Qu’est-ce que la surface habitable d’un logement ?
La surface habitable est une notion de droit immobilier définie par l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation.
« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »
En d’autres termes, la surface habitable représente l’ensemble des espaces au sein desquels on peut réellement vivre. Les pièces qui comptent dans le calcul de la surface habitable sont donc celles dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre et qui sont intégrées au logement, comme les chambres, les salons, les couloirs, les salles de bains, les cuisines… Les combles aménagés ou encore les mezzanines peuvent être inclus dans ce calcul, à condition de respecter cette hauteur minimale.
Quelles sont les surfaces à exclure du calcul de la surface habitable d’un logement ?
Certaines parties du logement, bien que présentes dans la maison ou l’appartement, ne sont pas incluses dans le calcul de la surface habitable.
Ainsi, les éléments suivants doivent être exclus du calcul de la surface habitable :
- Les combles non aménagés
- Les caves
- Les sous-sols
- Les garages
- Les remises
- Les terrasses
- Les balcons
- Les loggias
- Les vérandas et autres volumes vitrés
- Les locaux communs et autres dépendances
Ces espaces ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface habitable du logement, car ils ne sont pas destinés à l’habitation proprement dite. Il est donc essentiel de bien identifier ces zones avant d’entreprendre toute estimation immobilière.
Surface habitable et surface utile : quelle différence ?
Il est important de bien faire la différence entre la surface habitable et la surface utile, qui inclut non seulement la surface habitable, mais également une part des annexes privatives (comme les caves, greniers, ou balcons). Cette distinction est cruciale, car la surface utile est souvent utilisée pour donner une idée globale de la superficie totale du bien, mais elle ne remplace pas la surface habitable dans le cadre d’une vente.
La loi Carrez : un calcul spécifique de la surface habitable pour les copropriétés
Si vous vendez un appartement en copropriété, vous devrez aussi prendre en compte la surface dite « loi Carrez ». Il s’agit d’une obligation légale qui impose de mentionner la surface habitable calculée selon la loi Carrez, lors de la vente de tout lot de copropriété.
Cette surface loi Carrez exclut par ailleurs les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, mais inclut certains espaces, comme les combles aménageables, les sous-sols, les vérandas, les réserves, les greniers ou encore les remises.
Le diagnostic loi Carrez est un document obligatoire à fournir lors de la vente d’un appartement et de tout autre lot en copropriété. Il permet d’éviter les litiges concernant la superficie réelle du bien, qui doit être fidèlement reportée sur l’acte de vente. Il n’est pas obligatoire dans le cadre de la vente d’une maison individuelle.
Comment calculer la surface habitable ?
Le calcul de la surface habitable nécessite de mesurer toutes les pièces du logement dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 mètre, en prenant soin de déduire les espaces occupés par les murs, cloisons, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Ensuite, vous devrez multiplier la longueur par la largeur afin d’obtenir la superficie en mètres carrés.
Ce calcul peut se révéler complexe, notamment quand le bien est pourvu de pièces dotées de configurations particulières (pièce mansardée, arrondie, avec de nombreux angles…). C’est pourquoi il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel, tel qu’un géomètre-expert ou un diagnostiqueur immobilier pour procéder au calcul de la surface habitable. AFEDIM, votre partenaire immobilier de confiance, peut vous aider à organiser cette expertise, afin de vous assurer que la surface habitable de votre bien est correctement évaluée.
La surface habitable : une notion capitale lors de la vente d’un logement
Connaître la surface habitable d’un bien est essentiel pour fixer son prix au m² et réaliser une estimation immobilière juste. En effet, le prix de vente d’une maison ou d’un appartement est souvent exprimé en fonction de la superficie habitable, d’où l’importance de la mesurer avec précision. Une erreur de calcul peut entraîner une sous-évaluation ou, au contraire, une surestimation du bien, induisant des conséquences financières importantes.
En outre, une surface erronée dans les documents officiels peut entraîner des répercussions lors de la vente. Par exemple, si la surface annoncée dépasse de plus de 5 % la surface réelle, l’acheteur peut demander une diminution du prix net vendeur.
