Quelles conditions pour réussir l’achat d’une résidence principale et d’un investissement locatif ?
Pour couvrir l’ensemble de votre projet immobilier, il sera probablement nécessaire de contracter un emprunt immobilier. Étant donné la configuration un peu particulière de votre achat, plusieurs éléments sont à analyser avant de contacter les banques.
Les conditions pour combiner ces deux projets immobiliers sont de vous assurer de la stabilité de vos revenus et de votre situation professionnelle. Assurez-vous également de disposer d’un apport personnel pour faciliter l’obtention de votre crédit immobilier.
Vérifiez votre capacité d’emprunt dans un premier temps. Pour que les banques acceptent de financer votre achat de résidence principale avec votre investissement locatif, votre taux d’endettement ne doit pas excéder 35 % depuis le 1er janvier 2022, assurance incluse.
Pour calculer le taux d’endettement : charges / revenus x 100
Faites le tour des mensualités d'éventuels crédit et pensions alimentaires en cours.
Calculez le reste à vivre en faisant le tour de vos charges (factures d’énergie, assurances, impôt sur le revenu…). Il représente l’argent qu’il vous reste une fois toutes vos charges fixes déduites. Pour assurer la vie quotidienne, la banque estime que ce reste à vivre doit être de 800 euros.
Comptabilisez les revenus locatifs ou BIC à hauteur de 70 %. Le reste servira à couvrir les loyers impayés ou la vacance locative.
Étudiez quel prêt est le plus adapté à votre investissement
Étudiez les avantages des différents types de prêts et le prêt qui sera le plus adapté à vos investissements. Même si vous possédez des fonds propres, financer votre achat à minima d’investissement locatif à l’aide d’un prêt immobilier vous permettra de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers. Un crédit reste donc toujours à privilégier pour ce type d’investissement immobilier.
Lire aussi : Investissement locatif : les erreurs à ne pas faire !
La préparation du dossier : la clé d’un achat couplé entre résidence principale et investissement
Pour que le dossier de prêt de votre investissement immobilier avec celui de votre résidence principale soit accepté, il va falloir le préparer soigneusement. Un premier volet d’emprunt concernera l’achat de votre résidence principale et le second emprunt, l’investissement locatif. Faire le point sur chaque crédit permet de bien visualiser la faisabilité du projet et de vérifier que devenir propriétaire des deux est à votre portée en matière de taux d’endettement et de rentabilité locative.
Le dossier pour l’acquisition de votre résidence principale
C’est ici que votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement prennent toute leur dimension. Prenons un exemple concret pour mieux percevoir le fonctionnement sur la base de revenus mensuels s’élevant à 5 000 € / mois avec 700 € de charges mensuelles ainsi qu’un emprunt dont les mensualités s’élèvent à 810 € pour votre résidence principale. Votre taux d’endettement sera donc de 30,2 %. Le prêt pour votre résidence principale est donc tout à fait possible, mais cela laisse une marge plus réduite pour votre prêt dédié à votre investissement locatif.
Le dossier d’investissement locatif
Ce dossier de prêt pour votre investissement locatif est très différent de votre dossier de prêt d’achat de résidence principale. Il va se concentrer sur la rentabilité locative et le taux de rentabilité brute et nette. Ce taux de rentabilité brute va présenter l’effort d’épargne que vous devrez consentir. Pour l’obtenir, il est nécessaire d’additionner toutes les charges locatives et de soustraire cette somme aux loyers obtenus à l’année. Pour être au plus juste, visez la rentabilité nette de votre investissement locatif en incluant l’ensemble des charges (travaux, intérêts d’emprunt et impôts).
La défiscalisation : une double acquisition plus sereine
Pour combiner l’achat de sa résidence principale avec un investissement locatif, il ne faut pas négliger les dispositifs de défiscalisation, qui présentent des avantages précieux pour combiner achat de résidence principale avec un investissement locatif.
En savoir plus : Les différents types d’investissements locatifs
La loi Denormandie pour un investissement locatif dans l’ancien avec travaux
La loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôts jusqu’au 31 décembre 2027. Pour en bénéficier, en plus de la situation géographique du bien, les travaux dans le logement doivent représenter au moins 25 % du prix total de l’acquisition et les revenus du locataire, ainsi que les loyers, sont soumis à un plafond.
Le statut LMNP
Cette solution évite les contraintes liées aux ressources pour la location, au plafond des loyers et à la zone tout en bénéficiant du mécanisme d’amortissement comptable de l’immobilier hors terrain, du mobilier, des frais de notaire et des Gros travaux. Les revenus locatifs en LMNP sont des revenus BIC ou micro-BIC selon le choix du régime.
