La location nue : le bail le plus courant
Ce grand classique de la location est le type de bail immobilier le plus courant et le plus encadré. Le logement est loué nu, c’est-à-dire sans aucun meuble. Le bail convient à de nombreux besoins : habitation principale, résidence secondaire, location étudiante… Des conditions découlent cependant de ce type de contrat :
- La durée du contrat est de 3 ans pour une personne physique, renouvelable par tacite reconduction
- La durée du bail passe à 6 ans si le bailleur est une personne morale (société)
- La durée légale du préavis pour le locataire est de 3 mois, raccourcie à 1 mois en zone tendue
- Le montant du dépôt de garantie équivaut à 1 mois de loyer
Lorsque le locataire souhaite quitter le logement, le propriétaire doit être informé par lettre recommandée avec accusé de réception. L’inverse est également possible, mais très réglementé. Trois motifs sont reconnus : le congé pour vente, le souhait du propriétaire d’y habiter ou d’y loger un membre de sa famille et le congé pour motif sérieux et légitime (faute du locataire, loyers impayés…). Le préavis est de 6 mois avant l’échéance du bail. Le prix des loyers est fixé librement sauf dans les villes dans lesquelles l’encadrement des loyers est en vigueur ou si le dispositif auquel le propriétaire a eu recours l’impose.
Le bail en location meublée
De plus en plus courant, ce type de location répond aux attentes des locataires en quête de mobilité et de flexibilité. Pour le propriétaire, la rentabilité de ce type d’investissement immobilier est boostée grâce à une fiscalité avantageuse. Pour louer en meublé, il existe plusieurs types de contrats de location.
Le bail en location meublée classique
Assez similaire en matière de public au bail en location nue, le bail locatif meublé classique convient pour une habitation principale, à la différence que le logement est déjà meublé et équipé. Un atout pour le locataire, mais aussi pour le propriétaire qui fixe un loyer en moyenne 15 à 25 % supérieur à la location nue. Voici les conditions du bail en location meublée classique :
- La durée du bail en location meublée est de 12 mois minimum, reconduit tacitement
- La durée du préavis pour le locataire est de 1 mois à n’importe quel moment
- Le propriétaire bailleur dispose de 3 mois pour résilier le bail sous des conditions similaires à la location nue
- Le montant du dépôt de garantie peut aller jusqu’à 2 mois de loyer
Pour louer en meublé, il faut toutefois s’assurer que la demande est présente et favoriser les petites surfaces. Le bail en meublé par chambre dans le cadre d’une colocation augmente fortement la rentabilité locative.
En savoir plus : comment augmenter la rentabilité de l’investissement locatif ?
Le bail étudiant
La version étudiante du bail en location meublée est parfaite pour une population rythmée par les années universitaires s’étendant de septembre à juin. La durée du bail est donc réduite à 9 mois sans reconduction tacite. Il n’y a, de ce fait, pas besoin de déposer de préavis. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.
Le bail mobilité
Nouvellement arrivé, le bail mobilité est prévu pour s’adapter aux besoins des professionnels en mission, en formation ou en mutation. Ce contrat de location convient également aux étudiants, aux stagiaires ou apprentis. Sa durée est comprise entre 1 mois et 10 mois, non reconductible sauf avec l’accord des deux parties. Le délai du préavis est de 1 mois, les loyers peuvent être encadrés si la zone est en tension immobilière et aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Ce type de bail séduit de plus en plus en immobilier locatif, apportant une souplesse pour le locataire comme le propriétaire.
Les autres types de baux en immobilier locatif
D’autres types de baux existent par ailleurs, comme le contrat de location saisonnière ou touristique. S’ils permettent d’augmenter férocement le taux de rentabilité et donc vos revenus locatifs, ce type de location est de plus en plus encadré, soumis à une réglementation plus drastique et nécessite une gestion plus chronophage. Une seule règle : le contrat de location ne peut excéder 90 jours. Le prix du loyer est librement fixé.
