Erreur n°1 : Mal préparer son projet immobilier
C’est décidé, vous voilà prêt à dégainer une offre d’achat sur un appartement dans une résidence coup de cœur. Vous imaginez de suite la rentabilité de l’opération en mettant en location celui-ci. Notre conseil : ne vous précipitez pas ! On ne nait pas investisseur immobilier, on le devient. Pour cela, il faut étudier le projet dans ses moindres détails et anticiper, que ce soit pour un premier achat immobilier ou pour le vingtième ! En immobilier locatif, maitrise fiscale et connaissance du marché sont les clés de la réussite des investisseurs, souvent bien entourés par les conseils des professionnels (agent immobilier, notaire, gestionnaire de patrimoine, banque…). La vacance locative est la bête noire des investisseurs immobiliers, à juste titre.
Erreur n°2 : Acheter comme un propriétaire… pour un locataire !
Avoir un coup de cœur, c’est beau, mais peu rentable pour un projet d’investissement immobilier. Gardez cela pour votre résidence principale. En matière d’investissement immobilier locatif, privilégiez un logement dans une ville où la demande locative est forte et le quartier attractif. Pas de loyer sans locataire, c’est mathématique. Et un locataire solvable, c’est mieux ! N’entamez pas de travaux qui risquent de vous coûter de l’argent pour un locataire potentiel sous prétexte que la cuisine est verte ou le meuble de salle de bain vieillot (en plus, il aimera peut-être). Gardez bien en tête vos objectifs : location et rentabilité.
Erreur n°3 : Acheter à prix trop élevé
Résidence de caractère, bien immobilier neuf, offres rares sur le marché, les raisons qui peuvent déclencher un achat sont nombreuses en immobilier. Dans le neuf, vous trouverez souvent des prix plus élevés que dans l’ancien, mais les dispositifs de défiscalisation peuvent être incitatifs. Pour assurer la rentabilité, il faut y associer les contraintes (location sur la durée, loyer plafonné…) à long terme.
Erreur n°4 : Mal évaluer les travaux
La ville est attractive, la résidence plaisante, la rentabilité de votre investissement immobilier tient la route, votre choix se porte sur cet appartement qui comporte quelques travaux, vous permettant d’obtenir des avantages fiscaux. Attention cependant à ne pas faire des projections hasardeuses. Des travaux mal maitrisés ou sous-estimés peuvent entamer la rentabilité de votre projet. Prix des matériaux en hausse ou mauvaise surprise, ces facteurs peuvent retarder la mise en location de votre bien immobilier. Retard pendant lequel vous ne pourrez pas percevoir le loyer de votre location et ne dégagerez donc pas de revenus en euros sonnants et trébuchants.
Erreur n°5 : Bâtir sa rentabilité uniquement sur les avantages fiscaux
Nue-propriété, Malraux, LMNP… les différents types d’investissements locatifs ne manquent pas ! Si les dispositifs de défiscalisation en immobilier sont alléchants, il convient de choisir avec soin celui qui correspondra le mieux à votre projet d'investissement locatif. Plusieurs paramètres entrent en ligne de compte, notamment le montant de l’impôt sur le revenu que vous payez et le montant que vous souhaitez investir. Nous vous conseillons de vous rapprocher d'un conseiller en immobilier qui saura vous orienter.
Erreur n°6 : Ne pas faire le calcul de son investissement
Une rentabilité à 10%, tous les investisseurs en rêvent. Annonce alléchante, agents immobiliers coercitifs, promesse de promoteur… Un chiffre isolé en matière d’investissement immobilier locatif ne veut rien dire. Faire le calcul complet autour de son investissement est le moyen le plus fiable de s’assurer de sa rentabilité. Le taux de rendement brut et net est déjà un bon départ.
Erreur n°7 : Payer comptant ou avec beaucoup d’apport personnel
Le premier réflexe lorsque l’on investit est d’aller voir la banque plutôt que d’utiliser ses fonds propres. En contractant un emprunt au moment où les taux d’intérêt sont bas, vous bénéficiez de l’effet de levier. Commencer par un emprunt à taux fixe si c’est votre premier investissement et comparez l’assurance du prêt. Parfois, certains investisseurs souhaitent combiner l’achat d’une résidence principale avec un investissement locatif. La banque a un rôle crucial pour le montage et la pérénnité de votre investissement.
Erreur n°8 : Négliger les dépenses d’entretien et la gestion locative
Pour assurer la rentabilité de votre investissement immobilier locatif, pas question de faire l’impasse sur l’entretien de votre appartement ni les frais qui l’accompagnent. Vos locataires ne vous le pardonneront pas, votre taux de rentabilité non plus. La gestion locative présente une charge non négligeable pour la rentabilité de votre investissement immobilier, mais elle demande aussi beaucoup de temps et d’organisation ainsi qu’une connaissance toujours actualisée du marché immobilier. Confier votre bien à une agence de gestion locative telle que AFEDIM Gestion, vous permettra de vous délester de ces contraintes et de bénéficier d’un accompagnement dans votre projet.
Erreur n°9 : Remettre votre investissement à demain… et après-demain !
Premier achat, premier investissement, vous glaner tous les conseils possibles, enchaînez les visites d’appartement battant le pavé des villes à un rythme plus ou moins frénétique. De comparaison en comparaison, de calcul en calcul, vous étudiez scrupuleusement le marché immobilier et les annonces de biens immobiliers en vente en quête du Graal. Cependant, ce temps de réflexion ne doit pas être trop long, au risque de ne jamais passer à l’action ! Faire un investissement immobilier locatif suppose de prendre un risque, mesuré et calculé certes, mais un risque tout de même. Et le temps ne joue pas en votre faveur en matière d’investissement immobilier, ni à la banque pour le crédit, ni pour vos revenus. Alors, fort de tous ces conseils et bien accompagné par une agence immobilière, osez vous lancer !
