Acheter un logement libre d’occupation
Si investir dans l’immobilier locatif mérite une attention particulière quelle que soit l’option choisie, l’achat d’un logement libre d’occupation par rapport à un logement déjà loué a quelques atouts. Pour en bénéficier, il est nécessaire de bien comprendre ce à quoi on va faire face.
Les avantages d’un logement vide
En devenant propriétaire d’un logement qui n’a pas de locataire en place, vous bénéficiez d’une plus grande marge de manœuvre. Vous pouvez ainsi :
- Sélectionner vous-même vos futurs locataires, avec une étude approfondie de leur dossier
- Réaliser des travaux de remise aux normes ou d’embellissement vous permettant de bénéficier de certains dispositifs de défiscalisation sous conditions
- Fixer librement le montant du loyer en phase avec le marché immobilier
- Choisir le type et l’usage de la location : meublée, vide, étudiante, touristique…
Les points de vigilance
Dans le cadre de l’achat d’un immeuble de rapport, c’est-à-dire présentant de nombreux lots pouvant être loués chacun par un locataire différent, étudiez d’encore plus près le taux de rentabilité et la raison pour laquelle les logements ne sont pas loués. C’est l’occasion toutefois de faire quelques travaux et d’ajuster le loyer afin d’augmenter la rentabilité locative, voire même de procéder à la vente d’un appartement ou deux.
Pour aller plus loin : Comment augmenter la rentabilité de l’investissement locatif ?
Acheter un logement occupé
En procédant à l’achat d’un logement qui dispose déjà d’un locataire, vous faites l’impasse sur la recherche, puisque ce locataire occupe déjà l’appartement. Mieux encore, vous connaissez déjà le taux de rentabilité de votre investissement locatif. Qu’est-ce que le rendement locatif et comment le calculer ? Trois modes de calcul coexistent : le taux de rentabilité brute, nette et nette d’impôt. La méthode la plus précise pour connaitre le montant exact qui vous restera est le calcul de la rentabilité nette d’impôt.
Mais le facteur le plus intéressant reste la décote de prix dont vous pouvez bénéficier à l’achat. Selon le profil du locataire et la durée du bail restant à courir, cette décote de prix peut osciller entre 10 et 30 %. Plus l’échéance du bail est proche, moins la décote de prix est importante.
Les points de vigilance lors de l’achat d’un logement occupé
L’achat d’un bien immobilier occupé vous lie par contrat au locataire en cours, ce qui a pour effet de vous permettre de toucher les revenus locatifs engendrés par les loyers. Ce contrat vous oblige également à respecter des conditions.
Le droit de préemption du locataire
Lors de la mise en vente d’un bien immobilier loué vide, le locataire en place est prioritaire pour l’achat du logement. Dans certains cas, il est également possible que la commune dispose elle aussi d’un droit de préemption urbain. Elle sera donc prioritaire avant tous, y compris vous.
La vérification des conditions de congé
Si vous souhaitez poursuivre la location en cours, aucun problème à signaler, hormis le fait que vous ne pourrez pas modifier le montant des loyers. Si en revanche, vous souhaitez donner congé au locataire, il faudra respecter le cadre légal lié à la récupération de votre logement et par conséquent, vous caler sur la durée du bail.
Les vérifications d’usage
Pour sécuriser au maximum votre achat immobilier, d’autres points sont à prendre en compte :
- Vérifiez l’absence de loyers impayés. Pour cela, demandez à l’agence de vous fournir les preuves ou bien au vendeur de vous fournir les relevés bancaires sur lesquels figurent les loyers. À défaut de preuve, vous ne pourrez pas souscrire à la garantie de loyer impayé (GLI).
- Si vous ne souhaitez pas souscrire de garantie de loyer impayé, scrutez la qualité du dossier du locataire
- Vérifiez la conformité du bail de location
- Dressez un état des lieux exhaustif de votre futur achat immobilier
Quel type de bail pour un logement vide ou occupé ?
La durée du bail est de trois ans pour un appartement loué en tant que résidence principale, renouvelable par tacite reconduction. Si vous possédez le bien par l’intermédiaire d’une personne morale (société) ou d’une SCI autre que familiale, ce dernier sera alors de 6 ans. La loi ne permet pas de proposer un bail à durée réduite si vous désirez mettre en vente votre investissement locatif. Le propriétaire peut toutefois donner congé au locataire à l’échéance du bail, avec un préavis de 6 mois pour un logement vide et 3 mois pour un logement meublé. Le congé doit être motivé par :
- La vente du logement
- Le souhait du propriétaire de s’y installer
- Le non-respect du bail par le locataire
Vous l’avez vu, les deux options sont intéressantes. Pour statuer, il est préférable de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier, notaire ou agence afin de se fixer sur le bon investissement.
