Fiscalité
Dispositif « Relance logement » Jeanbrun
C’est la mesure phare de la loi de finances 2026 à destination du logement. Grâce à elle, le gouvernement espère relancer l’investissement locatif à travers le pays. Ce dispositif fiscal pour les particuliers vise à stimuler l’offre de logement locatif. Concrètement, les propriétaires bailleurs vont pouvoir bénéficier d’avantages fiscaux en contrepartie d’engagement de location. Le dispositif s’applique aux acquisitions de logements collectifs partout sur le territoire, en vue d’être loués à titre de résidence principale pour une durée de neuf ans. Cela concerne donc les appartements neufs ou anciens à rénover.
Le dispositif permet au bailleur de déduire des loyers encaissés le montant des travaux, des intérêts d’emprunt, de la taxe foncière mais surtout l’amortissement.
Dans le neuf, l'amortissement est de :
- 3,5 % par an (plafonné à 8 000 €) pour un logement avec un loyer intermédiaire
- 4,5 % par an, plafonné à 10 000 €, lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements bénéficiaires desdits amortissements sont affectés à la location sociale
- 5,5 % par an, plafonné à 12 000 €, lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements bénéficiaires desdits amortissements sont affectés à la location très sociale
Dans l’ancien, l'amortissement est de :
- 3 % par an (plafonné à 8 000 €) pour un logement avec un loyer intermédiaire
- 3,5 % par an, plafonné à 10 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements bénéficiaires desdits amortissements sont affectés à la location sociale 4 % par an, plafonné à 12 000 €, lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements bénéficiaires desdits amortissements sont affectés à la location très sociale
Pour rappel dans le cadre d’un logement conventionné avec l’ANAH, un loyer intermédiaire est inférieur de 15 % par rapport au loyer de marché observé sur la commune du logement, un loyer social de 30 % et un loyer très social de 45 %.
Source : pages 78 à 83 du projet de loi de finances 2026
Location
L’encadrement des loyers sur la sellette ?
Créé en 2018 grâce à la loi ELAN, le dispositif d’encadrement des loyers permet aux collectivités volontaires de l’expérimenter. Prévue initialement pour cinq ans, l’expérimentation a été prolongée jusqu’en novembre 2026. Au-delà, son avenir est pour le moment incertain. Sur la base d’un rapport parlementaire rédigé en 2025, les députés ont adopté en première lecture, le 11 décembre 2025, la pérennisation du dispositif au-delà de cette échéance. Le texte reste cependant suspendu à cette heure à une adoption courant 2026 au Sénat.
Pour rappel, 72 communes au total (comme Paris, Lille, Lyon ou Bordeaux) l’ont mis en place. Dans ces villes, les propriétaires bailleurs ne peuvent pas fixer librement le montant d’un loyer : ils doivent se conformer à des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral.
Sources : loi ELAN ; loi 3DS ; Proposition de loi, adoptée par l'Assemblée nationale, pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs
Vers une loi anti-squat plus dure ?
Fin janvier 2026, les sénateurs ont adopté une proposition de loi qui pourrait renforcer la « loi anti-squat » de 2023. Elle doit encore être étudiée par les députés courant 2026.
Cette proposition vient modifier une subtilité du texte de 2023 : désormais, pour être considéré comme un squatteur il ne faut plus s’être introduit illégalement dans le bien d’autrui et s’y maintenir. Sera également considérée comme un squatteur, une personne qui s’est introduit légalement dans le bien d’autrui mais qui s’y maintient illégalement.
Ainsi, si cette proposition de loi est votée par l’assemblée nationale, une personne qui se maintient dans les lieux à l’expiration d’un contrat de location de tourisme sera désormais considérée comme un squatteur et sera expulsables en 72 heures, comme le prévoit l’actuelle loi anti-squat.
Source : Conforter l'habitat, l'offre de logements et la construction
Honoraires de location : des plafonds revalorisés
Les arrêtés du 17 juillet et 13 novembre 2025 prévoient une hausse du montant plafond des honoraires imputables aux locataires, indexée sur l’indice de référence des loyers.
Ainsi, après onze années sans revalorisation, les frais d’agence à la charge des locataires évoluent au 1er janvier 2026. Pour les états des lieux, le plafond passe de 3 à 3,03 €/m². Pour les frais de mise en location (visite du bien, constitution du dossier, rédaction du bail), ils passent :
- de 12 à 12,10 €/m² en zone très tendue
- de 10 à 10,09 €/m² en zone tendue
- de 8 à 8,07 €/m² en zone non tendues.
Ces montants s’appliquent aux baux signés à compter du 1er janvier.
Location touristique : des règles fiscales durcies
Depuis 2024, la réglementation concernant les meublés de tourisme s’est durcie avec l’adoption de la loi Le Meur. Son application a introduit de nouvelles règles dont l’application se fait progressivement en 2025 et 2026.
