Dynamique et touristique
Ville la plus peuplée du Calvados avec une aire d’attractivité à près de 480 000 habitants sur la métropole, Caen est un acteur économique clé de la région qui poursuit son développement : « La ville s'appuie sur un tissu varié d'activités et une grande université qui stimule l'innovation et la recherche. Le réseau de bus et de tramways facilite les déplacements et la gare SNCF offre des liaisons rapides vers Paris. Caen bénéficie en outre d’une vie culturelle foisonnante, de monuments emblématiques tels que le château de Caen et les abbayes aux Dames et aux Hommes, d’un centre-ville animé et de la proximité avec les plages du Débarquement ou les stations balnéaires de Cabourg et Deauville qui attirent de nombreux touristes », expose Christophe Vroylandt, responsable partenaires AFEDIM secteur Nord. Dotée d'infrastructures modernes, Caen peut se targuer de commodités et services de qualité : établissements scolaires, équipements sportifs, réseau hospitalier.
De nombreux programmes neufs
Même si les taux d’écoulement sont plus faibles, la demande en logements neufs reste soutenue : « On compte une vingtaine de programmes mis en commercialisation sur les 14 derniers mois avec un vrai intérêt des acquéreurs pour les résidences neuves, que ce soit pour l’achat d’une résidence principale ou pour de l’investissement locatif. Il faut compter en moyenne 4 300 euros du m², à plus de 6 000 euros du m² sur des programmes plus haut de gamme », détaille Christophe Vroylandt. Les quartiers situés au sud-est de la ville comme La Haie Vigne et Beaulieu proche du Parc des expositions sont en plein essor, tout comme les communes de Ifs et Fleury-sur-Orne, au sud de la ville, qui voient leur cote grimper grâce à l’extension des lignes de tramway. « A quelques kilomètres de Caen, on gagne 1 000 euros du m² avec des rendements proches de 4% », poursuit Christophe Vroylandt.
Un marché de l’ancien plus complexe
La demande sur l’ancien, freinée quelque temps, repart avec de fortes négociations sur les prix notamment à cause du Diagnostic de Performance Énergétique. « La ville a été entièrement reconstruite après-guerre. Aujourd’hui, son parc est vieillissant et les acquéreurs proposent des prix à la baisse qui intègrent le montant des travaux », observe le spécialiste. Le parc ancien est essentiellement composé d’appartements, avec des prix médians à 2 763 euros au m² sur les douze derniers mois selon les chiffres des Notaires de France. Les maisons, situées dans les quartiers résidentiels en périphérie, sont en moyenne à 3 267 euros du m² sur les douze derniers mois. Quant au marché locatif, il est très dynamique, assure Christophe Vroylandt : « Les rentabilités moyennes se situent entre 3 et 3,5%, avec des loyers marché dans le neuf qui oscillent entre 10 à 13 euros le mètre carré. »
Agglomération de Caen la mer Normandie – Coup d’œil 2025
Caen, bassin de vie de l’agglomération
- 277 248 hab. au sein de la communauté urbaine dont 108 398 hab. à Caen (1)
- 10 579 entreprises et 138 900 salariés dans la communauté urbaine (1)
- 57% de la population de Caen La Mer âgée de - de 45 ans (1)
- 21 600 € : Revenu annuel médian des ménages à Caen (1)
- 48 communes (1)
- 40e ville de France la + peuplée (1)
Un écosystème diversifié
- 10e port maritime français (2)
- 7e ville de France où il fait bon s’installer et travailler (4)
- 5 pépinières d’entreprises dont une consacrée à la R&D et l’autre au nautisme (2)
- 12,3% : Taux de chômage des 15-64 ans à Caen La Mer (1)
- Labellisée “French Tech Caen Normandy”
- 600 entreprises dans le numérique (5)
- 3 pôles de compétitivité en région (6)
- + d’1 emploi sur 2 dédié aux services sur le territoire (5)
- 2 200 chercheurs (5)
Des loyers élevés
- 15 €/m2/mois : Montant médian du loyer pour un T1 à Caen (hors charges) (3)
- 8,8% : de logements vacants à Caen (1)
- 10,20 €/m2/mois : Montant médian du loyer pour un T3 et + à Caen (hors charges) (3)
Une ville étudiante qui bouge
- 5e ville de France où il fait bon étudier (9)
- Université de Caen Normandie : 7 campus dans l’agglomération, 5 sites universitaires en région, 5 grands domaines de formation, 41 unités de recherche
- 35 000 étudiants à Caen (9)
- Sciences Po Rennes sur le campus de Caen
- + grand carnaval étudiant d’Europe : 31 000 participants en 2024 (10)
Une ville bien desservie
- 2 aéroports : Caen-Carpiquet et Deauville-Normandie
- 1 gare SNCF : À 1h55 de Paris (7), à 1h45 de Rennes
- 2h15 en voiture de Paris
- 72 lignes de bus, 3 lignes de tram et 1 navette gratuite au centre-ville (8)
- + de 300 km d’aménagements cyclables (2)
- 450 vélos en libre-service à Caen La Mer (8)
Un lieu touristique riche et varié
- Labellisée "Ville d’art et d’histoire”
- Des édifices hérités de Guillaume Le Conquérant
- 28 édifices classés Monuments historiques (11)
- Visite des plages du Débarquement (1944)
- Mémorial de Caen : 475 000 visiteurs en 2024 (12)
- 10 km de plages de sable fin (11)
- 2 ports de plaisance (11)
- 1 centre de thalassothérapie (11)
- 3 183 chambres d’hôtels à Caen La Mer (13)
- 4e ville de France la + culturelle (14)
Une proximité avec la nature
- 7e ville de France la + verte (15)
- Forêt de Grimbosq : 450 ha à 15 km de Caen (2)
- 1 jardin botanique à Caen (2)
- L’estuaire de l’Orne, 1er site naturel protégé du Calvados (11)
- 2e ville de France pour la densité d’espaces verts publics (15)
- 12e ville de France où il fait bon vivre (16)
Sources : (1) Insee, 2022 ; (2) Communauté urbaine Caen La Mer Normandie ; (3) Observatoire Clameur, 2024 ; (4) Classement de Meilleurtaux et Météojob, 2023 ; (5) Caen Normandie Développement ; (6) Competitivite.gouv.fr ; (7) SNCF ; (8) Réseau Twisto ; (9) Magazine L’Étudiant, 2024-2025 ; (10) Préfecture du Calvados ; (11) Office de tourisme de Caen La Mer ; (12) Normandie Tourisme ; (13) Insee, 2024 ; (14) Classement du site Holidu, 2020 ; (15) Observatoire des villes vertes, 2023 ; (16) Classement de l’Association villes et villages de France, 2025
