SOMMAIRE
LOGEMENT
Copropriété : la mise en place d’un plan pluriannuel de travaux
Les copropriétés construites il y a plus de 15 ans doivent soumettre au vote des copropriétaires, en assemblée générale, l’adoption d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT). Ce PPT doit comprendre, à partir d’une analyse du bâti, des équipements de l’immeuble et de son DPE, une liste de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité de ses occupants, ainsi qu’à la réalisation d’économies d’énergie et la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Il est à actualiser tous les 10 ans. Depuis le 1er janvier 2023, les immeubles concernés par cette obligation sont ceux qui détiennent plus de 200 lots. Puis ce sera au tour des immeubles comprenant entre 51 et 200 lots à partir du 1er janvier 2024 et enfin à ceux détenant 50 lots maximum à partir du 1er janvier 2025.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043977289/2023-01-01 ; https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F36760
Le bouclier loyer en vigueur jusqu’en juin 2023
L’indice de référence des loyers (IRL), défini par l’Insee en fonction de l’évolution des prix, plafonne les augmentations annuelles de loyers que les propriétaires bailleurs peuvent demander à leurs locataires. Alors que l’inflation galope, le bouclier limitant la hausse de l’IRL, instauré en 2022, s’applique jusqu’au 30 juin 2023. Les augmentations de loyers sont ainsi plafonnées à 3,5 % en métropole, 2 % en Corse et 2,5 % en Outre-mer.
Hausse du montant des APL
Les aides personnelles au logement (APL) doivent être revues à la hausse pour l’année 2023 pour les quelque 6 millions de personnes qui les perçoivent en France. Après une hausse de 3,5 % l’été 2022, le calcul du montant des APL sera fondé sur l’inflation constatée entre février 2022 et janvier 2023. Le montant de la hausse n’est pas encore connu.
CONSOMMATION EN ÉNERGIE ET RÉNOVATION ENERGETIQUE
Les logements les plus énergivores interdits à la location
Depuis le 1er janvier 2023, les logements dont la consommation dépasse 450 kilowattheures (kWh) par m² et par an en énergie finale (celle réellement consommée dans le bien et facturée à ses occupants) ne peuvent plus être proposés à la location. Ils seront considérés comme non décent. Cette mesure ne s’applique qu’aux nouveaux contrats de location signés depuis cette date.
À savoir, cette interdiction concernera les logements classés G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE) à partir de 2025, ceux notés F à partir de 2028 et ceux notés E à partir de 2034.
Source : Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine - Légifrance (legifrance.gouv.fr) ; https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043956924 (article 160)
De nouvelles informations dans les DPE
De nouvelles informations doivent être mentionnées dans les DPE depuis le 1er janvier 2023. Par exemple, afin de vérifier facilement que le logement respecte les critères de décence énergétique, sa consommation en énergie finale doit être indiquée dans le rapport (en première page), que le DPE porte sur un logement neuf, ancien, individuel ou collectif.
Si le diagnostiqueur n’a pas encore répondu à son obligation de transmettre les résultats du DPE à l’Agence de la transition énergétique (Ademe), la première page du rapport doit mentionner que le DPE ne peut être pas utilisé pour des transactions immobilières.
De plus, pour éviter toute falsification du document, le document doit être réalisé dans un format de diffusion et non d’édition. Le format PDF est considéré comme répondant à cette obligation.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046658332 ;
La création d’un carnet d’information du logement (CIL)
Un carnet d’information du logement (CIL) doit être établi lors de la construction d’un logement ou à l’occasion de travaux d’économie d’énergie ou de rénovation faisant l’objet d’une déclaration préalable ou d’une demande de permis de construire. Ce document, rédigé par le propriétaire du logement, doit permettre de faciliter l’information et le suivi des travaux d’amélioration de la performance énergétique du bien. Lors d’une vente immobilière, le CIL doit être transmis aux acquéreurs en vue de la signature de l’acte authentique. Cette obligation est entrée en vigueur le 1er janvier 2023.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043956924 (article 167)
Un audit énergétique obligatoire pour vendre certains biens
Initialement prévue au 1er septembre 2022, la réalisation d’un audit énergétique pour vendre une maison ou un immeuble détenu par un seul propriétaire devient obligatoire à partir du 1er avril 2023 si ces biens sont classés F ou G au titre du DPE. Il s’agit de réaliser un diagnostic plus détaillé et plus complet que le DPE afin d’identifier les points faibles du bâtiment en termes d’isolation, de chauffage et d’émissions de gaz à effet de serre. Le document est à remettre par le propriétaire aux potentiels acquéreurs dès la première visite de son logement.
