Privilégier le dialogue entre propriétaire et locataire
Quel que soit le litige, il est souvent possible de trouver une solution amiable sans avoir à porter ce conflit devant un juge. Pour cela, prenez contact avec l’autre partie et jouez la carte de la communication. Si vous craignez qu’une conciliation par téléphone avec votre propriétaire ou votre locataire échoue, commencez par adresser un simple courrier. En l’absence de réponse sous un délai d’une semaine, renouvelez votre démarche via une lettre recommandée avec accusé de réception. Soyez précis et formel, expliquez le problème, ajoutez des photos et des justificatifs et référez-vous au contrat de bail.
Recourir à la conciliation
Lorsqu’aucun accord amiable entre propriétaire et locataire ne semble envisageable, vous pouvez demander l’intervention d’un conciliateur extérieur. Si le montant du litige est inférieur ou égal à 5 000 euros, cette conciliation est obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge. Deux solutions existent et elles sont gratuites :
- Saisir le conciliateur de justice, qui va réunir le propriétaire et le locataire pour trouver un terrain d’entente.
- Recourir à la Commission départementale de conciliation (CDC) du département dans lequel se situe le logement sur lequel porte le contentieux. Cette commission composée de représentants de bailleurs et de locataires adresse alors une convocation aux deux parties et propose une solution. En cas d’accord, vous signez un document de conciliation vous engageant.
Notez que lorsque le bailleur est un professionnel, il a l’obligation de désigner un médiateur de la consommation.
Porter le litige devant un juge pour une action en justice
Si la conciliation n’aboutit pas ou si le propriétaire et le locataire n’ont pas voulu y recourir, il est possible de saisir le juge des contentieux et de la protection. Ce juge spécialisé du tribunal judiciaire ou tribunal de proximité peut statuer sur tous les litiges qui concernent le bail d’habitation et trancher entre bailleur et locataire.
Les litiges les plus courants entre locataire et propriétaire
Mettre un logement en location peut parfois être source de conflit. Accidents de la vie, loyers en retard, dégradation des lieux, travaux : les litiges sont divers et leur résolution pas toujours simple.
Lorsqu’un locataire ne paie pas son loyer, le propriétaire doit d’abord privilégier le dialogue pour connaître les raisons de l’incident. Il peut aussi se tourner vers la personne qui s’est portée caution. Si la situation perdure, le propriétaire bailleur peut demander la résiliation du bail et mandater un huissier de justice une fois le constat effectué par le juge des référés. Consultez notre article « Qu’est-ce qu’un recouvrement de loyer ? » si vous êtes dans cette situation.
La restitution du dépôt de garantie est un litige fréquent entre propriétaire et locataire. Lorsque le logement ne présente pas de dégradations, le bailleur doit rendre l’intégralité du dépôt de garantie dans un délai d’un mois. Le propriétaire peut retenir une partie ou la totalité lorsque des dégâts sont constatés dans le logement.
Pour prévenir tout litige, AFEDIM vous recommande de soigner la rédaction du bail de location avec une clause résolutoire en cas d’impayés de loyer et de procéder à un état des lieux d’entrée très détaillé.
