, la Côte Basque séduit et continuera d’attirer », défend Serge Loustau-Cazalet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) Béarn Bigorre Pays basque.

« D’ailleurs, ces dernières années, la hausse des prix à Biarritz a contribué à l’émergence de marchés de report qui, eux, continuent de bénéficier de cet effet », indique-t-il. Dans les communes en question, les prix ne baissent pas. Ils se stabilisent, toujours selon les Notaires de France : c’est notamment le cas à Boucau (3 607 € le m²), Ustaritz (3 897 €), Tarnos (3 773 €), Cambo-les-Bains (3 686 €) et Bayonne (4 000 €).

Des atouts puissants, mais un marché locatif encadré

« Ceux qui achètent ici ont des moyens, ils viennent pour la qualité de vie, pour être tranquilles et couler de vieux jours. Ils n’achètent plus seulement une résidence secondaire. Beaucoup viennent vivre ici à l’année ! », constate Serge Loustau-Cazalet.

Il faut dire aussi que la Côte Basque combine littoral, identité culturelle, tourisme et services. Le territoire bénéficie aussi de l’aéroport de Biarritz-Pays basque, de gares à Bayonne, Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, ainsi que d’un accès rapide à l’Espagne par l’A63.

Du côté du marché locatif, il est conseillé de raisonner avec prudence, car l’encadrement des loyers s’applique dans l’agglomération depuis novembre 2024, tandis que les meublés touristiques sont soumis à certaines règles dans les communes les plus tendues.

Les secteurs où se positionner

Biarritz reste la valeur patrimoniale par excellence, mais son prix élevé impose une sélection stricte, notamment près du centre, des Halles, du quartier Saint-Charles ou du littoral. Le marché reste toutefois très déséquilibré entre des acquéreurs extérieurs, souvent dotés d’un haut pouvoir d’achat immobilier, et des ménages locaux pour lesquels l’accession devient plus difficile. « Le littoral est toujours très attractif, mais de moins en moins abordable », observe Nicolas Philippe, responsable partenaires chez Afedim pour le secteur Sud-Ouest.

Les communes les plus cotées, - Biarritz, Bidart, Guéthary et Saint-Jean-de-Luz -, concentrent cette tension. « C’est la petite Californie française », résume-t-il. Saint-Jean-de-Luz séduit ainsi les acheteurs en quête d’un actif patrimonial et Anglet offre un profil plus résidentiel, autour du quartier Chiberta, des Cinq Cantons ou de Montbrun. Bayonne, plus urbaine et plus abordable, reste intéressante pour une résidence principale comme pour un investissement locatif.

Pour des budgets plus serrés, Boucau, Tarnos, Ustaritz et Cambo-les-Bains présentent un potentiel de valorisation à long terme. L’étalement urbain gagne aussi les communes en périphérie de Bayonne, les axes de l’A64 et les villages de l’intérieur du Pays basque, même si ce développement reste limité par la loi Zéro artificialisation nette (ZAN) des sols.

La rentabilité locative de la Côte Basque

Source : FNAIM Béarn Bigorre Pays basque

Communauté d’agglomération du Pays Basque – Coup d’œil 2026

Bayonne, capitale du pays Basque

• 325 721 hab. au sein de la communauté d’agglomération du Pays basque dont 53 312 hab. à Bayonne (1)
• 2^e bassin de population de la Nouvelle-Aquitaine (2)
• 46,9% de la population du Pays basque âgée de - de 45 ans (1)
• 158 communes (2)
• 26 570 € : revenu annuel médian des ménages au Pays basque (3)

Une économie tournée vers l’aéronautique

• 43 189 entreprises (1) et 138 972 salariés (1) dans l’agglomération
• 8 801 emplois dans l’agriculture et près de 3 000 dans l’agroalimentaire (2)
• 136 zones d’activités économiques (2)
• 9,7% : taux de chômage des 15-64 ans au Pays basque (1)
• Territoire labellisé "Capital French Tech Pays basque" : 1 site technopolitain dédié au numérique
• 12 pôles de compétitivité en région (4)
• 80 entreprises et environ 3 500 emplois dans l’aéronautique (2)
• Port de Bayonne, 3^e port régional, dédié au transport de marchandises (5)

Reliée à la France et l’Espagne

• 4 aéroports : Biarritz-Pays basque, Pau-Pyrénées, Bilbao (Espagne), San Sebastiàn (Espagne)
• 5 sorties d’autoroutes desservant les villes et villages de la Côte Basque (6)
• Gares SNCF d’Hendaye, de Biarritz, Bayonne et Saint-Jean-de-Luz desservies par le TGV : Bayonne à 1h50 de Bordeaux et 4h09 de Paris ; Biarritz à 4h24 de Paris ; Hendaye à 4h49 de Paris (7)
• 2 lignes de Tram’bus, 10 lignes de navettes gratuites en été, une trentaine de lignes urbaines de bus et 1 ligne de bateau dans l’agglomération (8)
• 800 vélos électriques en libre-service dans 12 communes (2)

Deux campus au Pays basque

• Université de Pau et des Pays de l’Adour (UPPA) : 5 campus dont 2 au cœur du Pays basque (Bayonne et Anglet), 1 centaine de diplômes (3 diplômes d’ingénieurs, 9 BUT, 13 licences professionnelles…), 18 unités de recherche
• 1 école d’ingénieurs spécialisée dans les technologies industrielles avancées
• 2 écoles de commerce
• Près de 9 000 étudiants (2)
• Au rang 41-50 des villes de France où il fait bon étudier (9)

Une ville culturelle riche, une qualité de vie

• + de 3 000 festivités par an dont les Fêtes de Bayonne (10)
• 1 musée consacré à la culture basque
• Biarritz, 1^re ville de France où il fait bon vivre ; Bayonne, 4^e ville de France où il fait bon vivre ; Anglet, 7^e ville de France où il fait bon vivre ; Guéthary, 2^e ville de France (parmi les communes de 500 à 2 000 hab.) où il fait bon vivre (11)
• Bayonne labellisée "Ville d’art et d’histoire", Ciboure et Saint-Jean-de-Luz labellisées "Pays d’art et d’histoire"
• 6 493 chambres d’hôtels dans l’agglomération (12)
• 70 km de plages au Pays basque (2)
• 300 km de cours d’eau (10)

Une faible vacance locative

• 12,8€/m²/mois : montant médian du loyer dans la zone la + chère de Biarritz (hors charges) (13)
• 11,3€/m²/mois : montant médian du loyer dans le Pays basque et Sud Landes (hors charges) (13)
• 5,2% de logements vacants au Pays basque (1)

Sources : (1) Insee, 2022 ; (2) Communauté d’agglomération du Pays basque ; (3) Insee, 2023 ; (4) Direction générale des entreprises ; (5) Port de Bayonne ; (6) Office de tourisme du Pays basque ; (7) SNCF ; (8) Réseau Txik Txak ; (9) Magazine L'Étudiant, 2026 ; (10) CCI Bayonne Pays basque ;

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