MaPrimeRénov’ : budget en hausse pour 2023, mais baisse de certaines aides
MaPrimeRénov’, principale aide de l’État dédiée au financement des travaux de rénovation énergétique, voit son budget passer à 2,5 milliards d’euros pour 2023, soit 500 millions d’euros de plus qu’en 2022. Versé par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), le montant de la subvention est calculé en fonction des revenus des ménages, qu’ils soient propriétaires occupants ou bailleurs, et du gain écologique des travaux.
À savoir, depuis le 1er janvier 2023, MaPrimeRénov’ ne permet plus de subventionner l’achat de d’une chaudière à gaz (y compris celles à très haute performance énergétique). Et à partir du 1er février 2023, les montants d’aide pour l’achat d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC) et d’un poêle à granulés seront diminués.
L’obligation de faire appel à Mon Accompagnateur Renov’
Depuis le 1er janvier 2023, l’obtention de certaines aides à la rénovation énergétique est conditionnée au recours à l’accompagnement d’un assistant à maîtrise d’ouvrage à chaque étape du projet, baptisé Mon Accompagnateur Rénov’. C’est le cas lorsque l’on sollicite l’aide MaPrimeRénov’ Sérénité pour un montant supérieur à 5 000 €.
Les propriétaires qui réaliseront des travaux de deux gestes ou plus (dont la liste est précisée dans le décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020), ayant un coût supérieur à 5 000 € (TTC) et qui font l’objet d’une demande MaPrimeRénov’ supérieure à 10 000 €, devront faire appel à Mon Accompagnateur Rénov’ à partir du 1er septembre 2023.
La gratuité de ce dispositif dépend de la volonté des collectivités de mettre en place un financement dédié.
Gaz et électricité : prolongement du bouclier tarifaire
Pour contenir la flambée des prix de l’énergie, le gouvernement prolonge le bouclier tarifaire pour l’année 2023. Ainsi, la hausse des tarifs réglementés de vente du gaz et de l’électricité sera limitée à 15 %. Cette disposition concerne les particuliers et les copropriétés.
FISCALITÉ
Fin de la taxe d’habitation pour tous les ménages
Alors que 80 % des ménages ne paient plus la taxe d’habitation sur leur résidence principale depuis 2020, les 20 % restant en sont totalement exonérés cette année, après avoir bénéficié d’une réduction de 30 % en 2021, puis de 65 % en 2022. La taxe d’habitation sur la résidence principale est ainsi supprimée pour tous les Français.
La révision des valeurs locatives repoussée
Le calendrier de révision des valeurs locatives des locaux d’habitation est finalement décalé de deux ans par un amendement apporté à la loi de finances pour 2023. Ces valeurs locatives, servant de base au calcul des impôts locaux comme la taxe foncière, reposent actuellement sur les loyers constatés en 1970. Le calendrier initial prévoyait de collecter cette année les loyers pratiqués par les propriétaires bailleurs pour appliquer les nouvelles valeurs locatives à partir de 2026. À la faveur de cette modification d’agenda, les valeurs locatives seront déterminées sur les loyers pratiqués en 2025 pour une mise à jour à partir de 2028.
De nouveaux taux de TVA pour certains travaux
Lorsqu’une personne transforme, aménage ou améliore un logement, via le concours d’une entreprise par exemple, grâce à des matériaux qui deviennent sa propriété au fur et à mesure de la construction, on parle de "livraison à soi-même" (LASM). Jusqu’à présent, ces travaux étaient soumis au taux de TVA de 20 %. La loi de finances pour 2023 instaure un taux de TVA à 5,5 % sur les LASM pour les travaux d’amélioration énergétique, ainsi que pour les travaux de pose d’infrastructures de recharge dédiées aux véhicules électriques, ainsi qu’un taux de TVA à 10 % pour les travaux autres que ceux portant sur l’amélioration énergétique.
