L’interdiction de louer les logements classés G
Depuis le 1er janvier 2025, en application des dispositions de la loi Climat & résilience, les logements disposant d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) de classe G ne peuvent plus être mis sur le marché de la location. Cela s’applique aux nouveaux baux signés depuis le 1er janvier, mais également au renouvellement ou à la reconduction tacite des contrats de location en cours.
Copropriétés : un DPE collectif et un plan pluriannuel de travaux (PPT) obligatoires
Après les copropriétés de plus de 200 lots en 2024, l’obligation de réaliser un DPE collectif s’étend aux copropriétés composées de 50 à 200 lots depuis le 1er janvier 2025. En 2026, celles de moins de 50 lots seront concernées.
De plus, un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) doit désormais être voté dans les copropriétés comprenant jusqu’à 50 lots. Et ce document doit également être remis à l’acquéreur dans les copropriétés de 51 lots et plus. Des mesures issues de la loi Climat & résilience.
La fin de la durée de validité de certains DPE
Certains DPE, jusqu’alors valables 10 ans, sont devenus obsolètes en raison de la refonte du mode de calcul de ce diagnostic en 2021. Ainsi, selon un décret publié au Journal officiel du 18 décembre 2020, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables au 1er janvier 2025. Les propriétaires concernés doivent de nouveau faire appel à un diagnostiqueur en cas de mise en vente ou en location de leur bien.
L’audit énergétique étendu à certains biens classés E
En vertu de la loi Climat & résilience, un propriétaire qui veut vendre une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété doit avoir réalisé un audit énergétique depuis le 1er avril 2023 si le DPE de son bien est de classe F ou G et, depuis le 1er janvier 2025, si le DPE est de classe E. Le document doit être transmis au futur acquéreur du logement.
Une nouvelle information dans le diagnostic sur l’état des risques
Depuis le 1er janvier 2025, le diagnostic sur l’état des risques auxquels est exposé un logement doit contenir une information sur les obligations légales de débroussaillement (OLD), si le bien est situé dans une zone à risque de feu de forêt et de végétation. Cette information doit être délivrée au locataire ou à l’acquéreur du logement dès la publication de l’annonce immobilière. Afin de réduire le risque de propagation des incendies, un débroussaillement sur une profondeur de 50 mètres autour des habitations est notamment obligatoire en zone rurale.
La fin du dispositif Pinel
Pour les bien neufs, destinés à être loués, acquis à compter du 1er janvier 2025, il n’est plus possible de prétendre au dispositif de réduction d’impôts Pinel. Une fin actée dans la loi de finances pour 2021.
Seuls les investissements locatifs éligibles réalisés avant le 31 décembre 2024 permettent encore de bénéficier de cette réduction d’impôt avantageuse.
Les loyers encadrés à la relocation en zone tendue jusqu’au 31 juillet 2025
Dans les communes situées en zone tendue, un propriétaire bailleur ne peut pas augmenter librement le loyer de son bien à chaque nouveau locataire ou au renouvellement du bail. Ces dispositions ont été prolongées jusqu’au 31 juillet 2025, suite à la publication d’un décret au Journal officiel du 31 juillet 2024.
L’encadrement des loyers n’est pas remis en cause
Le dispositif d’encadrement des niveaux de loyers est en vigueur à Paris et dans 18 communes de sa périphérie, ainsi qu’à Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Lille, Montpellier, au Pays basque, à Grenoble et bientôt à Marseille, Annemasse, au Grand-Orly Seine Bièvre et à Cergy.
Fin 2024, des décisions du Conseil d’État ont pu laisser penser qu’il était remis en cause. Mais il n’en est rien : le dispositif est bien appliqué à titre expérimental jusqu’à fin novembre 2026.
Meublés de tourisme : les nouvelles règles du jeu
Une loi visant à réguler les meublés de tourisme a été promulguée le 19 novembre 2024. Le texte introduit de nouvelles règles concernant la location saisonnière.