Sur le plan administratif, tous les meublés de tourisme doivent faire l’objet d’un enregistrement auprès d’un téléservice par leur propriétaire, au plus tard le 20 mai 2026.
Sur le plan fiscal, à compter de la déclaration de 2026 sur les revenus 2025, l’abattement sur les recettes locatives encaissées passe de 50 à 30 %, dans la limite de 15 000 € de chiffre d’affaires annuel (contre 77 700 € auparavant), pour les meublés non classés. Pour les meublés classés, l’abattement passe de 71 à 50 %, dans la limite de 77 700 € de chiffre d’affaires annuel (contre 188 700 € auparavant).
D’autres mesures avaient été introduites avec la loi Le Meur dès 2025. Assurez-vous donc de bien les respecter en 2026:
- les maires ont le pouvoir de mettre en place des quotas de meublés de tourisme dans leur commune ; de limiter à 90 nuitées par an la durée maximum pendant laquelle une résidence principale peut être louée à des touristes, contre 120 auparavant ; de définir des zones où toute construction neuve ne pourra être destinée qu’à la résidence principale, interdisant donc la location courte durée
- en copropriété, tous les propriétaires doivent désormais informer le syndic de la mise en location d’un bien en meublé de tourisme.
- l’interdiction de louer des passoires thermiques a été étendue aux meublés de tourisme. Depuis le 1er janvier 2025, les logements nouvellement proposés à la location touristique doivent disposer d’un DPE de classe F au minimum, puis E en 2028. A partir de 2034, tous les meublés actuels et futurs devront avoir un DPE de classe D, au minimum. Ceux qui louaient une passoire thermique avant le 31 décembre 2024 ont donc dix ans pour se conformer aux nouvelles exigences.
Source : loi Le Meur-Echaniz : loi n°2024-1039 du 19/11/2024
Le dispositif Loc’Avantages toujours en vigueur
Prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2025, le dispositif Loc’Avantages continue d’offrir une réduction d’impôt aux propriétaires qui acceptent de louer leur logement à un loyer inférieur aux prix du marché. Ce mécanisme vise à encourager l’offre de logements accessibles aux ménages modestes, dans un contexte de fortes tensions locatives.
Concrètement, le bailleur signe une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et s’engage à louer un logement non meublé, en résidence principale, à des locataires dont les ressources respectent des plafonds définis par l’État. En contrepartie, il bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur les revenus locatifs, comprise entre 15 % et 65 %, selon l’ampleur de la décote de loyer consentie et le recours éventuel à une agence immobilière sociale.
Le logement ne doit pas être classé F ou G au diagnostic de performance énergétique et ne peut être loué à un membre de la famille. La demande doit être déposée sur la plateforme de l’Anah avant la fin de l’année 2027. Ce dispositif peut également ouvrir droit à des aides à la rénovation, sous conditions.
Le gel des aides personnelles au logement (APL) abandonné
Le gel initial des APL prévu pour 2026, présenté comme une année blanche à 108 millions d’euros d’économies pour l’État, a été abandonné. Les aides seront revalorisées à compter du 1er octobre 2026, en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Pour rappel, l'IRL affichait une progression de 1,04 % en octobre 2025. Après un second 49.3 sur le volet recettes, la version finale intègre ce dégel issu du compromis budgétaire. Le signal est clair pour les locataires qui attendaient l’arbitrage.
Financement
Plan d’épargne logement : un taux revu à la hausse
Le taux de rémunération des Plans d’épargne logement (PEL) ouverts à partir du 1er janvier 2026 passe à 2 %, contre 1,75 % auparavant. Cette revalorisation, publiée au Journal officiel le 20 décembre 2025, s’applique uniquement aux nouveaux PEL. Le taux reste garanti pendant toute la durée du plan, dans la limite de 15 ans.
Source : Avis relatif au taux de rémunération des plans d'épargne-logement
Prêt avance mutation : des plafonds de ressources rehaussés
Le prêt avance mutation à taux zéro voit ses plafonds de ressources révisés. Ce prêt hypothécaire est d’un montant maximal de 50 000 € et est accordé, sous conditions de revenus, aux propriétaires qui veulent rénover énergétiquement leur résidence principale. Les dix premières années du prêt, c’est l’Etat qui prend en charge les intérêts bancaires. A l’échéance de cette période de 10 ans, un taux est fixé librement par la banque prêteuse. L’arrêté du 10 décembre 2025 fixe de nouveaux seuils pour bénéficier de ce prêt, alignés sur le barème de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour les ménages dits « modestes » ou « très modestes ». Par exemple, pour foyer composé de trois personnes, le plafond de ressources est de 51 564 € en Ile-de-France et 39 148 € ailleurs.