Source : Loi de finances pour 2023 - article 56
Un dispositif Pinel, moins avantageux
Destiné à l’investissement locatif neuf dans certaines zones, le dispositif Pinel voit ses avantages fiscaux diminuer en 2023 et disparaîtra fin 2024. Ainsi, en 2023, la réduction d’impôt passe de 12 % à 10,5 % du prix d’acquisition pour un engagement de location de 6 ans, de 18 % à 15 % pour un engagement de location de 9 ans et de 21 % à 17,5 % pour 12 ans de location. En 2024, ces taux s’abaisseront respectivement à 9 %, 12 % et 14 %.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000042753580 (article 168)
L’entrée en vigueur d’un Pinel +
Sous certaines conditions, il est toujours possible de bénéficier de l’ancienne réduction d’impôt Pinel à taux plein en optant pour le nouveau dispositif baptisé Pinel +. Les logements éligibles sont ceux situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou ceux dépassant les exigences de la réglementation environnementale RE2020 et respectant plusieurs critères de qualité d’usage. Ils doivent en effet posséder une surface minimale (28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5), un espace extérieur et une double exposition à partir du T3.
Les dispositifs Malraux et Denormandie prolongés
Ces deux dispositifs sont prolongés jusqu’au 31 décembre 2023. Le dispositif Malraux offre des avantages fiscaux aux propriétaires effectuant la restauration de logements anciens situés en secteur sauvegardé. Cet avantage prend la forme d’une réduction d’impôt de l’ordre de 22 % à 30 % sur les travaux éligibles.
Le dispositif Denormandie offre quant à lui une réduction d’impôt pour l’acquisition d’un logement destiné à la location, nécessitant des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Le bien doit être situé notamment dans une commune labellisée Cœur de ville. La réduction d’impôt s’élève à 12 %, 18 % ou 21 % du prix du bien en fonction de la durée d’engagement de location (6, 9 ou 12 ans). Le coût d’acquisition du logement est plafonné à 300 000 € et 5 500 € le m².
Source : www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/JORFARTI000039684097 ; https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000044637640 (article 74)
Fin du dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif d’investissement locatif Censi-Bouvard a disparu officiellement le 31 décembre 2022. Il offrait aux particuliers une réduction d’impôt de 11 % hors taxes du prix d’acquisition d’un logement neuf meublé situé dans une résidence de services destinée aux étudiants, aux personnes âgées ou en situation de handicap.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000044637640 (article 74)
Hausse des plafonds de loyer du dispositif Loc’Avantages
Cette année, les plafonds de loyer de ce dispositif, anciennement baptisé "Louer abordable", seront augmentés de 3,60 %. Loc’Avantages offre un avantage fiscal aux propriétaires bailleurs qui louent des logements à des ménages modestes, en pratiquant un loyer abordable.
Source : https://www.ecologie.gouv.fr/changements-et-entrees-en-vigueur-au-1er-janvier-2023
Le plafond du déficit foncier doublé
Lorsque les loyers perçus par un propriétaire bailleur sont inférieurs à ses charges de propriété (travaux, frais de gestion locative, taxe foncière…), ce dernier se trouve alors en situation de déficit foncier. S’il s’agit d’une location non meublée, il peut imputer le montant de ce déficit sur son revenu brut global dans la limite de 10 700 €. Cette année, ce plafond est relevé à 21 400 € pour les propriétaires d’un logement classé E, F ou G au titre du DPE qui engagent des travaux dans le bien, avant le 31 décembre 2025, permettant d’atteindre la classe énergétique A, B, C ou D.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046672407 (article 12)
Loueurs en meublé : le plafond du micro-BIC revu à la hausse
Les loyers perçus par un propriétaire bailleur dans le cadre de la location d’un bien meublé entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si ces recettes n’excèdent pas un certain plafond annuel, elles sont imposées, par défaut, au régime micro-BIC permettant au bailleur de bénéficier d’un abattement de 50 %. Ce plafond, qui était jusqu’à présent de 72 600 €, est revu à la hausse au 1er janvier 2023. Il atteint désormais 77 700 € pour un bien loué en meublé et 188 600 € pour un bien loué en meublé de tourisme classé.
Source : Impôt sur le revenu - Revenus d'une location meublée | Service-public.fr
Augmentation des taxes sur les logements vacants
La loi de finances pour 2023 prévoit une hausse des taux de la taxe sur les logements vacants (TLV) et de la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). La TLV incombe aux propriétaires d’un logement à usage d’habitation, situé en zone tendue, inoccupé depuis au moins un an (ou moins de 90 jours consécutifs sur une année). Pour 2023, le taux de la TLV passe de 12,5 % à 17 % la première année de vacance et de 25 % à 34 % à partir de la deuxième année de vacance. De plus, des communes qui ne sont pas situées en zone tendue pourront également appliquer la TLV dès 2023. Un décret en fixera la liste.
