Pourquoi consulter un notaire avant de faire construire en couple ?
On ne soupçonne pas à quel point ce sujet est épineux. Lorsqu’on est marié, faire construire un bien en commun sur le terrain d’un seul des deux époux peut générer des situations extrêmement complexes. Et ce, peu importe la nature du régime matrimonial et/ou ce que prévoit un éventuel contrat de mariage. Découvrez dans cet article pourquoi il est donc nécessaire de se faire accompagner par un notaire avant de se lancer.
Le propriétaire du sol est propriétaire du bâti
En droit français, celui qui possède un terrain est présumé propriétaire de ce qui y est construit. Le Code Civil admet que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous » (articles 546, 551 et 552). Ce principe s'applique même lorsque la maison a été en tout ou partie financée par une autre personne.
Ainsi, si un époux édifie une maison sur le terrain qui appartient à l’autre époux, la maison appartient en principe au propriétaire du terrain. Le constructeur n’a donc aucun droit réel sur le bien bâti.
Cependant, une jurisprudence de 1999 prévoit que le propriétaire du terrain qui voudrait conserver la maison indemnise celui qui aurait financé, en partie ou totalement, la construction. Cette jurisprudence vient éclaircir un peu les situations litigieuses, notamment en cas de divorce.
Pour éviter toute ambiguïté, les couples sont donc encouragés à préciser, par acte notarié, la nature de la propriété et la provenance des fonds avant la construction.
Le rôle déterminant du régime matrimonial
Pour les couples mariés, le régime matrimonial précise le sort des biens.
Il existe trois régimes matrimoniaux :
- la communauté réduite aux acquêts ;
- la séparation de biens :
- la communauté universelle.
Sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts (qui s’applique par défaut sans contrat de mariage), les biens acquis avant le mariage (ou reçus par donation ou succession) demeurent des biens propres à chacun. Le terrain appartenant à un seul époux reste donc un bien propre. La maison édifiée dessus l’est donc également, même si elle a été financée par les deux époux (ce qui est le cas quand les revenus de l’un ou l’autre ont contribué au remboursement du prêt relatif aux travaux). L’époux qui ne possède pas le terrain n’a en principe aucun droit de propriété sur la maison.
Néanmoins, en cas de divorce, l’époux propriétaire du terrain doit indemniser l’autre. Les règles de mise en œuvre sont néanmoins complexes. Cette indemnisation est sujette à valorisation en fonction, selon les cas, de la dépense faite, ou de la plus-value procurée par les travaux réalisés.
Cette valorisation peut donc être source d’importantes divergences entre les ex époux, suivant qu’ils en sont créanciers ou débiteurs puisque l’estimation du profit tiré des travaux est parfois délicate.
Cette indemnité s’appelle juridiquement une « récompense ». Concrètement, cette récompense vise à compenser l’investissement des fonds communs dans un bien personnel.
Dans le cadre de la communauté universelle, tous les biens possédés par les époux avant le mariage et durant le mariage sont communs, sauf clauses spécifiques stipulées dans le contrat de mariage. Le système des récompenses s’applique également en cas de divorce.
Lorsque les époux sont mariés en séparation de biens, on ne parle pas de récompense mais de « créance entre époux ».
Quand la maison peut devenir un bien commun
Il est possible de transformer en bien commun la maison construite sur un terrain propre à l’un des époux. Il faut l’intégrer à la communauté : c’est possible si les époux l’ont prévu dans leur contrat de mariage, via une clause d’apport du bien à la communauté, ou s’ils changent de régime matrimonial pour adopter la communauté universelle (article 1397 du Code civil).
Mais attention : si le terrain a fait l’objet d’une donation avec une clause d’exclusion de communauté, cela peut empêcher toute mise en commun du terrain et du bâti si l’on n’obtient pas l’accord du donateur ! A défaut d’obtention de cet accord, en cas de décès de l’époux propriétaire du terrain, le donateur pourrait récupérer ce dernier et donc la maison, au détriment du conjoint survivant.
