SOMMAIRE
FISCALITÉ
Dernière ligne droite avant la fin du dispositif Pinel
Les investisseurs locatifs peuvent encore bénéficier du dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2024. En faisant l’acquisition d’un logement collectif neuf situé en zone tendue (A, Abis et B1), il offre une réduction d’impôt de 9% du prix d’achat pour un engagement de location de 6 ans, de 12% pour 9 ans de location et de 14% pour 12 ans. Depuis la loi de finances pour 2023, l’avantage fiscal du Pinel est moins avantageux qu’auparavant. Mais il est toujours possible de bénéficier jusque fin 2024 de la réduction d’impôt à taux plein (soit 12%, 18% ou 21% pour un engagement de location sur 6, 9 ou 12 ans) avec le Pinel +, sous conditions. * En revanche, après le 31 décembre 2024, aucun dispositif fiscal consacré à l’investissement locatif neuf n’est, pour l’instant, annoncé.
Le dispositif Malraux prorogé
La loi de finances pour 2024 proroge le dispositif Malraux jusqu’au 31 décembre 2024. Celui-ci offre une réduction d’impôt de 22% ou 30% du montant des dépenses engagées pour la restauration d’immeubles à caractère historique et esthétique, situés dans certaines zones éligibles. Le montant des dépenses ouvrant droit à l’avantage fiscal ne peut excéder la somme de 400 000 €. Le propriétaire s’engage à mettre le bien en location pendant au moins neuf ans.
Le dispositif Denormandie reconduit
Alors qu’il devait prendre fin au 31 décembre 2023, le dispositif Denormandie dans l’ancien est reconduit par la loi de finances pour 2024 jusqu’au 31 décembre 2026. Il offre une réduction d’impôt pour l’acquisition d’un logement destiné à la location et nécessitant de lourds travaux de rénovation (25% au moins de la valeur d’acquisition du bien). Le logement doit être situé dans une commune labellisée "Action Cœur de ville" ou sous convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) ou encore dans une ville où le besoin de réhabilitation de l’habitat est important. La réduction d’impôt s’élève à 12%, 18% ou 21% du prix du bien en fonction de la durée d’engagement de location (6, 9 ou 12 ans). *
Des exonérations de taxe foncière liées à la performance énergétique des logements
Deux exonérations de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) existent sur la part qui revient aux collectivités territoriales. La loi de finances pour 2024 apporte des modifications.
- Une exonération de 50 % ou 100%, désormais pendant cinq ans, pour les acquéreurs d’un logement neuf répondant à des critères de performance énergétique élevés. Les collectivités ont jusqu’au 29 février 2024 pour voter une délibération instaurant cette exonération au titre de l’année 2024.
- Une exonération de 50% ou 100%, pendant trois ans, pour les propriétaires ayant engagé de lourds travaux de rénovation de leur logement. La loi de finances remplace la condition liée à la date d’achèvement du logement par une durée d’ancienneté fixée à plus de dix ans au 1er janvier de la première année au titre de laquelle l’exonération est applicable. De plus, les dépenses de travaux de rénovation énergétique éligibles à l’exonération sont alignées sur les dépenses éligibles au taux réduit de TVA à 5,5%.
Ces modifications ne seront effectives qu’à compter du 1er janvier 2025. Les collectivités territoriales auront jusqu’au 28 février 2025 pour voter en faveur d’une exonération de TFPB.
Une redéfinition du taux de TVA à 5,5% repoussée
Le champ d’application des travaux de rénovation énergétique des logements éligibles au taux de réduit de TVA à 5,5% devait être redéfini début 2024, avec la publication d’un arrêté. La loi de finances pour 2024 proroge la date de publication de cet arrêté au 1er octobre 2024.
Travaux de rénovation non-énergétique : maintien de la TVA à 10%
L’inspection générale des finances avait proposé en juillet dernier de supprimer la TVA à taux réduit pour les travaux de rénovation non-énergétique. Cette proposition n’ayant pas été retenue par le ministère de l’Économie, le taux de TVA réduit est donc maintenu à 10% en 2024 pour ces travaux.
