Des biens interdits à la location
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) des biens est devenu un critère de choix essentiel pour les acquéreurs. La loi Climat & Résilience a en effet introduit le gel des loyers pour les logements considérés comme des passoires thermiques (dont le DPE est F ou G) et l’interdiction progressive de leur mise en location. C’est déjà le cas d’une partie des biens G, soit les plus consommateurs d’énergie (consommation d’énergie finale supérieure à 450 KWh/m²/an), depuis le 1er janvier 2023. En 2025, tous les biens G seront concernés par l’interdiction d’être loués. En 2028, ce sera au tour des biens F, puis à partir de 2034 des biens E.
S’il s’agit d’un achat dans le cadre d’un investissement locatif, rénover un logement mal classé au titre du DPE est donc une obligation pour pouvoir le louer.
Les avantages d’acheter une passoire thermique
L’opportunité d’acheter moins cher
Résultat, pointées du doigt et nombreuses sur le marché, les passoires thermiques subissent de fortes décotes de prix. Selon une étude des Notaires de France sur la valeur verte des logements, les maisons anciennes classées F ou G se sont vendues en 2021 jusqu’à 19% moins cher en moyenne que les maisons anciennes classées D (toutes choses égales). La décote sur les prix de vente des appartements anciens F ou G a atteint jusqu’à - 11% par rapport à des appartements classés D.
Les acquéreurs sont donc en position de force pour négocier le prix de ces biens. Ce peut être une belle opportunité pour eux, dans le contexte de hausse des taux de crédit immobilier.
Bénéficier d’aides à la rénovation
Le coût des travaux est le principal frein à la rénovation énergétique des logements. Selon une étude menée en 2018 par l’ADEME, agence de la transition écologique, le prix moyen d’une opération de rénovation en habitat individuel se situerait entre 5 000 € et 7 000 € (HT) pour les logements de moins de 80 m², mais atteindrait 12 000 € (HT) pour un logement de 200 m². Avant d’acheter une passoire thermique, mieux vaut faire réaliser des devis par des artisans afin de voir si les travaux entrent dans votre budget.
Les travaux de rénovation énergétique peuvent être en partie subventionnés par des aides publiques, notamment par le dispositif MaPrimeRénov’ ouvert à tous les propriétaires. Selon l’ADEME, les subventions couvrent en moyenne 30% du coût des travaux, avec un montant moyen d’aides de 4 900 € par ménage.
Des dispositifs fiscaux peuvent également être sollicités. Le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt aux particuliers qui achète un logement à rénover, en vue de le louer, dans les villes bénéficiant d’un programme de revitalisation.
Autre possibilité, utiliser le déficit foncier s’il s’agit d’un logement loué vide. Jusqu’à fin 2025, le plafond d’imputation de ce mécanisme est temporairement doublé : les propriétaires bailleurs peuvent ainsi déduire de leur revenu imposable davantage de dépenses (21 400 € par an, contre 10 700 €) à condition de réaliser dans le bien des travaux de rénovation énergétique permettant de faire passer un DPE E, F ou G à la lettre D au minimum.
Certains travaux de rénovation énergétique peuvent bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5% (au lieu de 20%).
Réaliser une plus-value
La rénovation d’un bien permet d’augmenter à terme sa valeur. Un logement F ou G qui se déprécie actuellement sur le marché immobilier pourrait se revendre plus cher à l’avenir, si son acquéreur le rénove.
Les inconvénients d’acheter une passoire thermique
Un bien difficile à revendre sans travaux
Plus un bien est en bon état, plus il est facile à revendre et moins sujet à négociation. Acheter une passoire énergétique sans la rénover, c’est prendre le risque d’être propriétaire d’un patrimoine déjà déprécié.
Des consommations énergétiques plus élevées
C’est tout l’objet du sujet : acheter une passoire thermique, c’est s’exposer à des factures de consommations d’électricité, de gaz ou de fioul plus importantes que dans un logement mieux noté, si on ne le rénove pas.
La difficulté à rénover en copropriété
Certains travaux de rénovation, destinés à améliorer la note énergie d’un logement, peuvent nécessiter l’accord des copropriétaires. C’est particulièrement le cas lorsque cela concerne des parties communes, par exemple s’il s’agit de faire isoler la façade de l’immeuble par l’extérieur ou de changer tout un système de chauffage. La bonne volonté d’un seul copropriétaire ne suffit souvent pas, ce qui rend parfois impossible ces améliorations énergétiques. De plus, les travaux sont parfois irréalisables dans certains logements, en raison notamment de la configuration des lieux.
Obtenir un prêt peut être plus compliqué
Les établissements bancaires se montrent de plus en plus vigilants quant à l’octroi de prêts pour des logements mal au titre du DPE. Ils peuvent exiger de l’emprunteur une épargne résiduelle après projet plus importante, de façon à ce qu’il puisse financer des travaux de rénovation. Certaines banques exigent aussi d’augmenter l’enveloppe de prêt, en intégrant le budget travaux. D’autres peuvent demander à ce que l’emprunteur s’engage à améliorer la note énergie.