Source : Service Public - Prêt avance mutation : les nouveaux plafonds de ressources en 2026
Taux d’usure : des plafonds mis à jour
Les taux d’usure applicables aux prêts immobiliers ont évolué au 1er janvier 2026. Pour les crédits à taux fixe, le taux d’usure est désormais de 4,12 % pour les prêts de moins de 10 ans, de 4,59 % entre 10 et 20 ans, et de 5,13 % pour ceux de 20 ans et plus. Les prêts à taux variable sont plafonnés à 4,99 %, et les prêts relais à 6,15 %. Ces taux sont actualisés chaque trimestre par la Banque de France.
Rénovation énergétique
Réouverture de MaPrimeRénov’
Après une suspension à l’été 2025, le dispositif MaPrimeRénov’ a à nouveau été fermé le 1er janvier 2026, dans l’attente du vote du budget. En ce début d’année, il n’était donc plus possible de déposer de nouvelles demandes. Les dossiers transmis avant le 31 décembre 2025 continuent toutefois d’être traités. Le guichet a rouvert en février 2026.
Ce dispositif d’aides à la rénovation énergétique continue donc d’être malmené : après une enveloppe de 5 milliards d’euros votée en 2024, celle-ci a été ramenée à 3,4 en 2025 et devrait être du même montant pour 2026.
DPE : un calcul plus favorable à l’électricité
Depuis le 1er janvier 2026, le Diagnostic de performance énergétique (DPE) a été ajusté afin de mieux refléter la réalité du chauffage électrique en France. La réforme repose sur la baisse du coefficient de conversion de l’électricité dans le calcul, ce qui améliore mécaniquement la note de nombreux logements sans nécessiter de travaux. Selon les estimations officielles, environ 850 000 biens pourraient ainsi sortir des catégories F ou G, souvent considérées comme des passoires thermiques. Toutefois, ce reclassement ne change pas la consommation réelle ni les factures d’énergie : les rénovations restent indispensables pour réduire durablement les dépenses. A noter que les DPE réalisés à compter du 1er janvier 2026 intègrent le nouveau mode de calcul.
Pour ceux réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025, nul besoin de le refaire : il suffit de le mettre à jour sur le site de l’Ademe en renseignant simplement le numéro inscrit sur votre DPE.
Pour les DPE antérieurs en revanche, il est nécessaire de faire réaliser un nouveau diagnostic en cas de vente ou de remise en location.
Sources : Ministère de l’Economie - Ce qu’il faut savoir sur le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Copropriétés : DPE collectif et plan de travaux obligatoires
Depuis le 1er janvier 2026, toutes les copropriétés à usage d’habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doivent réaliser un DPE collectif. L’obligation s’applique désormais aussi aux copropriétés de 50 lots ou moins. C’était déjà le cas depuis le 1er janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots, et depuis le 1er janvier 2025 pour les copropriétés comportant entre 50 et 200 lots. Le diagnostic doit être renouvelé tous les dix ans, sauf si le bâtiment est classé A, B ou C.
A noter aussi que depuis le 1er janvier 2025 toutes les copropriétés doivent transmettre un plan pluriannuel de travaux adopté en assemblée générale à l’acquéreur d’un lot au plus tard à la promesse de vente.
Source : Service Public - Diagnostic de performance énergétique collectif
Encadrement de l’activité des mandataires Anah
Les professionnels qui accompagnent les ménages dans leurs démarches auprès de l’Anah et qui perçoivent des fonds pour le compte des demandeurs de MaPrimeRénov’ doivent désormais répondre à des exigences précises. Depuis le 1er janvier, ils doivent fournir des « garanties financières, de compétence et de probité ». Le décret du 22 décembre 2025 et l’arrêté du 29 décembre 2025 précisent ces nouvelles obligations, applicables à tout mandataire intervenant dans le versement des aides à la rénovation :
- ne pas faire l’objet d’aucune condamnation ou sanction lui interdisant de gérer ou diriger une structure.
- s’engager à rembourser à l’Anah toute aide indûment perçue et à respecter scrupuleusement la réglementation applicable aux subventions.
- mettre en place un dispositif de contrôle qualité de leur activité et être en mesure de prouver, à tout moment, leur capacité financière à exécuter les mandats confiés, sur demande de l’Anah.
Sources : Décret n° 2025-1293 du 22 décembre 2025 ; Arrêté du 29 décembre 2025 portant encadrement des mandataires dans le cadre des aides au parc privé gérées par l'Agence nationale de l'habitat
Les plafonds de l’Anah revalorisés
Comme chaque année, plusieurs paramètres sont revalorisés au 1er janvier. Les plafonds de ressources pour les subventions de l’Anah augmentent de 1,105 % par rapport à 2025. Concrètement, la revalorisation de ces plafonds permet à certains ménages d’être éligibles aux différentes aides portées par l’Anah : MaPrimeRénov’, MaPrimeAdapt et MaPrimeLogementDécent.