La THLV est pour sa part appliquée à discrétion des communes. Le cas échéant, les propriétaires d’un logement vacant depuis plus de deux ans (ou moins de 90 jours consécutifs sur une année) doivent s’en acquitter. Les communes ont la possibilité d’augmenter le taux de la THLV jusqu’au 28 février 2023.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046845631 (article 73/74)
Surtaxe sur les résidences secondaires : de nouvelles communes pourront l’appliquer
Les communes classées en zones tendues sont celles où l’accès au logement est difficile. Actuellement, seules les communes appartenant à une zone d’urbanisation de plus de 50 000 habitants peuvent être classées ainsi. À la faveur de la loi de finances pour 2023, celles n’entrant pas dans les critères des zones tendues, mais qui font face à une forte tension immobilière, vont pouvoir cette année majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires sur la part qui leur revient. Cette surtaxe, pouvant aller de 5 % à 60 %, est déjà appliquée en zone tendue dans certaines villes sur délibération.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046845631 (article 73)
Plus-values immobilières : des exonérations prorogées
En principe, les plus-values immobilières réalisées par un particulier lors de la cession d’un logement sont soumises à l’impôt sur le revenu. Mais plusieurs dispositifs d’exonération existent, et la loi de finances pour 2023 en proroge deux qui devaient prendre fin en 2022.
Ainsi, sont exonérées d’impôt, jusqu’au 31 décembre 2023, les plus-values réalisées lors de la cession de biens immobiliers au profit directement ou indirectement d’un organisme en charge du logement social ou au profit d’un opérateur privé qui s’engage à réaliser ou achever des logements sociaux. Sont également exonérées d’impôt, jusqu’au 31 décembre 2024, les plus-values réalisées lors de la cession de droits de surélévation, à condition que l’acquéreur s’engage à achever des locaux à usage d’habitation, notamment à vocation sociale.
Source : Article 150 U - Code général des impôts - Légifrance (legifrance.gouv.fr)
FINANCEMENT
Éligibilité au prêt à taux zéro (PTZ) : pas de réforme cette année
La précédente loi de finances avait annoncé la modification des conditions d’attribution du prêt à taux zéro (PTZ), par ailleurs prolongé jusqu’au 31 décembre 2023. Mais la réforme concernant ce prêt sans intérêt à rembourser n’aura pas lieu. Le montant total des ressources prises en compte pour en bénéficier reste le plus élevé des deux montants suivants : les revenus de l’avant-dernière année précédant l’émission de l’offre de prêt ou le coût total de l’opération d’acquisition divisé par neuf.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046820986
Renforcement de l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)
Alors qu’il devait disparaître le 31 décembre 2021, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), prêt sans intérêt à rembourser, a été prolongé de deux ans, soit jusqu’au 31 décembre 2023. Il est destiné à financer les travaux de rénovation énergétique et s’adresse, sans conditions de ressources, aux propriétaires d’une résidence principale ou aux bailleurs qui louent un logement à titre de résidence principale. Depuis le 1er janvier 2022, le dispositif a été renforcé : le montant de l’éco-PTZ peut s’élever jusqu’à 50 000 € et le prêt peut être rembourser sur 20 ans.
Par ailleurs, il est possible depuis novembre 2022 de solliciter directement auprès de sa banque un éco-PTZ couplé à l’aide MaPrimeRénov’ pour financer le reste à charge dans le cadre de travaux de rénovation énergétique. Il suffit de présenter un accord de principe d’éligibilité à MaPrimeRénov’ de la part de l’Anah. Auparavant, le propriétaire d’un logement devait fournir la liste des travaux à effectuer, devis à l’appui et contrôlés par l’Anah.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000044637640 (article 86)
PEL : une rémunération en hausse
Le plan d’épargne logement (PEL), dont la vocation est de se constituer une épargne en vue de l’achat d’un bien immobilier, est un compte d’épargne dont le taux de rémunération est défini par le ministère de l’Économie. Depuis le 1er janvier 2023, la rémunération des actifs placés sur ce livret ouvert depuis cette date s’élève à 2 %, contre 1 % pour les PEL ouverts avant.
Source : Service public