- Tous les meublés de tourisme devront faire l’objet d’un enregistrement par leurs propriétaires auprès d’un téléservice, au plus tard le 20 mai 2026. De plus, les maires ont désormais le pouvoir de mettre en place des quotas de meublés de tourisme dans leur commune et peuvent limiter à 90 nuitées par an la durée maximum pendant laquelle une résidence principale peut être louée à des touristes (contre 120 jours auparavant).
- En copropriété, les propriétaires et les locataires doivent informer le syndic de la transformation de leur logement en meublé de tourisme. Lorsqu’un règlement de copropriété existe, la question de l’autorisation ou non des locations touristiques dans l’immeuble peut être votée à une proportion des voix représentant au moins les deux tiers des copropriétaires (et non plus à l’unanimité). Mais cela ne concerne que les copropriétés qui comportent dans leur règlement une clause dite "d’habitation bourgeoise". En revanche, tout nouveau règlement de copropriété doit préciser si la location saisonnière est autorisée ou non.
- En cas de location saisonnière, l’abattement sur les recettes locatives perçues par les propriétaires passe de 50 à 30%, dans la limite de 15 000 € annuels (contre 77 700 € auparavant) pour les meublés de tourisme non classés. Pour les meublés de tourisme classés, l’abattement passe de 71 à 50%, dans la limite de 77 700 € annuels (contre 188 700 € auparavant). Cette nouvelle fiscalité s’applique aux loyers encaissés depuis le 1er janvier 2025.
- L’interdiction de louer les passoires thermiques s’étend aux meublés de tourisme. Ainsi, depuis le 1er janvier 2025, les logements nouvellement proposés à la location saisonnière en zone tendue et soumis à autorisation de changement d’usage doivent disposer d’un DPE de classe F au minimum, puis E en 2028. À partir de 2034, tous les meublés de tourisme devront avoir un DPE de classe D, au minimum.
TVA à 5,5% : la modification des conditions d’application
Un arrêté, publié au Journal officiel du 24 décembre 2024, précise les modalités requises pour bénéficier de la TVA à taux réduit à 5,5% à compter du 1er janvier 2025, en cas de travaux de rénovation énergétique. Ainsi, la TVA sur le matériel et la pose de chaudières à gaz à très haute performance énergétique (THPE) passe de 5,5 à 10%. En revanche, il est encore possible de bénéficier du taux à 5,5% pour l’entretien et la réparation des chaudières THPE.
MaPrimeRénov’ : des mesures prolongées, des aides rabotées
Un décret fixant les modalités de l’aide MaPrimeRénov’ pour 2025 a été publié au Journal officiel du 5 décembre 2024.
Il prolonge jusqu’au 31 décembre 2025 l’accès au parcours par geste (soit un seul geste de travaux, par exemple) pour les maisons individuelles classées F ou G au titre du DPE. Il annule jusqu’à cette date l’obligation de réaliser un geste de chauffage éligible à MaPrimeRénov’ pour accéder à ce parcours.
Un arrêté, publié également au Journal officiel du 5 décembre 2024, reporte au 1er janvier 2026 l’obligation de fournir un DPE pour bénéficier du parcours par geste. Il diminue de 30% en moyenne les forfaits pour l’installation d’équipements fonctionnant au bois ou autres biomasses à compter du 1er janvier 2025.
Pour les rénovations d’ampleur, si les montants des dépenses éligibles ne changent pas, la part d’aide dans la limite de ces plafonds baisse uniquement pour les ménages aux revenus dits supérieurs de 30 à 10% pour un gain de deux classes énergie au DPE, de 35 à 15% pour un gain de trois classes énergie et de 35 à 20% pour quatre classes et plus.
De plus, un décret, publié au Journal officiel du 16 juillet 2024, revalorise les "plafonds d’écrêtement", à ne pas dépasser lorsque l’on cumule l’ensemble des aides à la rénovation (MaPrimeRénov’, aides locales, départementales, régionales ou privées), de 60 à 80% pour les ménages intermédiaires et de 40 à 50% pour les ménages supérieurs. Cela concerne uniquement les rénovations globales, permettant un saut de deux classes énergie au DPE.