TVA sur les prestations para-hôtelières : une notion de durée
Les locations meublées qui fournissent certaines prestations (trois parmi le petit-déjeuner, le nettoyage des locaux, la fourniture du linge de maison et l’accueil de la clientèle), en plus de l’hébergement, sont soumises à la TVA à 10%. La loi de finances pour 2024 apporte un aménagement de cette fiscalité en introduisant une notion de durée. Ainsi, les locations meublées qui proposent au moins trois de ces prestations para-hôtelières pour une durée inférieure à 30 nuitées sont soumises à la TVA. Celles qui ne réunissent pas ces deux conditions cumulatives en sont exonérées.
Prorogation de l’exonération d’impôt sur les recettes tirées de la location d’une partie de sa résidence principale
La loi de finances pour 2024 proroge jusqu’au 31 décembre 2026 la mesure permettant aux personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale d’être exonérées d’impôt sur le revenu pour les produits tirés de cette location. Des conditions doivent être remplies notamment concernant le prix de location, qui doit être fixé dans des limites raisonnables.
Elle proroge également, jusqu’à fin 2026, l’exonération d’impôt sur le revenu sur les recettes locatives perçues par les propriétaires qui proposent à la location, en meublé, une ou plusieurs pièces de leur résidence principale en tant que chambres d’hôtes. Cependant, ces revenus ne doivent pas dépasser 760 € par an (TTC).
Vente de terrains ou de biens immobiliers en zone tendue : extension des abattements sur la plus-value réalisée
Sous certaines conditions et dans un périmètre géographique défini, la vente d’un bien immobilier bâti donne droit à un abattement de 75% (au lieu de 70% à la faveur de la loi de finances pour 2024) sur la plus-value réalisée, qui peut être bonifié à 85% lorsque l’acquéreur s’engage à construire un programme immobilier comportant des logements sociaux ou intermédiaires.
La loi de finances inclut la cession de terrains à bâtir et de biens immobiliers bâtis situés en zone tendue qui bénéfice alors d’un abattement de 60% ou de 85% pour la construction notamment de logements sociaux faisant l’objet d’un bail réel solidaire (BRS). La promesse ou le compromis de vente doivent être signés entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025.
FINANCEMENT
Le PTZ prorogé, recentré et étendu
Alors que sa fin était annoncée pour 2023, le prêt à taux zéro (PTZ) est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2024. Ce prêt, sans intérêts à rembourser, est destiné aux primo-accédants pour l’achat de leur résidence principale. Pour les offres de prêts émises à compter d’une date qui sera fixée par décret (au plus tard à partir du 1er avril 2024), la loi de finances apporte plusieurs modifications.
Dans le neuf, seuls les logements collectifs en zone tendue sont désormais éligibles. Pour l’achat d’un logement ancien, le PTZ n’est possible que pour l’achat d’un logement situé en zone détendue (B2 et C) et sous conditions de travaux d’amélioration permettant d’atteindre un niveau de performance énergétique qui sera défini par arrêté, avec l’exclusion des dispositifs de chauffage fonctionnant aux énergies fossiles. Mais le PTZ reste ouvert dans l’ensemble des zones géographiques notamment aux logements neufs faisant l’objet d’un bail réel solidaire (BRS) et aux logements neufs en location-accession (PSLA). La quotité maximum finançable avec le PTZ reste dépendante du caractère neuf ou ancien du logement et de la zone, mais désormais s’ajoute un autre critère : les ressources de l’emprunteur. Pour les ménages modestes, la quotité passe de 40 à 50% du coût total de l’opération.
Les modalités d’éligibilité du PTZ en 2024 évoluent. Les tranches de revenus sont revues à la hausse avec un plafond maximal de ressources à 49 000 € pour une personne seule (contre 37 000 € auparavant), tout en revalorisant le coefficient familial à partir de deux personnes.
