Qu’est-ce qu’un crédit relais ?
Le prêt relais, aussi appelé crédit relais, est un dispositif financier permettant à un propriétaire d’acheter un nouveau logement avant de vendre le bien qu’il possède déjà. Les étapes de la vente d’une maison ou d’un appartement pouvant être longues, ce type de prêt intervient souvent dans des situations dans lesquelles le timing entre la cession de l’ancien logement et l’achat du nouveau ne coïncide pas parfaitement. En accordant une avance équivalente à un pourcentage de la valeur du bien en vente, le crédit relais permet de débloquer des fonds pour financer le nouvel achat.
Le montant emprunté dans le cadre d'un prêt relais est généralement compris entre 50 % et 80 % du prix net vendeur estimé du bien mis en vente. Ce pourcentage varie en fonction de plusieurs critères, dont l'évaluation du marché immobilier local et la solvabilité de l'emprunteur. Ce type de prêt est fréquemment octroyé par les banques pour une durée de 12 à 24 mois, laissant ainsi aux propriétaires le temps nécessaire pour vendre leur bien tout en assurant la transition vers leur nouveau logement.
Les différents types de crédits relais
Selon les besoins de l'emprunteur et les spécificités de son projet, il existe plusieurs formes de prêts relais.
Le prêt relais sec
Le prêt relais sec est utilisé lorsque le prix de vente de l’ancien bien couvre intégralement, ou presque, l’achat du nouveau logement. Dans ce cas, aucun emprunt complémentaire n’est nécessaire, ce qui simplifie le montage financier. Ce prêt est particulièrement adapté lorsque le propriétaire a déjà signé un compromis de vente et qu’il change de bien sans avoir besoin d'agrandir son emprunt.
Le prêt relais adossé
À l’inverse, le crédit relais adossé, ou prêt relais acquisition, est souvent utilisé lorsque le montant du nouveau bien est supérieur à la valeur de l’ancien. Dans ce cas, le prêt relais est associé à un prêt immobilier classique, permettant de financer la différence entre les deux montants.
Les avantages et les risques du prêt relais
Le principal avantage du prêt relais réside dans sa capacité à fluidifier le processus d'achat-revente en permettant de ne pas attendre la vente de son bien actuel pour acquérir le nouveau.
En outre, le crédit relais évite au propriétaire de devoir chercher un logement provisoire après la vente de son ancien logement et, par conséquent, de déménager à plusieurs reprises, ce qui peut représenter des frais importants.
Enfin, ce crédit flexible permet de saisir rapidement des opportunités d’investissements, et ce, même quand le timing entre l’achat et la vente ne concorde pas totalement.
Cependant, le prêt relais comporte aussi des risques qu’il convient de bien évaluer avant de s’engager. Le premier risque est lié à la durée de la vente du bien. Si celui-ci ne trouve pas acquéreur dans le délai imparti, l’emprunteur peut se retrouver avec un prêt relais plus coûteux que prévu. De plus, il faut avoir en tête que les prêts relais affichent souvent des taux d’intérêt plus élevés que les prêts immobiliers classiques, ce qui peut rendre l’opération onéreuse. Enfin, si le bien est finalement vendu à un prix bien inférieur à celui estimé, le montant obtenu peut se révéler insuffisant pour rembourser le prêt relais. Il faudra alors trouver d’autres solutions de financement.
Prêt relais : que se passe-t-il quand on n'arrive pas à vendre son bien ?
La principale crainte des emprunteurs souscrivant un prêt relais est de ne pas réussir à vendre rapidement leur maison ou leur appartement. Dans ce cas, plusieurs options s’offrent à eux pour éviter une situation financière délicate. La première solution consiste à réduire le prix de vente du bien en prenant mieux en compte les prix pratiqués sur le marché local. Une surévaluation du bien est souvent à l'origine des retards dans la vente.
Si cela ne suffit pas, il est possible de négocier une prolongation du prêt relais avec la banque, bien que cette option ne soit pas systématiquement accordée. En dernier recours, le prêt relais peut être transformé en prêt immobilier classique, avec une durée de remboursement allongée.
Comment calculer le coût d'un prêt relais ?
