En quoi consiste la procédure de recouvrement des loyers impayés ?
Lorsqu’un locataire occupe un logement, il est tenu de verser au propriétaire bailleur un loyer. De plus, selon les clauses prévues par le contrat de bail, il peut aussi être redevable des taxes et des charges locatives.
Le paiement des loyers et des charges doit se faire selon les conditions prévues par le contrat de bail qui doit mentionner :
- Le prix du loyer (hors taxe ou TTC) et des charges
- La périodicité du paiement du loyer (hebdomadairement, mensuellement, trimestriellement…)
- La date précise de paiement du loyer (exemple : le cinq de chaque mois)
En cas de non-paiement de l’intégralité de la somme due à la date prévue, le locataire est en situation d’impayé. Le propriétaire bailleur est alors en droit d’entamer une procédure de recouvrement des loyers impayés. Il s’agit d’une procédure amiable et/ou judiciaire permettant au créancier (le bailleur) d’exiger que le débiteur (le locataire) lui paye la somme due une fois l’échéance de paiement dépassée.
La tentative de recouvrement amiable des loyers impayés
Si le locataire se trouve en situation d’impayé de loyer, il est toujours préférable de démarrer la procédure de recouvrement à l’amiable. Et pour cause, une procédure de recouvrement judiciaire peut se révéler longue et induire d’importants frais à la charge du bailleur, s’il n’est pas protégé par une assurance spécifique comme une GLI (Garantie loyers impayés).
Le propriétaire bailleur a donc, dans un premier temps, tout intérêt à essayer de dialoguer avec le locataire par téléphone ou par mail afin de comprendre pourquoi ce dernier n’a pas payé son loyer. L’objectif de ce dialogue est de trouver un compromis avec le locataire en lui proposant, par exemple, un nouveau délai pour régler ses dettes ou encore, en reportant les dettes sur le paiement des prochains loyers. À noter que si un compromis est trouvé avec le locataire, il est capital de le retranscrire par écrit et de faire signer et dater le document par le bailleur et locataire.
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Procédure de recouvrement : la mise en demeure de paiement des loyers
Si le locataire ne répond pas au propriétaire ou s’il n’accepte aucun compromis à l’amiable, le bailleur doit rapidement lui envoyer par courrier recommandé une lettre de mise en demeure de paiement des loyers. Cette mise en demeure de paiement constitue réellement la première étape d’une procédure de recouvrement, car elle authentifie au regard de la loi que le bailleur a informé le locataire de la situation d’impayé.
Cette mise en demeure doit préciser le montant dû et le délai de régularisation du loyer avant de démarrer la procédure de recouvrement judiciaire. Il est recommandé d’envoyer cette mise en demeure 15 jours après la date du premier impayé de loyer.
Parallèlement à la mise en demeure de paiement, le bailleur doit aussi déclarer le non-paiement du loyer :
- À sa compagnie d’assurance, s’il a souscrit une Garantie loyers impayés (GLI). Si tel est le cas, l’assurance prend le relai dans la procédure de recouvrement de loyers impayés
- À la garantie Visale d’Action logement du locataire, s’il en bénéficie
- À la CAF, si le locataire bénéficie d’une aide pour financer son loyer
- À la personne qui s’est portée caution pour le locataire
Le commandement de payer par acte d’huissier de justice
Si le locataire n’a toujours pas payé son loyer à l’issue du délai indiqué dans la mise en demeure, le bailleur doit solliciter un commissaire de justice (nouvelle appellation de l’huissier de justice). Le commissaire de justice ordonnera un commandement à payer en s’appuyant sur la clause résolutoire du bail qui prévoit la résiliation du bail en cas de défaut de paiement des loyers. Le locataire aura alors un délai de deux mois pour régler ses dettes.
Recouvrement de loyer : l’assignation du locataire au Tribunal d’instance
Passé le délai de deux mois prévu par le commandement de payer, l’huissier de justice pourra assigner le locataire au Tribunal d’instance. Le locataire passera alors devant le juge qui devra l’obliger à payer ses dettes. Le juge prononcera ensuite la résiliation du bail induisant la libération du logement sous un délai de deux mois (hors trêve hivernale).
Si le locataire refuse de quitter le logement, l’huissier de justice doit ensuite appliquer une procédure d’expulsion. Quoi qu’il arrive, l’expulsion du locataire ne peut pas avoir lieu durant la trêve hivernale, à savoir du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante.
Si le locataire est parti du logement sans remettre les clés au propriétaire, le commissaire de justice doit procéder à un constat d’abandon des lieux avant que le propriétaire puisse à nouveau jouir de son bien.
Une procédure de recouvrement de loyers impayés se révèle donc complexe et longue, surtout si elle doit mener jusqu’à l’expulsion du locataire. Heureusement, il existe une solution permettant aux bailleurs de simplifier leur gestion locative et de s’assurer du paiement de loyers : la Garantie loyers impayés (GLI). Cette assurance garantit au propriétaire le remboursement des loyers impayés par les locataires et prend en charge tous les frais et les démarches de recouvrement. Découvrez qu’est-ce que la Garantie Loyers Impayés (GLI).