L’éco-PTZ prorogé
La loi de finances pour 2024 proroge également l’éco-prêt à taux zéro (PTZ) jusqu’au 31 décembre 2027. Ce prêt, sans intérêts à rembourser et sans conditions de ressources, permet de financer des travaux de rénovation énergétique. Ses modalités ne changent pas : son montant peut s’élever jusqu’à 50 000 € pour des travaux permettant un gain énergétique d’au moins 35% et qui sortent le logement du statut de passoire thermique. Mais un éco-PTZ complémentaire, quelle que soit la nature des travaux financés initialement, peut désormais être accordé pour un montant maximum de 30 000 €, avec la possibilité de faire passer ce plafond à 50 000 € sous conditions.
Ces nouvelles modalités ne s’appliquent qu’aux offres de prêts qui seront émises à compter d’une date fixée par décret, au plus tard à partir du 1er avril 2024.
La loi de finances apporte également des modifications à l’éco-PTZ Copropriétés, avec une extension des travaux pouvant bénéficier du dispositif et une généralisation de la possibilité de bénéficier d’un éco l’éco-PTZ Copropriétés complémentaire de 30 000 € maximum (ou 50 000 €). Un décret doit également paraître.
Des nouveautés pour le Prêt Avance Mutation
Le Prêt Avance Mutation (PAM), aussi appelé Prêt Avance Rénovation, est un prêt hypothécaire sur le logement permettant aux propriétaires de financer des travaux de rénovation énergétique dans leur logement. Son remboursement s’effectue en une seule fois lors de la revente du bien notamment. L’État se porte garant du prêt à hauteur de 75% via à une garantie du Fonds de garantie pour la rénovation énergétique (FGRE). La loi de finances pour 2024 supprime l’éligibilité de la garantie du FGRE à des conditions de ressources et inclut, dans le montant financé, les frais liés à l’inscription de l’hypothèque et les frais notariés pour les offres émises depuis le 1er janvier 2024.
Un PAM à taux zéro, d’un montant maximum de 50 000 €, peut désormais être accordé, sous conditions de ressources. Il est destiné aux personnes qui réalisent des travaux de rénovation énergétique dans leur logement occupé à titre de résidence principale et achevé depuis plus de deux ans. Il n’est cependant pas cumulable avec un PTZ ou un-éco-PTZ pour les mêmes travaux.
Le calcul des taux d’usure redevient trimestriel
Les taux d’usure correspondent aux taux d’intérêt maximum que les établissements bancaires ne peuvent pas dépasser pour octroyer un crédit, selon sa durée. Avec la remontée rapide des taux d’emprunt en 2023, le Gouverneur de la Banque de France et le ministre de l’Économie Bruno Le Maire avaient mensualisé le calcul des taux d’usure afin de fluidifier l’accès au crédit immobilier. Mais cette mesure exceptionnelle n’ayant « plus lieu d’être désormais » a indiqué la Banque de France, 2024 signe le retour à leur révision trimestrielle.
Légers assouplissements dans l’octroi des prêts immobiliers
L’obtention d’un crédit immobilier est conditionnée au respect de critères établis par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Ces critères fixent des seuils de durée et de montant d’endettement à ne pas dépasser afin d’éviter aux ménages de se retrouver en situation de surendettement. Fin 2023, le HCSF a consenti à quelques assouplissements dont :
- La possibilité d’emprunter sur 27 ans si des travaux de rénovation représentent 10% du montant total de l’opération.
- Les intérêts des prêts relais ne sont plus comptabilisés dans le taux d’endettement des ménages (limité à 35%).
Le Plan Epargne Logement (PEL) revalorisé
Ce livret d’épargne permet d’obtenir un taux bonifié sur une partie de son crédit immobilier. Son montant et son taux dépendent des sommes épargnées et des intérêts d’épargne accumulés. Selon l’avis relatif au taux de rémunération des plans d’épargne logement publié au Journal officiel du 15 décembre 2023, la rémunération des sommes épargnées sur ce livret est revalorisée à 2,25% pour les PEL ouverts depuis le 1er janvier 2024, contre 2% pour les PEL ouverts au 1er janvier 2023 et 1% pour ceux ouverts entre le 1ᵉʳ août 2016 et le 31 décembre 2022.