Le coût d'un prêt relais dépend principalement du taux d'intérêt appliqué et de la durée du prêt. Les intérêts sont généralement payés tous les mois, sauf en cas de franchise totale, où le remboursement des intérêts est différé jusqu’à la vente du bien. Le montant prêté par la banque est basé sur une estimation de la valeur du bien en vente. Cette estimation est soumise à une validation documentée par des agents immobiliers. La banque demandera plusieurs estimations pour s’assurer de la valorisation du bien.
En règle générale, les banques prêtent entre 50 % et 80 % de la valeur estimée du bien, afin de se protéger contre une éventuelle baisse du prix de vente. Si l’emprunteur dispose déjà d’un compromis de vente signé, ou encore mieux, que la date de la signature de l’acte de vente est programmée, la banque peut se montrer plus souple et prêter un montant plus important. En revanche, lorsque le bien est en vente depuis plusieurs mois sans avoir trouvé d’acheteur, les banques peuvent imposer des taux d’intérêt plus élevés, voire refuser d’accorder des prêts relais.
Quid de l'assurance du prêt relais ?
Comme tout crédit immobilier, le prêt relais est assorti d'une assurance emprunteur. Cette assurance protège à la fois l’emprunteur et la banque en cas d’incapacité de remboursement. Cette assurance couvre généralement les risques de décès, d'invalidité et de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Les banques exigent systématiquement cette assurance pour sécuriser le prêt relais. De son côté, l’emprunteur a le choix entre souscrire l’assurance proposée par la banque prêteuse ou passer par une délégation d’assurance pour tenter d’obtenir des conditions plus avantageuses.
Les garanties minimales demandées sont souvent les mêmes que pour un prêt immobilier classique. À noter qu’il est possible d’opter pour des garanties supplémentaires, comme l’incapacité temporaire de travail ou la perte d’emploi, afin de mieux couvrir les aléas de la vie.
Comment rembourser un prêt relais ?
Le remboursement du prêt relais dépend de la formule choisie lors de la souscription. En optant pour une franchise partielle, l'emprunteur rembourse chaque mois les intérêts du prêt ainsi que l’assurance, tandis que le capital est remboursé en une fois après la vente du bien immobilier. Cette option permet de répartir une partie des charges pendant la durée du prêt, tout en préservant une certaine souplesse financière.
En ce qui concerne la seconde option, la franchise totale, ni les intérêts ni le capital ne sont remboursés avant la vente. Tous les paiements sont différés jusqu'à l'échéance du prêt, ce qui peut s’avérer intéressant pour limiter les charges mensuelles, mais augmente significativement le coût final du crédit, car les intérêts sont capitalisés.
Souscrire un prêt relais : conditions et démarches
Pour souscrire un prêt relais, certaines conditions doivent être remplies. Ce type de prêt est destiné aux propriétaires ayant déjà un bien à vendre et souhaitant en acquérir un nouveau. Il est donc principalement réservé aux secundo-accédants. L'emprunteur doit présenter une situation financière stable avec des revenus réguliers. Son taux d’endettement ne doit généralement pas dépasser 35 % de ses revenus nets. La banque se base également sur une estimation réaliste du bien à vendre, qui doit être en bon état et correctement évalué. Un apport personnel de 10 à 20 % est souvent exigé pour sécuriser l’opération.
En ce qui concerne le dossier de demande de prêt, il inclut des documents comme le titre de propriété, des justificatifs de revenus et, si possible, un compromis de vente... Une fois le dossier constitué, il est conseillé de comparer les offres de plusieurs banques, car les taux d'intérêt et les conditions de remboursement peuvent varier.
Enfin, une fois l’offre sélectionnée, l'emprunteur dispose de 10 jours de réflexion avant de signer le contrat.
Souscrire un crédit relais peut être une procédure complexe et intimidante. Pourtant, pour de nombreux foyers, il peut s’agir de l’unique option pour acquérir un nouveau logement. C’est pourquoi chez AFEDIM, nous accompagnons nos clients à chaque étape de cette démarche dans le but de leur assurer un processus d’achat-revente via un prêt relais réussi.
