Un loyer qui peut être encadré
Dans les villes soumises à l’encadrement des loyers, vous ne pouvez pas fixer librement le loyer de votre logement. Cette mesure expérimentale, créée par la loi Élan de 2018, vise à limiter l’évolution des prix des loyers des logements vides ou meublés dans les zones dites tendues. Elle s’applique dans 24 villes en France : à Paris, dans la Plaine commune (Aubervilliers, La Courneuve, Saint-Denis…), l’Est ensemble (Bagnolet, Bobigny, Pantin…), à Lille, Hellemmes, Lomme, Lyon, Villeurbanne, Montpellier et Bordeaux. Ainsi, les bailleurs ne peuvent pas demander des loyers supérieurs à des loyers moyens de référence minorés et majorés. Fixés chaque année par arrêté préfectoral, ils dépendent du quartier dans lequel se trouve le logement, du type de location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de la date de construction du bien.
Connaître les points forts de son bien
Pour estimer le loyer, vérifiez donc que votre logement n’est pas soumis à un dispositif ou à l’encadrement des loyers. Pour estimer son montant au juste prix, il vous faut connaître les points forts de votre bien. Vous avez peut-être choisi un quartier urbain dans lequel d’autres biens sont proposés à la location. Connaissez-vous les loyers auxquels ils sont proposés ? Ils diffèrent dans un même secteur, non seulement en fonction de la surface du logement mais aussi de ses caractéristiques. Possède-t-il un parking ? Un balcon ? Il en est de même pour l’étage auquel se situe le logement (si c’est un appartement bien entendu) et de son orientation. L’ensoleillement dans un logement est en effet un critère qui peut influer sur le montant du loyer.
Si l’appartement est récent ou s’il a fait l’objet d’une rénovation énergétique, ces paramètres sont également à prendre en compte dans le calcul du loyer. En effet, depuis la Loi Climat et résilience du 22 août 2021 qui lutte contre les passoires thermiques, les logements les moins consommateurs d’énergie se trouvent valorisés par rapport aux biens dont la classe énergétique est F ou G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE).
N’oubliez pas non plus d’estimer précisément le niveau des charges de copropriété. Elles peuvent avoir un impact important sur le budget mensuel de vos locataires et les inciter à cibler un autre logement que le vôtre.
Un loyer ni trop haut, ni trop bas
Fixer un loyer trop haut ou trop bas n’est pas judicieux. En effet, si son montant est trop haut, vous risquez de rendre plus difficile votre recherche de locataires. Ils s’orienteront vers des biens équivalents au vôtre mais à des loyers plus abordables. Vous risquez aussi de vous exposer à un turn-over de vos locataires ou à des impayés. Cette situation n’est agréable ni pour les locataires, ni pour les propriétaires, il est donc important de ne pas fixer un loyer trop haut.
À l’inverse, si le loyer s’avère trop bas, vous serez bloqués par les règles qui s’appliquent lors des changements de locataires. Vous ne pourrez pas le réévaluer à votre guise pour le placer au niveau des loyers du marché et serez contraints de respecter l’indice de révision des loyers (IRL). Publié chaque trimestre par l’Insee, il sert en effet de base pour réviser une fois par an les loyers des logements vides ou meublés, si une clause inscrite dans le bail le prévoit. Le montant d’un loyer ne peut ainsi par être augmenté au-delà de l’IRL en vigueur, que le logement se situe en zone tendue ou non. À savoir, pour limiter l’impact de l’inflation, la loi "pouvoir d’achat" du 16 août 2022 a mis en place un "bouclier loyer", prolongé jusqu'en juillet 2024, qui plafonne la hausse de l’IRL à 3,50 % maximum en France métropolitaine, à 2,50 % maximum en Outre-mer et à 2 % maximum en Corse.
Faites appel à un professionnel
La solution la plus sûre pour estimer le loyer de son logement avant de le mettre en location est probablement de faire appel à la gestion locative par exemple, en souscrivant à une offre comme ZenInvest au moment de l’achat de votre bien. Les gestionnaires locatifs, par leur connaissance des marchés locatifs et des dispositions règlementaires, seront en mesure de proposer le logement au meilleur prix compte tenu des divers éléments cités ci-dessus.
En plus de louer votre logement au meilleur prix, ils s’occuperont pour vous de sa gestion courante et vous proposeront des protections notamment contre les impayés. Cela vous permettra d’avoir des garanties et de sécuriser au maximum votre investissement.
