Un marché immobilier en recul, mais toujours porteur
Si la dynamique a fortement ralenti en volume de ventes ces deux dernières années, le marché immobilier palois demeure néanmoins toujours très intéressant. Il faut, évidemment, l’envisager sur un temps plus long que les derniers mois écoulés. Car, selon la FNAIM Béarn Bigorre Pays Basque, si le prix de l’immobilier a reculé de -2,19 % sur deux ans, il ne faut pas oublier qu’il avait explosé de +29 % sur cinq ans auparavant (entre 2019 et 2024). Cette mise en perspective faite, Serge Loustau-Cazalet maintient que « la ville de Pau possède un grand intérêt d’investissement ». Pour le coprésident de la FNAIM Béarn Bigorre Pays Basque, « investir sur le marché palois est un placement sans risque, avec du potentiel ».
D’autant plus pour les investisseurs en quête de rendement locatif. Selon les notaires de France, tablez sur un prix médian de 1 976 €/m² pour un appartement ancien, 3 701 €/m² pour un appartement neuf et 2 225 €/m² pour une maison ancienne. Ainsi, selon Serge Loustau-Cazalet, il est assez aisé d’atteindre les 6 % de rentabilité brute à Pau. Des rendements qui attirent ainsi de plus en plus d’investisseurs venus du Pays basque et de Bordeaux, où les prix d’achat sont élevés et les loyers désormais encadrés.
Atouts de la ville
Pau possède de nombreux atouts qui en font une destination attractive pour l'investissement immobilier. Ville universitaire accueillant environ 15 000 étudiants, soit 20 % de sa population, la demande en logements étudiant, notamment en petites surfaces, reste soutenue, garantissant une rentabilité locative attractive. La ville bénéficie également d'une situation géographique privilégiée, offrant des vues imprenables sur la chaîne des Pyrénées, tout en étant à proximité de l'océan. De plus, les récents réaménagements urbains, notamment dans le centre-ville et le quartier du Hédas, ont revitalisé ces zones, augmentant leur attractivité tant pour les résidents que pour les investisseurs.
Les quartiers où investir
Où investir à Pau ? Pour Serge Loustau-Cazalet, « Pau présente un marché assez homogène et reste une petite ville qui se traverse en dix minutes. Il n’y a pas de mauvais choix ».
Si le centre-ville et les rues à proximité de l’université sont souvent recherchés par les étudiants de la ville, le marché locatif palois ne dépend pas uniquement d’eux, loin de là. « La demande locative émane de toutes les catégories de population », précise Serge Loustau-Cazalet. On peut donc investir aussi bien dans des petites surfaces (T1, T2) que des T3 et même des T4 voire plus pour proposer des appartements en colocation.
Pour allier rendements locatifs et perspective de plus-value à long terme, Serge Loustau-Cazalet conseille d’investir dans le quartier Saragosse, en pleine mutation. Les investisseurs en quête d’un placement un peu plus sûr peuvent cibler le centre-ville ou le Trespoey pour un achat patrimonial.
La rentabilité locative à Pau
|
Surface |
T3 ancien de 65 m² dans le centre-ville |
T4 neuf de 90 m² dans le quartier du Trespoey |
|
Prix d’acquisition |
120 000 € |
395 000 € |
|
Loyer mensuel |
650 € |
1 950 € |
|
Rentabilité brute |
6,5 % |
5,9 % |
Source : FNAIM Béarn
Pau – Coup d’œil 2025
Une ville agréable à vivre
- 17ᵉ ville de France où il fait bon vivre
- 760 ha d’espaces verts, 1 arbre pour 3 habitants, 78 aires de jeux
- 22ᵉ ville européenne la plus pure
- Musée national du château de Pau : 100 000 visiteurs/an
- 1 million de visiteurs par an, 1 zénith, 1 casino, 1 631 chambres d’hôtels
- Université de Pau et des Pays de l’Adour : 12 000 étudiants, 5 campus, 19 unités de recherche
- 23ᵉ ville où il fait bon étudier
- 100 km de pistes cyclables, 200 vélos en libre-service
- Bien connectée : 1 gare SNCF, 2 autoroutes, aéroport Pau-Pyrénées
- Réseau bus : 23 lignes, 1 bus hydrogène, 1 funiculaire
- Économie : 4 pôles de compétitivité, 16 146 entreprises, 70 528 salariés
- Technopole, incubateurs, 9,4% de chômage, 1 690 commerces
- 2ᵉ ville moyenne pour le télétravail
- Population : 164 785 habitants dans l’agglomération, 77 066 à Pau
- Revenu annuel médian : 20 970 €
- Agglomération : 31 communes, 52% de la population a moins de 45 ans
Une forte vacance locative
- Montant médian du loyer pour un T1 : 13,79 €/m²/mois
- Montant médian du loyer pour un T3 et + : 8,67 €/m²/mois
- Taux de logements vacants à Pau : 15,5%
Pau – Prix de l'immobilier et rentabilité locative (2025)
Exemples concrets de rentabilité :
- T3 ancien de 65 m² dans le centre-ville :
- Loyer mensuel : 650 €
- Prix d’acquisition : 120 000 €
- Rentabilité brute : 6,5 %
- T4 neuf de 90 m² dans le quartier du Trespoey :
- Loyer mensuel : 1 950 €
- Prix d’acquisition : 395 000 €
- Rentabilité brute : 5,9 %
Prix au m² médian par zone
- Est, Nord, Sud : 3 803 € – 3 957 €
- Centre : 3 803 €
- Ouest : 2 143 € – 2 506 €
- Jurançon : 1 940 € – 2 246 €
Sources : Notaires de France (avril 2024 à mars 2025), Afedim, (1) Insee, 2020 ; (2) Communauté d’agglomération de Pau Béarn Pyrénées ; (3) Insee, 2021 ; (4) CCI Pau Béarn ; (5) Ville de Pau ; (6) Hélioparc Technopole ; (7) Competitivite.gouv.fr ; (8) Magazine Le Point/France Attractive, 2020 ; (9) Observatoire des loyers Clameur, 2022 ; (10) SNCF ; (11) Réseau Idélis ; (12) Classement de l’Association villes et villages, 2024 ; (13) Étude de l’Agence européenne pour l’environnement, 2021 ; (14) Insee, 2024 ; (15) Magazine L’Étudiant, 2023-2024.
