Que vous assuriez vous-même la gestion locative de votre bien immobilier ou que vous la confiez à un mandataire, découvrez les étapes d’un contentieux : relance, huissier, assignation. AFEDIM partage ses conseils pour vous aider à garder la tête froide et gérer correctement cette situation. La procédure de recouvrement obéit en effet à des règles précises et tout propriétaire bailleur se doit de les respecter.
Prévenir les impayés avec le bail et des conditions de règlement du loyer explicites
La rédaction du bail est une étape essentielle en gestion locative. Le contrat doit en effet préciser les conditions de règlement du loyer et des charges. Date du paiement, modalités, tout doit figurer sur le bail.
Idéalement, le contrat doit aussi contenir une clause résolutoire. Il s’agit d’une sécurité qui permet au bailleur de résilier le contrat en cas de manquement du locataire à ses obligations (dont fait partie le paiement du loyer).
Comment réagir en cas de loyers impayés ?
Assurer la gestion locative de votre logement exige beaucoup de rigueur. Le bailleur doit réagir au moindre défaut de paiement de la part du locataire et mettre en place une procédure de recouvrement en respectant les étapes du contentieux.
Étape 1 : la relance et la mise en demeure
Même si vos rapports avec le locataire sont bons, vous devez le relancer dès le premier loyer impayé. Il y a peut-être une explication à ce retard de paiement, faites le point avec votre locataire par téléphone, SMS ou email. Montrez-lui, sans agressivité, qu’il a en face de lui un propriétaire déterminé. Faites preuve de souplesse s’il s’agit d’un incident : vous êtes libre d’accepter, ou non, un étalement du loyer impayé ou un report au mois suivant.
Sans réponse de votre locataire, adressez-lui un courrier de mise en demeure ainsi qu’au garant pour formaliser le retard et fixer un délai de régularisation. Le garant ayant signé un acte de cautionnement solidaire, vous pouvez le solliciter même si la procédure officielle n’est pas engagée. Notre conseil : adressez la mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier est le point de départ de la procédure de recouvrement.
Si le locataire touche une aide au logement, le propriétaire doit aussi signaler à la Caisse d’allocations familiales (CAF) l’impayé du locataire dès que celui-ci équivaut à 2 fois le loyer hors charges. Là encore, adressez une lettre recommandée avec avis de réception.
Étape 2 : le recours à un huissier de justice
Lorsque la relance et la mise en demeure sont sans effet, vous ne devez pas perdre de temps et abandonner l’idée d’un règlement amiable. Le commandement de payer est délivré par commissaire de justice (anciennement huissier) au locataire et au garant. Ce courrier marque le lancement officiel de la procédure contentieuse. Le commandement de payer donne au locataire un délai de deux mois pour régler le montant de sa dette. Si le locataire conteste les sommes réclamées, il peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal de son domicile.
Le commandement de payer est un acte de commissaire de justice nécessaire pour pouvoir assigner le locataire au tribunal et demander son expulsion.
Étape 3 : La résiliation du bail
Passé le délai fixé par le commandement de payer, le commissaire de justice va assigner le locataire au tribunal pour l’obliger à régler les sommes dues. Vous pouvez saisir la justice avec l’aide d’un avocat et faire constater la résiliation du bail pour entamer la procédure d’expulsion. Il appartient alors au juge des contentieux de la protection :
- D’accorder un délai de paiement supplémentaire au locataire
- De délivrer l’ordre de payer
- De prononcer son expulsion si celui-ci n’est pas en mesure de rembourser sa dette
Seul un commissaire de justice est habilité à procéder à l’expulsion du locataire de votre logement si elle est ordonnée par le juge. Le propriétaire ne doit pas entrer dans le logement ni se charger lui-même de l’expulsion. Notez que les expulsions sont interdites durant la trêve hivernale.
Faut-il souscrire une assurance garantie des loyers impayés (GLI) ?
La souscription d’une assurance loyers impayés est une solution efficace pour se protéger contre les risques de loyers impayés. Qu’est-ce que la garantie loyers impayés (GLI) ? Grâce à elle, vous ne subissez aucune perte de loyer et l’ensemble du dossier de contentieux est pris en charge. Certaines assurances accordent une indemnisation, non seulement pour les loyers et charges impayés, mais aussi pour les réparations en cas de dégradation du logement par le locataire ou en cas de vacance locative.
Le propriétaire bailleur peut souscrire un contrat individuel s’il gère la location de son logement lui-même. Lorsqu’il délègue la gestion locative à un mandataire, il peut souscrire un contrat collectif à un tarif plus avantageux.
Notez que la loi interdit de cumuler garantie des loyers impayés et caution solidaire, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
En cas de défaut de paiement du loyer, la procédure à suivre est décrite dans le contrat d’assurance. Dès qu’un impayé survient, vous devez respecter les étapes et les délais qui figurent sur votre contrat pour activer la garantie. Il s’agit généralement d’adresser au locataire une mise en demeure de régler les loyers par lettre recommandée. Une fois le sinistre déclaré à votre assurance, le paiement intervient dans les 2 à 3 mois, il est rétroactif.
Lorsque vous confiez la gestion locative de votre logement à AFEDIM, les loyers impayés sont pris en charge jusqu’à 61 000 euros.
