Lorsqu’on est propriétaire d’un bien immobilier locatif, on doit en assumer la gestion locative ou la confier à une agence immobilière spécialisée ou à un mandataire immobilier. Cependant, selon le type de bien et le projet immobilier du bailleur, le contrat de location, aussi appelé le bail, sera différent et cela aura évidemment un impact sur la gestion locative.
Qu’est-ce que la gestion locative ?
Mais tout d’abord, il est important de bien comprendre à quoi correspond la gestion locative. La gestion locative consiste à conduire toutes les opérations qui encadrent la mise en location d’un bien immobilier. Les étapes clés pour une bonne gestion locative consistent donc :
- À fixer le montant des loyers et des charges
- À rechercher des locataires et à les installer dans le bien
- À choisir le type de bail le plus adapté au bien et au projet immobilier du propriétaire bailleur
- À rédiger ce bail
- À s’assurer du bon versement des loyers
- À gérer les relations avec le locataire du bien, ainsi qu’avec les copropriétaires et/ou le syndic de copropriété, s’il s’agit d’un appartement
- À gérer les diagnostics nécessaires à la mise en location du bien immobilier (DPE, Crep, État des risques et pollutions...)
- À gérer les travaux liés à l’entretien du bien et de la copropriété, s’il s’agit d’un bien situé dans un logement collectif
- À gérer les équipements, s’il s’agit d’un bien meublé
- À procéder à la déclaration des revenus fonciers
Pour aller plus loin : Comment bien estimer le montant des charges en gestion locative ?
Quel bail choisir pour son bien immobilier locatif ?
Il existe deux familles majeures de baux qui permettent d’adopter des stratégies locatives et de cibler des profils de locataires différents.
La gestion locative des baux d’habitation
Si le propriétaire possède un appartement ou une maison, il peut louer son bien à usage d’habitation. Il doit alors choisir entre différents types de baux d’habitation.
Le bail d’habitation de logement vide
Il s’agit d’un contrat de location d’un logement vide, tacitement reconductible, conclu pour une durée minimum de trois ans. Ce type de contrat de location (dit bail loi 1989) permet de cibler des locataires à la recherche d’une résidence principale qui resteront à moyen, voire long terme au sein du logement.
Il s’agit d’un type de bail qui permet de limiter la vacance locative. Toutefois, il engage le propriétaire bailleur sur une longue période sans le prémunir contre les impayés de loyer. Avec ce type de contrat de location, le choix des locataires se révèle donc crucial.
Pour aller plus loin : Comment sont gérés les impayés de loyer en gestion locative ?
Le bail d’habitation de logement meublé
Il s’agit d’un bail conclu pour une durée d’un an, ou de neuf mois si le locataire est étudiant. En plus de l’achat du bien locatif, ce type de bail nécessite que le propriétaire bailleur investisse dans différents équipements pour le meubler (literie, table, sièges...).
La location meublée se révèle intéressante, car à surface et emplacement équivalents, le montant des loyers est généralement plus élevé que celui fixé par des baux d’habitation de logement vide. De plus, la location meublée permet de profiter, sous certaines conditions, des avantages fiscaux offerts par le statut LMNP (Loueur de meublé non professionnel).
Cependant, le contrat de location de logement meublé induit un risque de vacance locative important et une gestion locative lourde, du fait de la courte durée du bail et du changement fréquent de locataire. En ce qui concerne les locataires, il faut savoir que la location meublée attire le plus souvent des profils à la recherche d’un logement pour une durée moyenne qui profitent du préavis court d’un mois induit par ce type de bail.
Le bail mobilité
Il s’agit d’un contrat de location non renouvelable pour un logement meublé, d’une durée d’un à dix mois. Le bail mobilité permet de cibler les étudiants et les travailleurs en mission. Il jouit globalement des mêmes avantages et inconvénients que le bail d’habitation de logement meublé.
Des baux soumis à des lois spécifiques
Outre les baux, dit de droit commun, présentés en amont, il faut aussi savoir qu’il existe d’autres types de baux soumis à des lois spécifiques à l’image :
- Du contrat de sous-location
- Du bail mixte, un contrat hybride entre le bail d’habitation et le bail commercial
- Du bail emphytéotique qui octroie la jouissance d’un bien pour une durée comprise entre 27 et 99 ans
- Du bail de rénovation utilisé quand le locataire souhaite réaliser lui-même les travaux de mise aux normes du logement loué
- Du bail verbal qui n’est basé sur aucun contrat écrit, généralement utilisé pour les locations saisonnières
- Du bail de location saisonnière, un contrat de location à durée déterminée qui ne peut excéder 90 jours consécutifs
- Du bail de colocation
- Du bail civil qui offre une plus grande flexibilité que les autres baux concernant sa durée et son contenu
- Des baux soumis à la loi de 1948 qui ne prévoient pas nécessairement de durée limitée au bail ni de réglementation spécifique
La gestion locative des baux commerciaux et professionnels
Si vous êtes propriétaire de bureaux, d’un local commercial ou même d’un appartement, vous pouvez opter pour un contrat de bail commercial ou professionnel. Un bien loué via un bail commercial doit servir à accueillir une activité commerciale, industrielle ou artisanale et à l’exploitation d’un fonds de commerce. De son côté, un bien loué via un bail professionnel doit être destiné à accueillir une profession libérale réglementée ou non réglementée.
Si le bail commercial ou professionnel garantit une certaine stabilité financière, la gestion locative peut se révéler importante :
- S’agissant d’une entreprise, les exigences du locataire concernant les aménagements et les équipements peuvent se révéler importantes et nombreuses.
- Du fait de son utilisation plus intensive, le bien peut subir une usure prématurée et donc nécessiter des travaux fréquents.
La gestion locative est un donc une tâche chronophage et complexe qui nécessite d’avoir des connaissances juridiques, fiscales, comptables, techniques et commerciales. C’est pourquoi lorsqu’on est propriétaire d’un bien locatif, il peut être intéressant de déléguer tout ou partie de sa gestion locative à une agence immobilière spécialisée comme AFEDIM. Nous saurons vous conseiller sur le meilleur type de bail à mettre en place, tout en vous garantissant une gestion locative qui vous permettra d’optimiser la rentabilité de votre bien locatif.
En savoir plus : Les différences entre gestion locative et location directe : avantages et inconvénients
