Le prix du marché local : le critère numéro un d’une bonne estimation immobilière
L’estimation immobilière, première étape de la vente d’une maison ou d’un appartement, débute par l’analyse du prix du marché. Ce prix est influencé par la loi de l’offre et de la demande et varie selon les tendances immobilières locales. Il est donc essentiel de connaître le prix moyen au m² pratiqué dans votre quartier pour bien estimer la valeur de votre bien.
Pour cela, il est possible de se référer à la base des Demandes de Valeurs Foncières (DVF), une ressource mise à disposition par l’administration fiscale. Cet outil, qui recense l’ensemble des transactions immobilières réalisées en France, vous permet de connaître les prix de vente des biens similaires au vôtre. Vous pourrez ainsi obtenir un premier indicateur du marché local. En revanche, il ne faut pas oublier que ces données brutes font l’objet d’une mise à jour semestrielle par la DGFiP, fin avril et fin octobre. La mise à jour d'avril permet d'ajouter des données allant jusqu'à fin décembre de l'année passée et celle d'octobre des données allant jusqu'à fin juin de l'année en cours.. Dans un marché qui évolue très rapidement, il est important de considérer le prix à un instant T et l’agent immobilier local peut vous y aider.
Estimation immobilière : de nombreux critères à prendre en compte
Toutefois, cette analyse ne se limite pas à la simple comparaison des prix, car plusieurs critères viennent pondérer ces données brutes. En effet, chaque bien immobilier est unique et, par conséquent, le prix peut varier selon des critères spécifiques, parmi lesquels :
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La surface habitable
La taille du bien, exprimée en m², est un critère fondamental. Le prix au m² varie selon la localisation, la taille et la typologie du bien (maison ou appartement). -
Le nombre de pièces et leur disposition
Un logement bien agencé, avec une séparation claire des espaces de vie (chambres, séjour, cuisine), sera plus attractif sur le marché. -
L’état général du bien
La qualité des finitions, le niveau de modernité des installations (électricité, plomberie) et/ou encore la nécessité de travaux d’aménagement, voire de rénovation, impactent logiquement le prix de vente du bien. -
L’exposition, la luminosité ou encore la vue
Une maison ou un appartement bien exposé, lumineux et/ou offrant une vue dégagée sur un parc, un monument ou la mer sera toujours plus valorisé. -
Les parties communes et les charges de copropriété
Dans le cadre de la vente d’un bien en copropriété, l’entretien des parties communes et la présence de services comme un ascenseur ou un gardien influencent également l’estimation. -
L’étage
Un appartement situé en étage élevé avec ascenseur se vendra généralement plus cher qu’un bien au rez-de-chaussée. -
La présence d’un extérieur
Un balcon, une terrasse ou un jardin apporte une plus-value certaine, surtout en zone urbaine. -
La présence d’annexe
Abris de jardin, piscine, garage sont autant d’éléments qui peuvent valoriser votre bien. -
L’environnement
Commerces de proximité, routes passantes, lignes de voies ferrées, écoles, transports en commun… influent sur le prix que ce soit à la hausse comme à la baisse -
Le type de chauffage et d’isolation
Un bien isolé, avec un système de chauffage performant, sera plus recherché et estimé à un prix plus élevé. -
La classe énergétique du DPE
Un bien avec une classe énergétique performante (A ou B) est plus attractif, car il garantit des économies d’énergie, un confort thermique optimal et répond aux normes environnementales actuelles, ce qui justifie un prix plus élevé. -
Les éventuels travaux de copropriété
Des travaux votés ou à prévoir dans la copropriété (ravalement, toiture) peuvent influencer le prix net vendeur. -
La présence de locataires dans le bien
Un bien occupé par des locataires peut freiner certains acheteurs, notamment ceux qui souhaitent y emménager rapidement. C’est pourquoi ce type bien subit généralement une décote de 5 à 10 % lors de l’estimation.
Confier l’estimation de son bien immobilier à un professionnel
En considérant tous ces critères, on comprend aisément que réaliser une estimation immobilière précise est une démarche complexe. Ainsi, il est préférable de confier cette mission à un professionnel comme AFEDIM Transactions, d’autant plus que le coût pour l’estimation d’un bien immobilier est nul. En effet, les conseillers immobiliers AFEDIM Transactions se rendent chez vous gratuitement pour effectuer une estimation précise de votre bien, calculée en fonction des prix du marché immobilier local et des critères précédemment énoncés.
Ensuite, ils pourront vous accompagner tout au long des démarches pour vendre votre maison ou votre appartement, et ce, jusqu’à la signature chez le notaire. AFEDIM Transactions veille également à ce que les frais d’agence en cas de vente soient justifiés par un service sur mesure et par la mise en valeur de votre bien.