Lancement de MaPrimeAdapt’
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, l’aide MaPrimeAdapt’, distribuée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), finance les travaux d’adaptation des logements des personnes âgées de 60 à 69 ans en perte d’autonomie précoce, des personnes âgées de 70 ans ou plus et des personnes en situation de handicap (sans restriction d’âge), selon le ministère des Solidarités. Dans la limite d’un plafond de travaux de 22 000 € (hors taxe), MaPrimeAdapt’ donne droit à une subvention de 50% des dépenses d’adaptation pour les ménages aux revenus modestes et de 70% pour les ménages aux revenus très modestes. Les travaux pris en compte sont, par exemple, l’installation d’un monte-escalier ou encore l’aménagement d’une cuisine ou d’une salle de bains. Ce dispositif concerne les propriétaires occupants et les locataires du parc privé.
À savoir, l’aide "Habiter facile" de l’Anah reste effective pour toute démarche entamée en 2023. Et le crédit d’impôt sur le revenu accordé pour les dépenses engagées en faveur de l’adaptation des logements à une perte d’autonomie, qui devait s’arrêter fin 2023, est prorogé par la loi de finances pour 2024 jusqu’au 31 décembre 2025, avec des modalités modifiées depuis le 1er janvier 2024. Ce crédit d’impôt est ainsi placé sous conditions de ressources (destiné aux personnes ayant des revenus intermédiaires). Il n’est pas cumulable avec MaPrimeAdapt’.
LOCATION
La location des meublés de tourisme moins avantageuse
Suite à un amendement sénatorial adopté « par erreur » comme l’indique le Gouvernement, la loi de finances pour 2024 modifie la fiscalité de la location saisonnière, l’alignant sur la location nue et son régime micro-foncier. Ainsi, un abattement de 30% s’applique désormais sur les recettes locatives perçues dans le cadre du régime micro-BIC (contre 50% auparavant pour les meublés de tourisme non classés et 71% pour ceux classés et les chambres d’hôtes) avec un seuil maximum de recettes qui chute à 15 000 € (au lieu de 77 000 € pour les meublés non classés et 188 700 € pour ceux classés et les chambres d’hôtes). De plus, la loi de finances permet un abattement complémentaire de 21% pour les meublés de tourisme classés si ces deux conditions cumulatives sont réunies : les recettes locatives sont inférieures à 15 000 € (hors taxe) et le logement n’est pas situé en zones tendues.
Cette baisse de la fiscalité devrait s’appliquer dès cette année sur les revenus 2023 à déclarer en mai 2024. Mais selon les Notaires de France, le Gouvernement devrait prendre une instruction fiscale dans les semaines à venir qui devrait donner le choix aux contribuables de conserver les règles fiscales précédentes sur cet exercice ou d’appliquer les nouvelles. « La loi de finances pour 2025 devrait revenir sur une solution voulue par le Gouvernement », remarquent les notaires.
Les meublés de tourisme font également faire l’objet d’une proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue. Le texte prévoit de généraliser le numéro d’enregistrement de ces biens en mairie et de conditionner leur mise en location à la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE). Il doit également permettre aux communes d’abaisser de 120 à 90 le nombre maximal de jours autorisant un propriétaire à pratiquer la location saisonnière sur une année.
Le "bouclier loyer" en vigueur jusqu’au 31 mars 2024
L’indice de référence des loyers (IRL), publié par l’Insee, plafonne les augmentations annuelles de loyers que les propriétaires peuvent appliquer à leur locataire. Depuis l’automne 2022, un "bouclier" limite la hausse de l’IRL à 3,5% en métropole, de 2% à 3,5% en Corse et à 2,5% en Outre-mer. Le dispositif a été prorogé jusqu’au 31 mars 2024 par la loi du 7 juillet 2023.
Une prime pour la mise en location d’un bien vacant
Afin de lutter contre le phénomène de tension locative, le Gouvernement a annoncé l’instauration d’une prime de 5 000 € par logement pour les propriétaires qui mettent en location un bien vacant ou une résidence secondaire situés dans un territoire rural.
Logements classés G au DPE : dernière année avant l’interdiction de louer
Selon la loi Climat & Résilience de 2021, les logements les plus énergivores vont être progressivement interdits à la location (pour tous nouveaux contrats) : à partir de 2025 pour les logements classés G au titre du DPE, en 2028 pour ceux classés F et en 2034 pour ceux classés E.
Le DPE collectif obligatoire
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, les immeubles en mono-propriété (détenus par un seul propriétaire) et les copropriétés de plus de 200 lots, dont le permis de construire a été déposé avant le 1ᵉʳ janvier 2013, doivent faire l’objet d’un DPE collectif. Une mesure inscrite dans la loi Climat & résilience.
Le plafond du déficit foncier doublé pour rénover les passoires thermiques
Pour inciter les propriétaires bailleurs à rénover les passoires thermiques, le plafond du déficit foncier imputable sur leur revenu global est porté temporairement à 21 400 € par an (au lieu de 10 700 €). Cela concerne uniquement les dépenses liées aux travaux de rénovation énergétique, qui ont fait l’objet d’un devis signé à partir du 5 novembre 2022. Elles doivent être payées au plus tard le 31 décembre 2025. Les travaux, détaillés dans un décret publié au Journal officiel du 21 avril 2023, doivent permettre au logement de passer d’une classe énergie E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2025.
Déploiement de l’encadrement des loyers
De plus en plus de villes souhaitent expérimenter le dispositif d’encadrement des loyers. Fin 2023, 24 communes l’appliquaient. Et cela ne devrait pas s’arrêter là : le Gouvernement a déjà retenu certaines candidatures dont 24 communes du Pays Basque suite à un décret publié au Journal officiel du 25 octobre 2023, ainsi que 21 communes de la métropole de Grenoble suite à un décret publié au Journal officiel du 18 novembre 2023. « Sur le périmètre déterminé, un loyer maximum sera fixé par catégorie de logements et par secteur géographique », indique le ministère de la Cohésion des territoires.
RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE
Hausse du budget de MaPrimeRénov’
Lancé en 2020, le dispositif MaPrimeRénov’ permet de financer certains travaux de rénovation énergétique. Versé par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), le montant des aides est calculé en fonction des revenus du propriétaire du logement (occupant ou bailleur) et du gain écologique des travaux. Le budget alloué au dispositif pour 2024 passe à 5 milliards d’euros, soit 1,6 milliard d’euros de plus qu’en 2023. L’objectif du Gouvernement est de permettre d’engager 200 000 rénovations d’ampleur dès 2024.
Restructuration de MaPrimeRénov’
L’aide MaPrimeRénov’ est restructurée autour de deux parcours :
- Un parcours "performance", dédié aux rénovations d’ampleur et ouvert à tous les propriétaires, permettant au moins deux sauts de classe énergétique sur le DPE. Les subventions viennent couvrir de 30 à 90% des dépenses engagées, dans la limite de 70 000 € (contre 35 000 € auparavant). L’accompagnement d’un professionnel, baptisé Mon Accompagnateur Rénov’, devient obligatoire pour les rénovations d’ampleur.
- Un parcours "efficacité", dédié aux rénovations simples et ouvert à tous les ménages (sauf à ceux disposant de revenus supérieurs). Les aides sont calculées selon des forfaits par postes de travaux énergétiques réalisés. À partir du 1ᵉʳ juillet 2024, les logements disposant d’un DPE de classe F et G ne seront plus éligibles à cette aide : leurs propriétaires seront alors orientés vers le parcours accompagné pour une rénovation d’ampleur.
- Certaines aides sont valorisées cette année. Par exemple, les subventions pour l’installation d’une pompe à chaleur air/eau, en remplacement d’une chaudière au fioul ou gaz, peuvent aller jusqu’à 2 000 € (contre 1 000 € auparavant). Mais pour les systèmes de chauffage biomasse, les forfaits sont abaissés de 30%.
Financement de Mon Accompagnateur Rénov’
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, le financement de Mon Accompagnateur Rénov’ est assuré à hauteur de 100% pour les ménages très modestes, 80% pour les ménages modestes, 40% pour les ménages intermédiaires et 20% pour les ménages au ressources supérieures. Ce financement devra respecter un plafond fixé à 2 000 € (ou 4 000 € dans le cadre de situations spécifiques).
* Loyers plafonnés et locataire soumis à condition de plafond de ressources
